《第一财经周刊》2009年第43期

　　两年前写字楼供不应求，“小客户安永”有钱也租不到足够大的写字楼；现在，饥饿的上海写字楼市场恨不得把“大客户安永”一口吞下去—给它最好的楼，还要给它打五折优惠。

　　文｜CBN记者 兰红 龚鸿燕

　　两年前，安永公司无奈又无力地放下狠话说：一定要在上海找到一间大型写字楼，让自己长期分散在三栋写字楼的2500名员工聚集在同一屋檐下，哪怕“不计代价”！现在它终于如愿以偿了，可是根本就不需要“不计代价”—事实上，安永拿到的租赁条件足以令任何一个曾经在上海租过写字楼的公司眼红。

　　新办公室位于上海最高和最好的写字楼内。安永的前台将设在28楼，其他员工则分布在43楼到50楼工作，每层楼面积超过3000平方米。2010年7月搬家以后，他们会拥有自己的专设电梯，搬家之前，每个员工都可以参与办公室的设计方案。如果他们愿意的话，只要溜出办公室就可以随时到第100层—高达472米的环球金融中心里最著名的观景台看看风景。那是一道以玻璃地板和玻璃墙围成的观光长廊，可以看到大上海的风光，那些高楼在脚下一览无余，街上的行人像难以分辨的小黑点。就像安永大中华区主席吴港平在一封邮件中兴奋描述的那样，那里的“景色真是太棒了”。

　　对于大多数的安永员工来说，这个结果真可谓巨大的转变。他们中间很多近两年才加入公司的员工(以审计部居多)，在办公室里还从未拥有自己的固定位置—他们必须不断地调整办公室布局，以塞下更多办公桌，即使这样，很多人还是只能采取“打游击”的方法寻找办公桌。哪怕对安永的老员工来说，这也是他们15年来第一次进驻上海真正意义上的超甲级写字楼，并实现了“大团圆”。与过去拥挤不堪的写字楼相比，环球金融中心近70层办公空间目前只有一半的面积被近30家租户使用；与同栋楼里至少2/3的租户相比，安永花为每平方米支付的租金甚至不到它们的一半。

　　50% Off！这或许才是更巨大的转变。

　　自从2007年迅速扩张以来，安永的办公面积一直是个大问题。在更早的时候—2004年到2007年初之间—安永所有员工都在世纪商贸广场的三个楼面办公，那里加起来不到8000平方米，不过已经完全能满足安永当时的办公需求。

　　可是，跟许多竞争对手一样，随着中国内地经济的蓬勃发展，在IPO业务的推动下，安永也在不断扩张。其在中国内地、香港及澳门业务收入增长41%，是安永全球业务增长最快的地区。人员增长更是迅猛。这一年，安永中国的员工数量达到8000名(上海的员工总数达到2500名)，比上年度增加30%，仅中国区合伙人数量便比上一年增加约50%。安永不得不再租赁楼层。

　　“他们开口要5000平方米，或者再多一点，当时单子太多，我也记不清了。”陈立民说，2007年整个写字楼市场简直疯掉了。陈立民现在是盛世太平投资管理有限公司董事总经理，在2009年7月之前则一直担任仲量联行中国区董事。从2007年起，陈立民负责的仲量联行写字楼部便开始担任安永的租赁代表。

　　在陈立民的团队接触安永之前，后者已经在市场上毫无方向地寻找了很久。

　　因为，这还算不上一个大单子。戴德梁行华东区写字楼部主管、董事杨达说，类似安永这样的会计师事务所和金融机构通常是大多数写字楼业主喜欢的租户。但在2007年，出手豪放的租户太多了。租下更多办公面积的观点已经深入人心—无论哪个行业，大多数的企业都在迅速扩张，而你最不想遇到的一件事就是，在一场人才大战胜利后却发现办公区已经用光。陈立民说，那时候很多公司，比如耐克、欧莱雅，一次性就租下1.5万平方米—而且这样的交易比比皆是。

