战略与执行并进 效率与品质同升

　　——访金地物业张晓峰董事长

　　为了领会、贯彻金地集团06年度KICK-OFF会议精神，金地物业在3月17、18日及时召开了06年度KICK-OFF会议。会后，为深化会议主题，依据战略、配合、品质、品牌、行业、人才、全国一致性等相关主题，本刊特约撰稿人桂久顺采访了金地物业张晓峰董事长。

　　战略：物业公司要在集团的大战略环境下谈战略,要成为集团战略的支持者、执行者与实践者。

　　记者(以下简称记)：张董，您好，在本次KICK-OFF会议上，您重点介绍了集团的发展战略，作为集团的子公司，集团的战略发展与物业公司战略有着怎样的关系？

　　张晓峰董事长(以下简称张)：物业公司要在集团的大战略环境下谈战略,要成为集团战略的支持者、执行者与实践者。简单的说，物业公司的战略就是全力配合集团发展战略实现的战略。集团的战略与金地物业的发展息息相关。从集团的战略发展愿景上看，集团要“做中国最有价值的国际化

房地产企业”；从发展速度上看，集团在未来5年要实现平均净利润复合增长30%以上；从战略区域上看，自2001年至今，集团已经走出了“全国化布局”的道路。集团有这样大的战略宏图、增长速度和全国化布局，作为子公司的物业公司，一定要在集团这个战略环境下定位自己的方向、任务和目标，并在这个战略发展中扮演一个重要的战略资源角色。

　　记：物业公司怎样理解集团战略环境下的战略资源角色定位？在集团战略实现过程中，物业公司作为战略资源的主要作用是什么？

　　张：集团要实现上述的战略发展目标，必然要有战略资源相匹配，集团的战略资源很多，从组织资源角度讲，物业公司隶属集团组织体系，正像其中的地产公司规划设计、工程组织功能一样，物业公司要承担地产开发链中的系统物管功能。只有各个资源都配套实施，才能够使集团的地产开发战略顺利进行。物业公司作为集团资源就是要有效的支撑和保证集团战略的实现，成为战略实现的最活跃、最积极的组织资源之一。

　　作为集团的战略资源,物管的作用就是最大限度的提升业主满意度。金地物业只有全力的支持集团地产产品的价值实现，并使地产价值最优化，才能体现

物业管理的价值作用。业主满意度是反映地产品牌、服务、价值等系统的一个综合界面，业主满意度提升了并达到理想状态，就最大的支持了地产的发展，物业管理的作用就会凸显。我们在具体工作中，可以在施工期、营销期、磨合期与居住期，甚至追溯到拿地期、设计期，参与地产项目的策划和规划。在其中，物管的作用不仅是保健因子，更重要的是成为激励因子，提升地产产品质量的同时，赢得业主和市场的品牌忠诚度。

　　配合：物业公司与地产的配合是积极意义上的配合，也是事业上的配合，更是战略意义上的配合。

　　记: 在谈到物业与地产的工作关系时,“配合”这个关键词经常出现，怎样理解“配合”的含义？

　　张：物业公司与地产的配合是积极意义上的配合，也是事业上的配合，更是战略意义上的配合。对于集团，地产与物业同样重要，以地产发展为中心，是一个事业单元的两个部分。其中的积极意义是指我们要积极、主动的思考地产开发对物管的需求，而不是消极等待地产需求的提出；物业公司理解的积极是建立在公平、公正、专业互补的事业环境与平台上，用积极的态度去面对问题和解决问题。第二，因为是在一个事业中完成使命，所以是事业上的配合；第三，因为都是为了集团战略实现，所以更是战略意义上的配合。

　　记：讲到配合默契，通常的理解都是双向努力的结果，您怎样看待这个问题？当面临一个具体问题协调时，很难界定责任，此时怎样保持配合的相对和谐性？

　　张：默契与和谐来自于双方的共同努力。过去的配合已经有一定的基础，现在在集团大战略条件下，物业与地产双方都意识到这个问题需要细腻和深化，所以，构建和谐的默契工作方式已经是地产、物业双方共同的心声和愿望。

　　双方配合过程中确实存在配合度的问题。在这个问题上，物业与地产的心态都会调节到一个相对客观的基点上来，本着解决问题的共识，达到一种相互的理解、支持氛围。物业面对地产的问题，或地产面对物业的问题，都要建立在配合的基础上，向有利于解决的方向努力；配合是建立在双向理解、客观、互动界面上的工作模式，而不是责任的推卸平台。

