中海地产70亿刷新地王记录的反常举动，是实在没米下锅，还是被迫跟风？

　　文｜CBN记者 兰红

　　又有一家地产商卷进了地王的疯狂潮流。9月10日13时50分，中海地产(0688.HK)创下了全国“双料地王”的记录—以70.06亿元的总价、2.24万元/平方米的楼面价，拍得上海长风地块。

　　这是一块去年遭遇流拍的土地，位处普陀区南部。今天2月土地出让方还一度考虑下调起拍价。不料，这一次开标前的楼板价已经达到19191元／平方米，与周边的二手次新房均价持平。最后一轮竞拍在59.99亿元的基础上开拍，方式是暗标。前一轮报价最高的绿城写下“64.11亿”后，开始信心十足地接受媒体采访说，“你看我们又回来了”。结果几分钟后，这块地就跟绿城无关了。

　　这不像是中海地产的风格。

　　“文有万科，理有金地，工有中海”，被视为地产界“三大尖子生”之一的中海地产是一家作风稳健的公司。在地王频出的2008年10月至2009年8月间，它未拿一块地；它的净借贷比率创下了历史新低，从去年年底的46%下降到13.2%。而且，在8月17日举办的中海2009半年报业绩会上，董事局主席孔庆平还表态说：“我们绝不会为了土地而去拼命。”

　　中海有充分的理由这样说：1997年，中海在香港连续高价拍下三块地，不料遭遇金融风暴，香港楼市暴跌，中海“被赶出了香港”。此后，中海地产对危机和风险相当敏感。到2009年，中海地产开始将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，并坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。

　　不到一个月，现实就打破了设想。

　　易居中国的分析师薛建雄称，这并不是一笔划算的买卖，价格被严重炒高。瑞信也评价称：“该宗土地价格过高，对提升公司的资产净值并无帮助。”可中海地产却第一时间在官方网站发布消息说“该地块价格合理，物有所值”，计划将其打造成高档精品楼盘。

　　中海看起来并不愿意承认“双料地王”的新定位—消息一出，立刻就被“业内人士”指出不确—总价地王应为北辰和城开联手拿下的长沙三角洲地块(92亿)，单价地王则应是苏宁环球在上海南京东路创造的(每平米66930元)。

　　评论这是不是中海地产欲盖弥彰之谈还为时过早。可以肯定的是，这是中海地产不得不冒的一次险。要满足未来4至5年年盈利20%以上增长的开发需要，中海地产至少要在4个月内新增加不少于400万平方米的土地储备。截至8月末，中海地产在全国的土地储备接近2600万平方米，但是在上海，中海地产的项目储备接近告罄。基于同样的理由，在此之前，中海地产2004年拿下成都、深圳、苏州三地地王，2007年也在青岛、重庆创造地王。

　　这一点也与中海地产一贯的发展逻辑相符—中海地产在19个城市拥有土地项目，其中15个城市进入2007年上半年GDP排名前十八，可见其对核心城市和核心区域的聚焦。

　　在华润置地财务部总经理魏斌看来，这笔交易出价是否合理，只与中海地产有关，但交易之后的影响，却非中海地产所能把控。这种影响便是地王频现所传递的强烈市场预期—它刺激着其他企业争相效仿，短期必然引发新一轮上涨。

　　问题是在市场形势明朗之前，哪家地产商能够免于“被动疯狂”？