对于京沪等地有改善型住房、结婚住房等需求的公司人来说，现在或许可以做出选择了。

　　文｜CBN记者 崔鹏

　　等待是一种煎熬。

　　在京沪等地的商品住宅市场经历了较长的一段调整期之后，一些刚性需求的买家开始刺激这些地域的销售数据出现一定程度的回暖。

　　这种回暖趋势最直接原因应该是，由于对房地产价格的下降预期受到中国政府巨额投资方案的刺激而有所转变，被抑制的刚性需求在2009年一季度被释放出来。

　　存在刚性需求的包括有结婚住房需求的公司人，以及需要购买扩大住房面积的改善性住房的买家，此外，为子女上学准备的学区房也有一定的需求。

　　商品住宅市场短暂的触底反弹让很多有着自住需求的公司人变得焦虑起来，对他们来说，买还是不买，是要做出选择的时候了。

　　是不是需要在当前阶段性的价格低谷出手购买房产，这更多取决于个人生活需求、财务状况，我们希望从宏观经济的走势以及房地产业的内在发展逻辑上给举棋不定的公司人一些建议和参考。

　　首先，中国大城市房地产价格是否还会继续下跌？

　　从数据表现来看，今年第一季度中国房屋销售的回升已经给出了一个答案。在一些超级城市—例如北京一季度房屋成交量同比上升70%；而来自广州市房管局的调查显示，广州楼价在3月比2月上升3.5%。这些数据都体现了房地产市场复苏的初步迹象。

　　2008年至今，在国际金融危机的冲击下，很多失业的加工业从业人员和新毕业的大学生，由于当地经济出现萎缩，会更加积极地向有更多机会的超级城市突进。其实中国经济每次出现问题，都会成为一次人口向中心城市集中的过程—这种突进会造成超级城市房屋租金性价比降低，同时推动购买自住房的刚性需求进一步加大。

　　中国经济发展的不平衡是超级城市土地价格稳步上涨的原因之一。中国最发达的省份人均GDP仍然接近最不发达省份的10倍，而这种巨大差距造成就业机会、财富效应、教育、医疗的优势极大程度地向超级城市倾斜，新增就业人口也随之流入这些超级城市。

　　其次，楼市回暖趋势应该与市场上充裕的流动性密不可分，这让之前资金链紧绷的开发商得到喘息机会。中国人民银行最新数据显示，一季度人民币贷款共增加4.58万亿元，同比多增3.25万亿元。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析， 银行中长期贷款投放这么快，其中有一部分流入了房地产领域，使得开发商获得了一定的资金支撑，特别是中小型银行对房地产企业的贷款政策变得宽松了。

　　一些规模比较大的房地产企业公司，在股票市场IPO暂停、银行贷款收紧的情况下，开始增加公司债融资。而一些规模稍小的房地产公司也通过信托银行理财品获得了资金。银行信贷、债券和信托产品的激增使很多房地产企业的现金饥渴得到缓解，在3月份以来房地产市场有所回暖的情况下，房地产商降低价格以加快资金回流的欲望相信会有所减退。

　　最后，消费者不能忽视的因素还有，中国经济增长对房地产业存在着一定的依赖。就像《爱情呼叫转移》里边那个眼镜天使所说的一样，每个女孩最令人受不了的地方也就是她最令人欣赏的地方，房地产业的繁荣对于中国经济的发展来说也类似于此。中国经济对房地产依赖要从1998年说起。当时的亚洲金融危机造成中国经济出现通货紧缩，政府采取的救助经济措施中很重要的一部分就是通过让城市居民购买自住住房，以此来拉动中国民间资本投资和国内消费。这种带来巨大货币乘数的经济措施被渣打银行中国研究主管王志浩称赞为“真的很有效”，虽然在具体实施中也带来了令人烦恼的副作用。

　　可以认为，房地产最坏的时候已经过去了。房地产开发商现金流得到缓解，大型房地产公司倒闭的可能性已经明显降低，但最好的时候还未到来。房地产价格短期内很大程度上取决于购房者的价格预期，今年年初以来部分超级城市的房地产销售额环比大幅度上升说明投资公司人对价格走势的预期已经有所改变，而在这些地区房地产价格进行深幅调整的可能性已经不大。从中长期来说，房地产市场是否继续高速增长还需要持续观察，关键的是消费者收入、就业情况和总体经济状况，在这一点上我们更倾向于它会是个平稳缓慢上升的曲线。

　　市场的短期走势总是难以捉摸，没有几个人能听到知更鸟的叫声，如果你有紧迫的自住需求，而且看好中长期的地产市场走势的话，那就果断地做出选择吧！

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