如果企业本身的商业模式制造了一个“天花板”，让企业不能够突破，妨碍企业成长为一个好公司和大公司，那么向“导演＋制片”的模式转型，或许是个不错的选择。

　　文/冯仑

　　不同的商业模式决定了公司能长多大。比如你的商业模式是零散开餐馆，就总做不大；但改成麦当劳的连锁经营的方式，就有很大的市场空间。

　　以房地产行业为例，房地产的商业模式大体分三种：

　　最早房地产普遍的商业模式就是“地主+工头”，以土地储备为能力，企业通常由建筑公司转型而来。美国二十世纪二、三十年代这样的公司很多，一定阶段也能做得比较大，但无法持续。

　　随着工业化、现代化、包括一部分金融市场的改变，出现了第二种商业模式，叫“厂长+资本家”，注重产品的开发能力和资本能力。特别是美国和日本的住宅公司，今天的万科就是代表，市值1400亿元，是目前世界上最大的住宅开发公司。

　　目前，房地产主要的商业模式是“导演+制片”的模式，主要的市场也从住宅转向商业不动产。美国最大的住宅公司市值最高时期达到120亿美金，同期最大的商业不动产公司的市值接近400亿美金。

　　导演加制片怎么来做房地产呢？先看看张艺谋是怎么做电影。张艺谋做电影有3笔收入。一笔是权益金，就是干股。比如《印象刘三姐》，这个演出一年收入在2到3个亿，张艺谋的权益金据说是5%，大概1000多万元，年年都有；一笔是导演费，并且整个拍摄全部由张艺谋来组织；最后一笔是超出约定票房部分的票房分成。

　　就这样，要投给张艺谋的钱都已经排到3年后了。为什么？因为张艺谋或者冯小刚这样的导演，总让人对他们有期待，好或者不好都是期待，具有稳定的购买人群，这是最牛的。

　　在这个游戏里面，版权不是张艺谋的，投资也不是张艺谋的；但按投资回报来看，张艺谋挣的钱最多，而对于投资人来说，给张艺谋拍，也是最有保障、回报率最好的做法。

　　房地产的“导演＋制片”模式也是如此。一块地，5个人做有5种投资回报率，给最有运营能力的人做，这个人拿走很多钱，可留给投资者的也多。

　　土地变得越来越不重要，房地产的商业模式演进到靠能力、靠品牌来挣钱，而不是单靠土地来挣钱。

　　土地是个空间生意，纽约发展了200年，到现在还有土地，为什么？很简单，500米高度以下的建筑已经成为常规技术，空间容量呈几何级数增大。另外，一些旧建筑在价格上涨时也完全可以进行重建。美国光一个曼哈顿就有很多家房地产企业在反复折腾。

　　另外，IT行业也很有意思。IT行业中的制造业，比如PC机，利润可能只有2%左右，而网游的毛利润是80%。前者对成本非常敏感，边际利润很低；而后者一个服务器增加上百万用户，边际成本几乎为零，但边际利润极高。因此，从商业模式上讲，前一种再大也有极限，而后一种企业的增长几乎是无极限的。

　　这就是商业模式在一个行业里的反映。我们必须要高度关注自己所在企业、所在行业的商业模式是不是给你制造了一个“天花板”，让你不能够突破，妨碍你成长为一个好公司和大公司。这也是万通一直坚持美国模式、坚持向“导演＋制片”模式转型的原因所在。

　　(作者为万通集团董事局主席)

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