　　记：物业与地产之间在默契配合问题上目前做了哪些积极的探索或努力？在地产开发链中，对配合的具体内容怎样理解？

　　张：物业公司对配合问题是积极思考的。客观来讲，我们当前与地产的配合还在进一步的提升中，但我们已经做好了提升的决心和准备；第二，从组织上，我们已经成立了前期配合工作小组，以承担与地产的沟通和对接；第三，我们已经在广州荔湖城、深圳龙华梅陇镇项目及其他项目领域开展了积极的磋商与配合，并形成了月度例会制度及时召开配合沟通会议，按照双方达成的会议精神逐项解决和落实。这项工作的推进与落实，是地产、物业双方都满意的，尽管我们还要面临一些新问题，但我们对解决好这些问题充满信心。

　　金地物业理解的配合范围是广义的。目前，我们要从集团拿地后成立地产项目小组起就进入配合。项目组对项目进行策划时，物业公司就介入其中，从物业管理角度为项目的开发提出物管专业的意见或建议，以便集团地产设计规划时参考或借鉴。比如对业主分别在收楼、磨合、居住期可能会提出的问题，向地产提供物管和业主角度的建议；在地产的《项目设计书》、《营销策划报告》等阶段会从物管的角度参与评审并签署意见或建议；在设备选型阶段，会根据项目要素，提出设备选型的问题，比如对电梯的选型，从节能降耗、维护维修、使用寿命性价比等角度为地产提供具体的特性描述和技术参数等，以便提出物管的建议。再比如，在地产设计阶段，物业公司就会提出建议，在具体设计时，要充分考虑物业公司进驻后的办公和生活设施环境等。因为员工只有具备优良的工作、生活环境，才能为业主提供更优秀的品质服务。北京有的地产公司在项目销售时不仅展示

样板房，已开始向准业主展示物管人员办公、生活设备设施和环境，其意义就是让准业主知会将来有怎样的高素质人才为他们提供小区的服务，促销说服力很强。

　　记：在与地产的配合工作中，您认为最凸显或最具有重大改革、创新意义的工作是什么？

　　张：物业在理解集团的战略发展思想后，就一直在思考怎样创新的问题。通常，物业管理都是在小区入伙后，才进入项目的物管工作，而我们现在是在入伙前三个月就成立管理处或项目组，明确该项目的负责人和中级管理人员，并把其他相关职能人员也配备到位，以提前介入前期的管理与沟通，解决现场问题。这是我们从组织、配合、服务功能上对地产最为凸显的、最具创新意义的重大进步与改革。

　　品质文化：品质提升是集团战略实现的当前任务，也是长期任务。集团地产对物业的希望就是使物业管理成为地产的保健因子和激励因子，进行品质提升是集团战略实现的要求

　　记：在公司KICK-OFF会议上，明确了06年度为“品质提升年”，您能否谈谈对它的理解？

　　张：品质提升是集团战略实现的当前任务，也是长期任务。集团地产对物业的希望就是使物业管理成为地产的保健因子和激励因子，进行品质提升是集团战略实现的要求。物业公司的“品质提升年”是今年的文化主题，更是今后一个相当长时期的文化主题。因为品质的系统提升并不容易，集团对品质的要求也会不断的强化，因此，时间很紧迫。物业公司对品质提升的愿景就是希望通过努力，尽快满足集团对物业公司的战略性品质提升要求。

　　记：物业公司的“品质提升年”与集团“效率·执行年”之间有怎样的内在联系？

　　张：制定怎样的文化年，公司会考虑两个因素。其一，会考虑集团的文化主题内涵与外延，以使公司的文化成为集团文化的延伸；其二，公司会凝练当前的文化思想，以涵盖公司的目标、任务等。物业提出“品质提升年”文化主题是明确当前目标、任务的一个思想导向，也是对集团文化年的积极理解和贯彻。

　　记：提出一个文化年并不难，难就难在如何去实现。那么物业公司要实现的品质文化年的年度目标是什么？

　　张：这是对全体员工的一个压力，也是一个动力。品质提升年赋予的目标是广远的，也是博大的，但也是通过努力可以实现的。今年内，要完成的阶段性目标，就是坚决实现业主满意度指标的提升。在这个目标要求下，实现管理、服务效率的提升，实现各个领域、环节的改进和创新；实现工作执行力的提升。这正是公司品质提升年的三层含义：效率、创新、执行。

