房地产企业豪赌的勇气来自哪里——土地是政府的，开发资金主要来自银行，当房地产出现危机的时候，银行和政府的危机最为严重

　　文/夕曦

　　败走上海长风地块的绿城集团，不久后便在董事长宋卫平亲临督阵下，以61亿元总价连拿苏州两幅地王，并造就中国土地出让史上单价最高的住宅用地。而从2009年7月以来，不到3个月的时间里，绿城通过公开招拍挂和合作拿地的方式，已经在土地上投入181.3亿元。这一数字，或是全国房地产企业的“第一”。

　　刚刚度过了2008年生死劫的绿城，似乎完全有理由如此阔绰。得益于2009年二季度以后，房地产业出人意料的全面复苏的大好形势，销售上的不俗表现使得绿城迅速获得充裕的现金流。据绿城方面的统计，2009年1至8月，绿城集团51个在售项目销售额(合同加协议)达到315亿元，仅次于万科。此外，2009年初，绿城中国曾对外宣布，获得200亿元银行授信。2009年9月19日，继绿城与平安信托签署战略合作协议之后(涉及资金约150亿元)，绿城又获得农行100亿元的授信额度。

　　正是在宽裕的弹药保障下，绿城一扫过去一年的灰暗阴霾，对未来的预期也开始乐观起来。绿城董事长宋卫平表示：房地产市场上升期起码要持续2～3年；乐观一点，会是7年时间，也就是下一个周期。“因为涉及到下一届政府的交接，要保证交接时业绩不会很难看，那政策方面仍会对房地产业有支持。中国的房地产市场是政策的市场，并不是房产商主导的。另外，市场本身有刚性需求。”在老板乐观思想的指引下，绿城的战略也乐观起来，公司明年定的销售额目标是400亿～500亿元，2011年的销售额目标是500亿～600亿元。要完成这样的战略目标，绿城大举拿地也就不稀奇了。

　　只是，绿城的战略一向乐观和激进，眼前的情景，与其上一次的历险的情景也颇为相似。2008年，万科董事长王石的“拐点论”风起之时，作为最为彻底的反对者，宋卫平非但宣布绿城不降价，甚至坚持自己2007年的作风，继续在土地市场上获取高价土地储备，表现出对王石“拐点论”与万科大肆降价的不屑。随后一年，因为错过了最佳调整时期，在房市调整和金融危机的双重打击下，绿城一度濒临生死边缘。

　　大多数曾经面临生死劫的房地产公司，战略大多相同：就是从地方市场急速向全国市场扩张，对未来的预判大多乐观。绿城亦然如此。尽管，乐于冒险豪赌的大型开发商鲜有破产的先例，尤其是在本轮调整中，表现的尤为明显。有投行资深人士曾向媒体表示，在房地产公司出现流动性危机时，地方政府与银行比房地产开发商更焦急，往往主动要求延迟缴纳贷款或土地出让金。道理很简单：土地是政府的，开发资金主要来自银行，当房地产出现危机的时候，银行和政府的危机最为严重。也许，这也是开发商们能够“不差钱”大举扩张的最大保险屏障。

　　但是形势正在发生微妙的变化。在房地产市场复苏的同时，自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，房地产业泡沫在逐步加重。据统计，中国中心城市的房价收入比平均高达23：1，远远超过7：1左右的世界平均水平。同时，房地产行业经历了3～7月的楼市回暖后，8月陷入价升量跌的局面，9月更遭遇了价量齐跌的尴尬。有“香港地产教父”之称的中原集团主席施永青认为：“长远来说，一旦经济比较好的时候，政府不需要房地产去支撑经济复苏的时候，它就会掉回来，可能就要打压，宏观调控。”

　　伴随着经济的企稳回升，上述判断正在应验。9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。在这一政策下，囤积土地以期升值的利润将大大减少。

　　在此形势下，绿城如果继续沿用之前惯性扩张的思维，只怕历史上的危急局面，或会再次上演。

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