编者按：

　　“国资如何引领创意园区发展”课题组经前期调研，发现国资国企利用存量资产改造，推进创意产业发展的要义在于如何做好园区的产业定位，而如何通过创意园区等现代服务业集聚区来促进上海现代服务业未来大发展则更是首要之举。另外，创意园区建设热潮中，上海各区政府也热忱高涨，如何协调配套于区域经济定位、避免园区同质化和空心化、灵活处置国资国企存量资产成为区级创意产业发展和园区建设的主要问题点。

　　最近课题组分别调研了徐汇区和静安区园区建设的代表企业——上海中誉企业发展有限公司(下称中誉公司)和静工集团。作为共性特征，两区皆为上海市中心城区，区际主导产业十分清晰，由于地处繁华中心区位，商务成本高，土地租金级差明显。不同的是，二者都在这样“寸土寸金”的中心城区或整合产业价值链形成平台效应，或是通过资产盘整置换创新创意园区发展模式，引领和促进区域经济发展。或许，这将代表未来区县国资发展创意产业、促进上海现代服务业发展的趋势。

　　中誉公司是徐汇区承担市政建设和城市改造的国有独资企业，成立之初，公司主要承担区内市、区重大工程前期动拆迁任务，地铁一号线、内环线、外环线、漕河泾新兴技术开发区、徐家汇公园等十几个市政重大配套工程皆由中誉公司担纲，为徐汇区形态建设和功能布局做出了不可磨灭的贡献。

　　以徐家汇为中心的商业集聚区建设完成后，徐汇中心区商务成本不断抬升，如何发挥以交大为代表的高校、科研院所的学研实力，培育和促进区域产业新增长点成为区委区政府思考的战略问题，经过研究和论证，唯一的出路在于鼓励支持企业对工业旧厂房、仓储用房、旧里等改造升级，用于发展信息服务、研发设计、生产性服务业、总部经济等科技产业并形成产业聚集区，作为这一战略思路的承载，中誉公司首当其冲，历经十年建设，中誉公司旗下以徐汇软件园、聚科生物园、普天信息产业园为代表的产业集聚区正在成为徐汇新高地建设——“科技徐汇”的重要支撑。

　　做园区一定要有主题，定位要清晰，中心城区商务成本高，但是具有人才和交通的便利，创意产业园区一定要综合考虑这些区域优势

　　1998年，徐汇区委区政府基于交大软件研发能力和漕河泾火炬中心配套建设的需要，形成了建立一个“政府搭台，园区唱戏，企业参与，市场化运作”的软件科技园区的思路。1999年，徐汇软件园成立。中誉公司总经理徐建国介绍说，说是园区，其实只是一个楼，徐汇软件园自建立至今已有十年，都不是一个集中的常规意义的园区形态，也就是说，这个没有围墙的园区尽管目前总建筑面积已达66500平方米，但在布局上却是空间隔离的八块基地，这些空间的来源构成既有区国资系统的闲置楼宇，也有从央企租赁下来的老写字楼，也有街道企业改造的里弄。

　　由于园区没有围墙，你要在地图上找到徐汇软件园还真是有些困难。但是如果说起徐汇软件园区内的入驻企业，你就不会陌生。2000年，携程旅游网入驻徐汇软件园区，2003年12月9日，携程在美国纽约纳斯达克股票交易所正式挂牌交易。2001年，上海交大海隆软件股份有限公司入驻，2007年10月22日其在深圳中小企业板上市。2004年，上海巨人网络科技有限公司入驻园区，2007年11月1日，巨人网络在纽交所挂牌上市。截至目前，徐汇软件基地已经入驻了140余家软件信息企业，其中绝大多数为业界知名企业，2008年实现园区产值38亿元，上缴税收2.2亿元。徐建国预计，未来三年，随着徐汇区进一步推进区域软件信息产业的发展，到2011年，入驻企业将达到200家，园区产值50亿元。