　　好的写字楼却如此之少。戴德梁行在2007年年底出具的一份报告中指出，上海甲级写字楼平均空置率下降至1.51%。从区域来看，陆家嘴空置率最低，为惊人的0.11%。租金当然持续上涨，在世邦魏理仕担任办公楼部副董事的陈俊炜指出，从2004年开始，上海写字楼的租金便持续上涨，尤其是2006年和2007年，租金涨幅达到20%以上。

　　在看过至少10栋楼之后，吴港平决定租下龙之梦广场的两层楼。几个月后，他发现面积还是不够用，因为增长太快，规划都变成了临时性的。吴港平回忆说，已经租下的同一栋楼里总是没有面积，“逼着我们分到不同地方。”

　　一番装修后，2007年10月，安永的培训中心、税务和咨询部门搬进了龙之梦5000平方米的办公室。同一月，安永又租下了越洋广场的三个楼面，有7760平方米供个人所得税部、咨询部和一组审计(金融组)等5个部门使用。2009年5月，安永又租下了世纪商贸广场45楼的半层楼面。

　　持续不断的看房、谈判、迁就、采购、装修、搬家—这一切真是让人厌烦透顶。更让人不爽的是，三处办事处分别位于长乐路、中山公园和静安寺，由此带来的办公成本也直线上升。陈俊炜说，为了满足正常的办公需求，安永至少要置备三个前台、三组会议中心、三套IT通信设备、三支行政人事队伍。不仅如此，交通不便也造成同事之间缺乏足够的沟通，对企业文化的树立和营造也都不利。

　　“只要有可能，安永都希望让所有人在一个地方办公。”吴港平说。他甚至有意识地在每一份租约合同上都将租约到期日期统一成同一天。可是，来自中介机构的回复永远是“找不到、找不到、找不到”，安永的租赁策略也只能是权宜之策。

　　在租下越洋广场之后，安永再也忍不住地对外放出狠话：下一次不计代价，一定要一步到位！

　　新一轮的寻楼开始于18个月前。吴港平称，将三个办事处统一在同一栋写字楼，是这次寻楼的最终目的。这一次，他希望在市中心得到至少4万平方米的办公面积，目标是上海最好的甲级写字楼甚至是超甲级写字楼，有良好形象与品质，有足够多的停车位，交通便利，离他们的客户近一点再近一点。

　　条件不可谓不苛刻，好在势在必行的安永为这一次寻楼留足了时间—三份写字楼租赁合同到约时间皆为2010年7月，如果新办公室的装修需要6个月的时间，那么，安永只需要在2009年年底前找到合适的写字楼并租下即可。

　　没想到此后剧情发生了惊天大逆转。

　　金融风暴来了，写字楼的供应量却在这时候增加了许多。世邦魏理仕的统计显示：2008年全年写字楼供应量高达111万平方米，是之前三年供应量的2.4倍，也是上海有史以来新增办公楼供应量最大的一年—从租金角度看，这在世界任何地方都可能意味着灾难。

　　第一太平戴维斯数据显示，2008年初上海甲级写字楼的空置率仅5%，截至2008年底空置率约15.4%，其中浦西空置率约8%，浦东则高达25.6%。毫不意外的是，2008年第三季度，浦东的整体租金环比下调了7%，这也是过去四年来办公楼租金的第一次下调。2009年第一季度，浦西没有成交一项租赁交易。不仅如此，外资金融机构、物业咨询顾问公司以及制造业企业有不少甚至退租部分面积给业主，还有些则选择搬至低档一点的大楼，同时大量减少租赁面积。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤还记得，一年前“一家知名美国制造业公司从恒隆广场搬至附近的东海广场；一家知名日本数码相机制造商从卢湾一栋甲级写字楼降级到徐汇一栋乙级写字楼，租用面积也从1900平方米大幅缩水至500平方米”。