　　行业与品牌：金地物业要做行业内品质最优秀的物业管理公司，金地物业的品牌特征就是品质凸显。

　　记：张董，物管行业与其他行业相比，有一定的特色，您是用怎样的视角看待这个行业的？

　　张：物业管理是劳动密集型产业，劳动密集型必然造就管理密集型特征。管理密集型就是要求组织，建立一个知识型、智慧型的团队带领一大批忠实型、勤恳型、爱岗型的员工来完成组织的使命；用智慧和知识完成管理的科学化、系统化、知识化的构建问题，用忠实、勤恳、爱岗的敬业精神完成服务品质的缔造、提升、提炼和输出问题，达到为业主提供高标准的、高品质的、令发展商及所有业主都满意的服务目的。

　　记：以行业为对象，做为物业公司董事长，您怎样定义金地物业在行业内的品牌特征？

　　张：金地物业要做行业内品质最优秀的物业管理公司，它的品牌特征就是品质凸显。所谓品质凸显，其含义有三个，一是对于小业主，通过品质凸显，切实感到提升了生活品质，享受到物业的服务带来的幸福、尊重、尊贵的感觉，对金地物业的服务产生情感的依恋和赞誉，并通过品质凸显张力，使小业主的自有物业的价值达到最佳升值空间；二是对于大业主，通过品质凸显，渗透和支持地产品牌价值的不断攀升；三是对于行业，通过品质凸显，成为行业品质服务模式的开创者、领先者和实践者，以此赢得行业的认同与关注。

　　人才：金地物业信奉“人才是金,事业是地”的人才、事业集合理念，惜才如金，视业为地。

　　记：物业公司的战略发展及品质提升等任务的完成，都需要一批人才，您怎样看待公司的人才体系？您准备怎样激活其中的人才进步机制？

　　张：公司通过十几年的发展，已经具有良好的人才基础。总的来说，人才是能够基本满足公司的发展要求。但就人才体系来看，我们还不够完整。伴随公司的发展，还需要引进人才加入公司，增添企业的新鲜血液。但是，70%的中高级人才选拔与提升将从内部培养和任用，以给员工一个职业平台和发展空间。

　　在如何激活人才机制上，第一，要建立职业培训机制，让员工能够有学习、提升自我的机会；第二，要建立健全人才进步通道，要自上而下，也自下而上的建立健全内部人才进步机制，倡导能者上，庸者下的人才递进的竞争机制；第三、员工要有自我成长的欲望，提升自己的职业境界和职业理念。企业一方面为每个员工力图搭建职业进步平台，企业也希望员工自己有高境界、高标准、积极进步的素质基础，从这个意义上说，进步要靠自己努力。

　　记：集团的人才观点为“找人胜过找地，树人胜过树楼”，物业公司具有怎样的人才观？

　　张：金地物业信奉“人才是金，事业是地”的人才、事业集合理念，惜才如金，视业为地。主张人才的“金”贵价值，要通过事业之“地”积极的成长和彰显，既不单一的看待人才，也不孤立的看待事业。公司认为，人才之所以是人才，必然是通过事业成长而凝练；事业之所以是事业，必然通过人才打造与奉献。

　　全国一致性：金地物业的管理视角要放远，使金地自有物业服务品质保持全国一致性，并带动非自有物业的服务品质共同提升。

　　记：在公司KICK-OFF会议上，您传达了集团提出的“全国一致性”服务品质观点，能否就此谈谈其中的含义。

　　张：金地物业的管理视角要放远，使金地自有物业服务品质保持全国一致性，并带动非自有物业的服务品质共同提升。从集团的战略角度出发，金地物业不仅仅是深圳区域的，而是为全国自有物业管理服务的基地。第一、有责任为全国自有物业服务品质制定适宜的标准；第二、要成为全国自有物业中高级人才的培养基地；第三、有责任对全国自有物业服务品牌进行统一规划；第四、有责任应用企业文化宣传、引领全国自有物业文化品质共同提升；其五、有责任对全国自有物业的品质指导、支持、培训和检验等做好工作。

　　责任：我时刻感到责任感和使命感所形成的压力，因为有压力才更加重视责任与使命。

　　记：最后一个问题，做为金地物业董事长，怎样看待您所肩负的责任？

　　张：我时刻感到责任感和使命感所形成的压力，因为有压力才更加重视责任与使命。做为物业公司董事长,我理解的责任有四点：第一，以集团的战略发展为背景，把握物业公司企业文化的变革、企业战略的制定和引导；第二，以战略实现为目标，建立有效的工作体系和制度来实施战略；第三，以构建服务导向型的人才、团队机制为愿景，关注员工的成长，并为其成长搭建事业平台；第四，以关注行业发展为背景，立足缔造行业领先的物管品牌价值。

　　记：今天的采访，张董阐述了物业公司的战略、配合、品质等问题，为公司的当前工作和未来发展进一步指明了方向。谢谢张董。

    (稿件来源：金地集团)