　　作为区域经济的承载体，园区不应以租金最大化为目标，中心城区更需要在价值链上做文章

　　软件行业作为人才密集型的知识型产业，企业集聚得益于中心城区诸多无法复制的优势，商业便利和交通便捷为人才的集聚创造了条件，但更重要的是，徐汇软件基地从最初的孵化、培育企业的“保姆式服务”不断发展到如今对数字娱乐产业发展趋势的把握和整合，从过去单纯提供优惠政策的简单扶持逐步向提供技术、品牌、信息、服务等各方面的公共服务转变。徐建国说，这个转变的内在机理是中誉公司认识到徐汇软件园不应该是以租金最大化这一短期回报作为目标，而是应该站在更高的角度、更大的价值链上看问题，如引进中高端产业研发企业及相配套的服务群体，促进徐汇区域经济结构的调整。

　　徐汇软件基地异地联动机制就是这种拓展价值链的创新之举，中心城区园区由于物理空间的限制，如何延伸和拓展产业发展的价值链？这既是园区企业的要求，也是园区建设者要考虑的战略问题，为此，徐汇软件园分别与常州、济南、马鞍山当地政府合作，完成产业链条区域布局和园区延伸，在当地建设配套的软件基地，既突出了上海的引领和辐射作用，也让企业合理规避商务成本高的弊端。在具体举措上，徐汇软件园通过争取各方的支持，园区对入驻企业给与适当的租金补贴，另一个方面，则通过异地园区合作把处于产业价值链低端的部分转移出去，使徐汇软件园事实上成为了现代信息服务业的“总部经济”集聚区。2006年5月，上海创意产业中心授牌徐汇软件园内的上海数娱大厦“第三批创意产业集聚区”，2007年11月，徐汇软件园被国家科技部授予“国家数字媒体技术产业化基地”称号。

　　园区只有形成产业集群才能做到不空心、不物业化

　　今年上半年，徐汇软件园在区政府的指导下通过对全区现代信息服务业企业的调研，联合区信息委于上半年共同成立了徐汇区信息服务业协会，通过现代信息服务业企业数据库的建立和信息服务业三年计划的制定，徐汇软件园开始形成具有一定规模的信息服务产业链、价值链和供应链。徐建国说，园区只有以产业集群为方向才能做到不空心、不物业化，徐汇软件园的经验是通过有序引导园区内企业实现梯度转移、生产基地外设，加强地区间的产业互补、产业联动、产业协作机制，帮助企业降低入驻成本，拓展企业发展空间，进一步形成了产业集聚效应，推动区域经济协调发展。

　　为促进产业集群的形成，中誉公司通过搭建公共服务平台，特别是通过建设与数字内容相关的服务平台，如电子竞技平台、游戏评测中心、动漫资源库、软件评测平台等，使得产业链上、中、下游良性互动，形成数字内容产业的要素市场。引导用户参与竞技、参与评测，不断地“赛”，持续地“评”，使得数字内容产业链的上、中、下游能够良性互动，从而达到帮助区内的数字内容企业降低商务成本，提升拓展市场效率的目的。特别是将区内外的各种游戏娱乐企业通过这些平台集聚在一起，从而促进区内产业集聚的形成。另外，园区成立至今已举办几十次展示会、演示会、演讲会、主题沙龙等活动。这些平台和活动为徐汇软件业建立了良好的口碑，许多留学归国人员，外地民营科技企业都慕名而来。

　　由于徐汇软件园目前企业入驻率已达到100%，现有的条件无法满足园区企业发展和园外企业入驻的需要，急需进行二次创业。2007年，上海中誉企业发展有限公司联合中国普天集团、上海普天邮通科技股份有限公司，三家公司采取“国资引领、股份合作、企业运作”的模式共同组建普天科技园。

　　普天科技园位于宜山路、桂林路交叉路口。项目占地面积约95905平方米，总建筑面积为214833平方米。该项目2008年6月开始建设，预计在2010年建成。普天科技园项目建成后，徐汇软件园将通过多年来软件园经营管理，积累了丰富的科技园区市场化运作和管理经营，借助普天科技园的项目平台实现徐汇软件园的二次创业，为软件企业打造更好的集聚载体和提供更好服务，大幅度提高徐汇区软件企业的集聚规模，进一步推动区域经济的发展。