　　在经济衰退的大背景下，安永的日子也并不好过，各项业务都受到定价压力和费用缩减的影响，市场全面跌至五年来的最低水平。安永决定调整寻楼目标—由4万平方米缩减至3万平方米。

　　可即便如此，几乎所有的甲级写字楼都对此表示出强烈的兴趣。眼下上海共有42栋甲级写字楼，陈俊炜说，“我相信，只要它们有足够的可租赁面积，它们一定曾经与安永进行过或深或浅的谈判。”                                                   

　　从2008年第四季度开始，持续多年的业主时代告终，现在是租户时代了。杨达说，毫无疑问，能租下3万平方米的安永是人人都爱的大客户。在萧条行情中，上海有接近50万平方米的甲级写字楼空置面积在等待这些大客户光临—租赁面积在2000平方米以上就算大客户。之前一家服饰品牌在上海CBD一栋写字楼内租下3000平方米的办公面积，不仅租金低于市场行情，还享受长达6个月的免租期及装修期—在市场好的时候，服饰行业的租户可通常是不受业主欢迎的角色。

　　没办法，上海的写字楼市场实在太饥饿了。

　　对于谈判的详细名单，安永项目的当事人讳莫如深，不过其中一名接受《第一财经周刊》采访的当事方透露，大概有10栋写字楼通过了初期筛选。

　　这时候已经接近2009年第三季度。仲量联行的数据显示，2009年前三季度，上海CBD办公楼租金下跌幅度超过30%。在浦西，为了和浦东新完工的优质办公楼竞争，越来越多的写字楼调低租金—这使得浦西中央商务区租金环比下降幅度连续6个月大于浦东。

　　吴港平说：“我不懂房地产。我只想要一个好的办公楼，可以满足我未来十年的需求。”他大概接触了其中5栋楼或者更多一些。这些楼中，一些在浦东，一些在浦西，但都是品质优良的甲级(包括超甲级)写字楼。

　　除了搬迁所需的一次性支出以外，租赁写字楼的公司升级至这些高品质新楼并不需额外的租金，特别是在新增供应集中的浦东。一些高端服务业公司，如各类咨询公司、内资金融机构、医药以及快速消费品公司纷纷利用这个机会升级办公环境：国泰君安证券直接从华能联合大厦升级到环球金融中心，租用了1500平方米；宁波银行从浦西永新广场升级到震旦大厦；金盛保险则从中国保险大厦搬至未来资产大厦。

　　第一太平戴维斯上海公司商业楼宇部高级董事柯磊说，在2008年供应高峰期之前，因为在同一栋楼内无法找到大面积空间，一些公司不得不将不同部门分散在不同的办公楼内。现在，办公空间整合的机会来了。

　　安永高层对选楼这件事情显得非常认真谨慎。一位知情人士说：“最后两个月，他们来环球金融中心看了很多次，分批分次，来了很多人。”这些人分别在行政部、房地产部、IT部、财务部以及人事部就职，甚至之间还有分工—有些人看环境，有些人看楼的品质，有些人算成本，有些人则模拟员工未来的适应性。上述知情人士并未透露，这些人是否也曾同样分批分次去过别的楼宇考察。

　　可事实上，紧张情绪从寻楼之初就开始在写字楼间酝酿。森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓说，环球金融中心很早就知道，别的写字楼也在争取安永这个大客户。

　　会德丰便是其中之一。由香港九龙仓在静安寺附近建造的这栋超甲级写字楼，一直被外界拿来与环球金融中心比较。陈立民说，这是“上海两栋压力最大的楼”，它们都拥有最优秀的品牌和品质，也都急需一项成功交易来证明自己。可现状是，环球金融中心空置率高达50%，它的竞争对手的日子更不好过—自从2008年年中预租开始便迟迟未能达成一笔交易。会德丰原本指望会进驻大楼的一些金融公司已经雄心不再，预租租金却被外界认为一路下跌—从最初每天每平方米15元一路跌到每天每平方米6至7元。

