编者按

　　征收物业税的呼声越来越高。从根本上来说，国家推出物业税是为了完善税制。根据国家对物业税改革的框架，物业税是将现行房屋销售过程相关税费进行整合，重新确定税基和税率，在不动产保有环节征收。

　　但在客观上，物业税对房地产市场有一定的调控作用。根据其他国家和地区的经验，拥有第一套住房的税率较低，但随着房屋数量的增加，税率逐步上升。物业税通过加大房屋持有成本降低购房者的热情，遏制炒房者，促进房屋流转速度。从这个角度看，物业税将起到一定的调节房价的作用。

　　现在的问题在于物业税怎么收。对于普通购房者而言，担心的是，物业税改革效仿燃油税，原有税费合并不彻底。结果：新税开征了，旧费接着收，增加消费者的负担。果真如此，物业税非但成不了蜗居者的救命稻草，反而在他们身上又压上了一根致命的稻草。

　　文/韩 晶

　　国家税务总局近日透露，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了六年多之后，将推广至全国。不少专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。

　　2009年，中国的房地产市场在金融危机的大背景下，一路上蹿，近乎癫狂。房价在飞涨，期待政府调控的呼声也在上扬，酝酿多时的物业税风声再起，被赋予了太多的使命，其一举一动都分外惹人关注。物业税开征后，是否能够平抑房价成为公众普遍关注的重点话题。

　　物业税的本质不是降房价

　　乐观声音认为，在当下加速开征物业税的步伐，旨在限制开发商囤地，打击房地产市场的投机行为，进而调节房价，稳定房地产市场。

　　物业税将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税，并每年对户主征收。如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提，如果未来征收物业税包含了土地出让金，也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么，这样房地产开发成本就有可能降低，新房价格也就有可能大幅下降。然而，财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场合不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，在转让和保有环节同时征收物业税。这意味着，酝酿中的物业税并没有担负降低房价的任务。

　　从市场表现来看，巧合的是，就在国务院通知明确研究物业税的2009年6月以后，来自各个地方的热钱重新杀回楼市，不断促成大额成交，买入高端住宅、别墅的资金不断上升。

　　从国际经验看，物业税作为西方国家地方政府的主要税源，作用是保障地方财政收入，并非专门用于调控房地产价格。从这个方面看，不去寻找房地产市场发展的根本问题，而求助于物业税为“超级武器”来打压房价，并重伤炒房客、开发商等，或是本末倒置，或是缘木求鱼。

　　经济刺激计划“拯救”楼市

　　房价飙升是多个原因作用的结果。比如，经济发展，居民改善性住房需求的提高；社会资本缺乏合理投向，房地产成为很好的投资工具和渠道；还有“万恶”的温州炒房团和山西炒房团的涌入，等等。但是，笔者认为，在金融危机之下，中国房价竟然逆市到癫狂的程度，主要在于国家的4万亿投资刺激计划中的大量资金流入楼市。

　　2009年年初，北京楼市那是“风萧萧兮易水寒，楼市一跌兮不再返”的景象。而随着中央政府经济振兴规划的出台，北京楼市完成了完美的V型反转，新房、二手房房价一路高歌猛进，热点楼盘的价格一年时间翻了两倍。

　　这一年是北京“地王”频出的一年，“面粉贵过面包”的状况引发人们对“地王”恶评如潮。2009年的“地王”与往年还有一个最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地产公司拿走。2009年5月21日，富力地产在北京的土地拍卖会上，以10.22亿元的价格拿下广渠门外10号地块，成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。

　　2009年5、6月“地王”频出的信号并没有引起国家有关部门的高度重视。期间，中央的经济会议表示将继续落实适度宽松的货币政策，而国务院还在2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

　　当时就有分析人士指出，资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款，从而增强了企业的信心。从结果来看也确实如此，这些政策的出台给各大房企注入了一针强心剂。央企拿地序幕开启。

　　“地王”改规划

　　消化高地价

　　每一次“地王”的诞生，都直接助推了周边楼盘价格的疯涨。“地王”拿到了地，面对着过高的楼面价格，民众怀疑，这么高的价格能卖出去么？地王们没有担心，因为地王可以将投标的规划重新变更。2009年12月30日，北京规划委员会网站上贴出“广渠路15号项目调整公示”。公告显示，中化方兴投资管理有限公司向北京规划委申请调整，内容为：第一，在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块由80米调整为100米。第二，在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。该公示内容并没有说明调整规划的理由。