　　上海聚科生物园区则是中誉公司和中国科学院上海生命科学研究院联合创办的生物技术创业企业孵化园区。2005年开始投资建设，一期规模12000平方米，已初步建成徐汇区生物医药产业基地，园区的战略发展定位是立足上海地区，面向全球生命科学领域，努力吸收和转化先进的生物技术，整合技术、市场和资本的优势，建设成为具有领先水平的生物技术研发中心和原创技术转化中心。

　　园区秉承“专业化与国际化”相结合的发展理念，重视培育企业国际化发展的能力。不仅通过专业辅导和培训，提高企业在研发管理和技术规范方面的国际化能力，还通过与国际知名的生物技术园区的联系与合作，积极开展了国际生物技术企业配对活动，引领高端生物技术的集聚，成功地为园区内部分孵化企业牵线搭桥，完成了商业合作和技术转移。

　　2007年，聚科生物园通过国家科技部考核，获得了国家级专业孵化器的称号，已有四家企业在国内外挂牌上市。据统计，2008年，园区已入驻企业86家，产值2.8亿元，税收1800万元。

　　作为推进国有资产的结构调整和优化配置的尝试，中誉公司未来将创新高科技产业引导机制，通过探讨企业孵化和投资功能，更好更有效地突出国资的引领和带动作用

　　针对现在媒体质疑的上海当前创意园区同质化、餐饮化、娱乐化的趋向，徐建国表示：创意产业只是一个形态，关键是其产业内核和在产业价值链上的定位，寻找服务功能衍生与市场化运作的接口，拓展园区服务内涵，进一步做优做强园区，使园区产业集聚成为徐汇区域经济发展特别是“科技徐汇”的有效载体的战略目标，这既是上海市打造“以自主创新为核心的创新经济”主战略的要求，也是配合徐汇区“整合创新区域资源，打造科技徐汇品牌”发展思路的要求。

　　7月9日，上海市创意产业协会与徐汇区人民政府举行了《共同推进创意城市的战略合作协议》签约仪式。根据协议，市创意产业协会与徐汇区政府将充分发挥各自特点优势互补、资源共享。双方将进行多方面的重点合作：发展徐汇创意产业，推动徐汇成为引领上海创意产业的示范区；开展相关调研；推动区域内创意园区建设，提升园区功能、业态等。

　　对此，徐建国表示，中誉公司已经把园区经济发展作为未来三年发展的重中之重，园区业务板块作为公司的核心业务，是未来投资运营、业务扩张的重点。另外，按照区国资委的部署，作为推进国有资产的结构调整和优化配置的尝试，中誉公司将创新高科技产业引导机制，通过探讨企业孵化和投资功能，不仅突出在功能服务和内容服务上的提升，未来将尝试输血功能，变园区孵化为资本注入、变参股留税为选择性投资，更好更有效的突出国资国企的引领和带动作用。

　　静工集团：创意产业对接“时尚静安”

　　静安区是全市区划面积最小的中心城区，目前已建设创意产业园区12家。从数据上来看，无论是园区面积占区域面积的比例，还是授牌园区的比例在中心城区中都处于前列。而即将举办的2009年上海国际创意产业活动周也将以静安区800秀园区作为主会场。静安区这个素以“小”著称的袖珍区，何以成为创意产业发展大区？

　　思路决定出路：最为“袖珍”的静安区何以成为创意大区？以小换大，以零换整，静安通过资产盘整走出了一条创意产业园区发展的“拼图游戏”