　　必须要做点什么来改变这种颓势。陈立民说，在写字楼市场，最好的办法就是达成一项交易，并以成交价告诉外界，“这就是底线，别再指望还会降了。”

　　代表写字楼前去接洽安永的代理行对细节闭口不谈。租金下调、延长免租期、将起租期定得更晚、提供更多的免费车位、拱手相让扩租优先权，这些都是通用的手法，但他们不愿透露更多信息。

　　熟悉内情的人士称，最后只剩下会德丰和环球金融中心两家PK时，后者做出了巨大的让步—提供一大笔的装修补贴。但安永似乎并不满足，希望能够进一步得到冠名权，“这一度让环球金融中心犹豫不决，直到大老板森稔拍板说不。”

　　环球金融中心的一位工作人员对《第一财经周刊》说，这真是一笔大快人心的交易！他相信在安永之后他们会交上好运—会有更多的企业入驻。要知道，环球金融中心上一次交易发生在大约9个月前，而且那不过是面积1500平方米左右(半层楼面)的小租赁。

　　另一名接受《第一财经周刊》采访的知情人士说，会德丰丢掉“大客户安永”是因为在最后关头还是“不够狠”。“一来工程还未结束，他们对安永这个大客户能够带来的利益仍然模糊不清，另外，给九龙仓的任何工作请示，都要5个工作日才能得到回复，太慢了。”这位知情人士同时评论说，会德丰一定会付出巨大代价—由于它没有及时拿下一个主力租户以稳定市场信心，它的租金可能还会持续下跌。

　　2010年7月，安永将正式搬入新家。

　　长期困扰安永的搬家问题终于得以一次性解决。甚至，吴港平在11月2日专门为安永准备的一次写字楼租赁发布会上向《第一财经周刊》透露，环球金融中心为安永预留了第51层，以满足安永未来的扩租需求。在2014年之前，安永都享有这一层楼的优先租赁权，如果他们愿意，就可以随时搬进去。

　　在11月2日发给全体员工的邮件中，吴港平说，“由于我们许多大客户，像一些全球最大的银行、高科技公司和一些金融机构，它们的办公地址都在浦东，另外有一些客户也在酝酿搬迁中，所以我们非常高兴先竞争对手一步搬到浦东。”

　　安永入驻后，环球金融中心暂时有了一个好开始，可会德丰和其它四十多家甲级写字楼们的问题才刚刚开始—下一个大客户什么时候才会来？

　　写字楼的24个月

　　金融风暴愈演愈烈，整个行规都颠倒过来了。降价的写字楼越来越多，降价的幅度越来越大，终于，谁也控制不住了。

　　文｜ CBN记者  兰红

　　1993年，日本森大厦株式会社会长森稔第一次到浦东时，那里还是空空荡荡。等他2008年8月再次到来时，浦东却成了上海高楼最集中的地区之一。仅仅在上海环球金融中心几分钟步行路程的范围内，相继完工的写字楼面积大约就有300层楼左右，这还不包括旁边一幢计划于2014年开放的被命名为“上海中心”的更高的大厦。而整个上海的写字楼存量市场从1990年初的150万平方米增长至2008年时的1300万平方米。

　　那个8月，森稔在一个发布会上宣布，环球金融中心将在一年内实现90%的出租率。当时，该建筑的出租率在30%至40%左右。

　　这种乐观情绪是当时市场的主旋律。直到两个月后，仲量联行在一份报告中称：“在过去的8到10个月，很多外资银行和金融机构都中止了它们的扩张计划，有些甚至是取消了。”不仅如此，向来是租赁主力军的跨国公司，开始削减开支，且更加注重节约成本。

　　最先做出反应的是一些认为受到新供应大楼威胁的写字楼。它们为了留住原有租户，开始了4年来第一次主动降价。而这些大楼都集中在浦东，尤其是陆家嘴区域的甲级写字楼。2008年全年111万平方米的新增供应量，有75%产生在这个区域。