　　一位开发商说，本次调整规划，即使该地块可售的总建筑面积没有发生改变，但可以改变项目的均好性，有利于提升销售价格。调高20米而建筑规模不变，意味着建筑将变瘦，从而降低了建筑密度，开发商可对内部环境做更广阔的规划；而公园里的土地适合做低密度高端住宅，增加项目内住宅混合公建用地与公园用地的相邻面积，可以增加景观的均好性。“如果中化方兴成功改了规划，那么，对当时参与拍卖的其他开发商来说很不公平”，一位不愿透露姓名的开发商表示，如果当时规划就是改后的状态，可能另一些原本志在必得的企业会继续拼下去，最终的结果很难说。”

　　改规划的事层出不穷，据估计，全国的“地王”有一半是靠修改规划来消化的。正是因为政府的违规纵容，才让开发商拿地时不断出高价。中经联盟秘书长陈云峰认为，出台的政策中，除了调高准备金率外，其他政策过于温和，对开发企业影响不大。如果地价和房价上涨预期降不下来，只能证明2009年的“地王”们都是正确的，地价还会上涨，同时推高房价。

　　限价房“墙脆脆”

　　政府真的希望房价降下来么？

　　一方面，作为宏观调控者的政府，必须要考虑国计民生，持续上涨的房价严重影响了居民正常的生活，必须要调控。于是，近期政府出台“国十一条”(全称《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共十一条)；另一方面，作为“经济人”的地方政府，需要获得财政收入，需要获得较高的GDP增长率，而土地出让金和房价无疑是地方政府实现目标的重要手段。所以，有人说，开发商已经“绑架”了地方政府。地方政府在楼市的行为，希望获得与开发商的双赢。这也可以从一个侧面解释为什么包括北京在内的中国大多数地区的保障房建设没有达到标准。

　　保障房的大量供给会解决一部分中低收入家庭的居住问题，这在包括香港在内的很多地区有很成熟的经验可供借鉴，但是，在我国内地，包括北京在内，众多地区保障住房的建设严重滞后。原因何在？一位开发商坦言：保障性住房的供应肯定不会顺利，习惯了“卖地财政”的地方政府，还是会压缩、减少保障住房的供应额度，以“压保促商”确保财政收入。“一些地方政府从骨子里不想发展保障性住房，因为这会直接减少财政收入。也会导致相当一部分政府官员前期囤积的商品房价格上涨乏力。只要不改变‘卖地财政’的现状，保障性住房就容易从时间上延长，从质量上‘缩水’。”北京首个限价房瑞旗家园“墙脆脆”就是一个典型。

　　杜女士购买了瑞旗家园D26区3号楼18层的一套住房，尚未装修，阳台其中一侧的墙壁已经整体被推倒，与隔壁的徐先生家俨然成为一户。散落的墙块堆在地上，用手轻搓墙块便成为散沙……北京，首善之地，首个限价房的质量尚且如此，更何况其他地区的保障性住房，质量是否更堪忧？

　　政策要出效力 关键在执行力

　　无论是物业税征收也好，还是“国十一条”也罢，关键在于政府的执行力度。就在国家物业税征收和“国十一条”出台以抑制房价过快上涨之时，一些地方政府已经开始救市。2010年1月9日，杭州出台房产新政，鼓励自住型普通住宅消费，同时，继续促进房地产市场发展的基调没有改变。在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，享受房款总额1.3%的购房补贴。在房地产“绑架”地方政府的情况下，地方上在执行的积极性上首先就有问题，一旦有风吹草动，地方政府就立即出台一些相关的政策，去抵消中央政策的效应。因此，“物业税”和“国十一条”能否真正起到遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫的作用，还需要看政策落实的力度。

　　近日就有报道称，一些股份制银行已经在寻找政策的漏洞：购买的第二套房屋如果是改善型的，就可以享受到首套房贷的优惠。所以，只要贷款人证明全家人都住在一套房屋内，并且人均面积小于27平方米，就可以堂而皇之地享受贷款优惠。再比如，新政也提到了要进一步规范国有大企业投资房地产，希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。这也就是说，电信、石油、石化等非地产行业进军楼市是可以的，只需对其“规范”即可，因此，央企“地王”重现指日可待。

　　全世界都知道中国房地产市场泡沫十分严重，据说比迪拜还严重好几倍。不少经济学家都在预言中国楼市泡沫将要破裂，但是，没有人能够给出具体时间表，不知道什么时候能真的破裂。我们只知道，泡沫越大就越容易破裂，泡沫破裂得越晚，受灾面就越大，从炒房的散户，到被断供的银行，再到炒地的地产商和靠“土地财政”养活的地方政府，无一能独善其身。

　　2009年以来，兰花的价格终于在疯狂了几年之后回归了，但是倒下了一大批投资客；相信中国楼市也会回归理性，但在这个过程中，中央政府对于地方政府的调控，对央企的规范可能尤为重要，笔者认为，这比“物业税”、“国十一条”不知要重要多少倍。

　　作者系北京师范大学经济与资源管理研究院副教授

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