　　800秀、传媒文化园、现代产业园、98创意园、3乐空间等创意园区背后有一个共同的管理单位——静工集团。作为静安创意产业园区主要打造者的静工集团由区工业局转制而来，不仅承担着对上述园区的管理职责，自身也投资建设了其中的多家园区。静工集团董事长钱士忠介绍说，2005年底转制时的静工集团注册资金才八千万元，但归入静工集团托管的企业则达到100多家，这些企业包括了“抓大放小”措施中的市属放小企业、原区属集体改制企业等各种形态，其中不少还是空壳公司，基本没有什么产业竞争力。

　　转制伊始，静工集团确定的主营业务和发展战略是配合静安区当时的“双高区”建设，坚持走“坚定不移发展都市工业和坚定不移发展都市工业园区”两条腿发展战略，通过盘活存量资源和引进战略投资者，融入静安区域经济，借助静安现代服务业和楼宇经济发展的快速通道，全力打造静安中心区域的创意产业园。

　　按照创意产业园区建设的一般规律，只有达到5000平米以上才具有集约化开发的意义，但是在静安区，要找出一块3000平米以上的闲置地产都很难。2005年，在清理摸查了区内存量资产，理顺了区、街道、集体企业等多种资产关系后，这些规模小、分布散的小物业小房产如何做到规模化、集约化开发成为摆在静工集团面前的难题。

　　思路决定出路，静工集团借势于静安区近年来城市综合改造的大好机遇，着手对存量资产进行梳理和盘整。一方面，想方设法将这些散布在各街道的小物业、小房产处置给街道用于社区服务设施建设；另一方面，通过动迁和土地存量置换等多种措施把这些存量资产变现。钱士忠说，就是通过这种零敲碎打的方式，静工集团以小换大、以零换整进行资产盘整，像拼图游戏一样把区内具备规模的旧厂房盘下来，并改造成一个个主题鲜明的创意园区。

　　转制后的静工集团尽管已是自主经营、自负盈亏的公有制企业，但是由于独特的历史原因，也为促进全区创意园区建设，静工集团专门设立静创公司，承担园区党、工、团的建设与管理，以及园区运营中的消防、安全、统计、人才等方面的集中服务。

　　通过灵活的资产处置和左右挪腾，目前，静工集团已在上海弥足珍贵的“袖珍区”先后开发和改造了800秀创意园区、现代产业大厦、3乐空间、文教产业园、静工园、静鼎楼、延平128等七个创意(都市)产业园区，其中，三个园区获得市经委授牌成为创意产业集聚区

　　静工集团建设的首个创意园区项目即现代产业大厦位于昌平路68号，原为上无三厂厂房，建筑面积13000平方米。这是静工集团通过股权出让吸引投资并控股的项目。2005年4月28日，“静安现代产业大厦”被上海市经委授牌命名为“上海创意产业集聚区——静安现代创意产业园”。

　　2006年竣工的3乐空间位于淮安路735号，由上海第九制药厂改建而成，园区占地面积1775平方米，总建筑面积3439平方米，地理位置优越，邻南北高架，交通便捷，是区重点规划的一个综合性产业园；与3乐空间紧邻的文教产业园位于淮安路717号，原系放小企业上海文教用品厂独幢厂房，占地面积1237平方米，建筑面积3900平方米；静工集团正准备对3乐空间和文教产业园作进一步整体规划设计，充分利用两个园区紧密毗邻的位置优势，形成更强的创意园区集聚效应。

　　静工园是静工集团于2006年1月从上海家化(集团)有限公司收购的旧厂房，占地面积2794平方米，经整体规划设计修建后，于2008年底正式竣工，打造成为了一个地处中心城区建筑面积7000多平方米的中高档创意园区，为静安区现代服务业及静安经济的发展增添了新的载体和空间。

　　静鼎楼位于静安区北京西路江宁路口，坐落于银发大厦后侧，是一栋独立式三层电梯洋房，总建筑面积约3588平方米。静鼎楼原来是一家绣品工厂，后由静工集团公司收购，经过改建于2008年竣工。静鼎楼有“静安巴洛克”的美称，但完全按照现代国际化办公标准进行改造，在保护原有建筑风貌的基础上“留旧更新”。钱士忠说，静鼎楼尽管比较小，但每一处都是精品，目前这个独特的楼宇型园区正与外商洽谈合作，做商务中心办公楼，为世界各国企业来沪短期经营提供办公和服务。