　　很快，这种由浦东甲级写字楼引领的降价潮流扩大到浦西同档写字楼群，继而是上海所有的乙级写字楼。“金融风暴越演越烈，降价的楼越来越多，降价的幅度也越来越大，渐渐的，谁也控制不住了。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民说。

　　受此影响，包括恒隆广场、来福士广场和金茂大厦在内的超甲级写字楼也纷纷放弃租金只涨不落的信条。一开始，跟大多数写字楼相比，它们更加谨慎—他们宣称优惠价格只对一些特别客户开放，比如，世界500强，并且是大面积租赁客户。到2009年1月，退租事件频频发生，让出的面积持续空置，这也让一些超甲级写字楼感到了压力。

　　今年以来，包括澳新银行、Schenker在内的租户相继退租，这使得来福士广场的空置率一下攀升到7%。尽管来福士仍然对外宣称“租赁情况良好”，但它最近的一起租赁成交案例中，每平方米每日的租金在5至6元之间，比年初每平方米每日8元的租金低了不少。

　　“良好情况”同样发生在恒隆广场。作为上海的标杆性写字楼，恒隆广场例来不愁客户。甚至在2007年，在恒隆广场多次发生“抢楼”事件—曾有一家企业连续六次看中楼层，并愿意付每平方米每日12.5元的租金，结果都被别人抢先一步租下。但现在，有未经证实的消息说，H&M新近租下恒隆广场的每平方米每日租金只在6至7元之间。

　　不仅如此，写字楼还要习惯无处不在的竞争。曾经有一家内资银行需要租赁1000平方米左右的办公室。消息刚传出便有3家写字楼与之洽谈。经过数月谈判，其中一家—位于竹园的一栋写字楼在租金上胜出。结果在签字的最后一刻，另一家位于小陆家嘴的一栋写字楼松口降价，以同样的租金签下这家银行。

　　“这就像一个高级集贸市场。”第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬说。因为早已供大于求，租户来挑办公室时相当强势，挑肥拣瘦，业主无奈也只能妥协。

　　为了在这样一个供过于求的市场中保持竞争力并留住现有租户，不少写字楼开始自我调整。恒隆广场开始提供班车及出租车服务；梅陇镇广场则迅速启动了内部翻新计划；虹桥区域的写字楼同样动作频频。由于东银中心和其它一些新建项目的压力，周边的写字楼争相启动了楼宇升级工程。

　　一些素来门禁森严、严挑租户的超甲级写字楼也在改变策略—过去不是所有出得起钱的租户它们都接受，但现在，它们开始放宽条件。比如，环球金融中心的招租要求已从之前的“非国际金融机构”不要，调整为四大标准，符合其中之一就可以：世界500强企业、大的金融公司、上市公司、有政府投资的公司。

　　没有写字楼乐意经历这种转变。“没人会大声抱怨，但毕竟我们以前被惯坏了。”浦西的一个写字楼招租代表说，最早的时候，中介带客前来租写字楼，中介向租户收取的佣金中，必须分一半给业主；现在，这笔佣金不仅要由业主来付，甚至比过去翻了一倍。

　　一些原定2009年年底完工的在建写字楼纷纷宣布竣工日期被推迟到2010年。会德丰广场便是其中一家。这栋位于静安寺、总共11.4万平方米的在建建筑，在预租期“备遭冷遇”，决定将交付日期正式推迟到2010年。连锁反应之下，一些原定于2010年完工的项目也宣布将推迟到2011年。

　　从今年3月开始，一些写字楼则干脆转租为售—浦项大厦卖给陆家嘴集团；东海广场卖给SOHO中国；建银大厦卖给农工商集团；兴力浦大厦卖给久事集团；浦发大厦卖给海航置业。

　　陈立民说，安永这个大客户的成交“说不定会成为低迷写字楼市场的一个拐点”。不过可惜，坏行情什么时候能真正结束，他也不能肯定。

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