　　以产业园区为载体，加快创意产业集聚、融合、辐射，发挥国资在园区建设中的引领作用，通过产业园区与静安南京西路时尚、现代服务业集聚区形成产业的承接和呼应

　　短短两三年，静工集团园区开发总面积已达到了6万平方米，占到了静安区全部创意园区总面积的50%以上。目前，静工集团正在全力建设“2009年上海国际创意产业活动周”主会场——800秀创意产业集聚区。钱士忠介绍说，800秀可以说是区产业规划、国企老厂房改造、创意园区建设三者结合的完美之秀。

　　按照区创意产业蓝图，静安区形成了以昌平路为轴线打造创意产业集聚带的发展思路，以产业园区为载体，加快创意产业集聚、融合、辐射，发挥产业园区对产业发展的集聚和辐射的作用，带动和提升静安北部的产业发展，并与静安南京西路现代服务业集聚区形成产业的承接和呼应，提升静安创意产业能级和促进经济增长方式的进一步转变。

　　800秀正处于这个规划的昌平路产业集聚带，原址为上海中心城区原样保留至今且最长最大的车间建筑——上海电气集团原人民电机厂厂房，占地18亩，折合12000平方米土地面积，总建筑面积2.2万平方米。园区股权中，老厂房所有者电气集团按照“大房东、小股东”的原则占20%，静工集团占80%，从规划图中可以看到，改建的设计灵感由上世纪40年代建筑风格所激发，原先的建筑材料被重新运用和突出，并加入了新材料的点缀；在保留历史和传统的前提下，既兼顾现代建筑的美观，又确保满足使用需求。其中最惊人的举措是将一座50年代的大型苏式厂房(净高12米，宽14米，建筑面积1600余平方米，115米超长进深的车间)注入新的元素，改造成上海市中心独一无二的时尚和品牌发布的宽广秀场，成为一个显著的地标。

　　改建完成后的800秀将景观、建筑和室内设计融为一体，从而创造出一个全天24小时集多功能秀场、品牌展示、高档商务休闲空间为一体的创意产业园区，而按照静安区政府的部署和规划，整个园区将按照“高起点、外向型、国际化”思路配合时尚静安的区域布局，打造成为静安新亮点。

　　钱士忠介绍说，按照区委区政府的指导，800秀园区建设成功与否的关键是能否与静安南京西路国际商务区进行对接，园区建设不是为了单纯的租金回报，800秀将做南京西路不能做的事情，配合静安区时尚产业格局的大发展，与区域产业配套。按照建设目标，“800秀”项目将通过打造成为高端的、具有地标性的创意产业园，与静安南京西路时尚产业定位相配套，并与静安国际商务港建设相衔接，提供好配套服务，体现出国际静安、时尚静安的特色。

　　为打造静安区创意产业的整体形象，促进中外创意产业的交流与合作，静安区通过静工集团搭建平台，加强中外创意产业协会之间、创意产业企业之间的交流与互动，引进国内外创意协会组织、国际先锋创意品牌企业与静安区同行进行交流，组织静安区企业参加高水平创意展会，以中外品牌文化和创意设计交流合作为切入点，实现国际高端品牌和创意设计与静安时尚地标相对接，推动静安南京西路高档商业商务与创意产业进行互动，结合区域综合优势推进创意产业的发展。

　　钱士忠说，按照区委区政府的部署，虽然静安区地域狭小，但商业商务发达，如何扬长避短打造区域创意产业的新高地将是未来区域经济发展的一个全新课题。静工集团将通过改造老厂房、发展创意产业园区，大力发展和精心培育区域现代服务业，成为区域经济发展的重要节点和载体，发挥国资国企对城市功能和产业升级的引领作用。

　　“国资如何引领创意园区发展”课题组

　　执笔：龙夫

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