2006：地产走向何方

　　陈颖

　　在经济交流日趋频繁的今天，就连房地产这个地域性非常强的市场也在商业活动全球化和资本全球化的驱动下，开始呈现出同步涨落的特征。当房价成为中国的热门话题时，其他国家似乎也面临着同样的问题。

　　2005年年中，英国《经济学家(Economist)》杂志和美国《华尔街日报(Wall Street Journal)》先后发表了关于全球房地产泡沫的报道，引起广泛关注。《华尔街日报》的文章指出：过去的3年，对住宅的估价在法国上涨了48%，在西班牙上涨了63%，在过去的一年中，香港的房价上涨了19%，保加利亚上涨了48%，在中国、澳大利亚和英国也同样存在类似现象。《经济学家》则更为尖锐地指出：按照五年来房地产价值的增长计算，全球房地产繁荣是有史以来最大的金融泡沫，房地产市场越繁荣，最终的泡沫破裂就越惨；从当时全球房地产市场的情况看，算总账的日子已指日可待。

　　两大权威媒体同时发难，房地产泡沫的存在似乎已毋庸置疑，而由此引发出最为牵动人心的论题就是——泡沫什么时候破灭？谁将成为受害者？

　　毕竟，对于一般百姓来说，房子还是家庭中首要的资产。即便大家并不了解房地产泡沫的破灭将如何造成金融危机，又将如何导致经济衰退，至少家里的房子价值几何，买房子是赚了还是赔了，大家在心里都会有所盘算。

　　美国：谁应该住在城里？

　　如果你2000年在亚利桑那州的凤凰城-梅萨-史柯斯戴尔(Phoenix –Mesa -Scottsdale)地区购买了房产，那么你的房产价值很有可能已经是原来的两倍。作为美国房地产价格上涨最快的区域，该地的房价在过去5年中翻了一番，05年的涨幅接近40%。亚利桑那州房价的飞涨也带动了周边的科罗拉多(Colorado)、爱达荷(Idaho)、新

墨西哥(New Mexico)、内华达(Nevada)、蒙大拿(Montana)和犹他(Utah)成为05年房价上涨最快的州。2005年，除了中西部地区之外，美国各州房价的上涨大多超过了10%。而在过去5年之间，美国房价的涨幅达到了58%。

　　图1：2005年美国各州房价增幅(单位：%)

　　资料来源：美国联邦房屋企业监管办公室(OFHEO)

　　在一些城市，房价的飞涨使大量中产阶层不得不放弃了在此地购房安居的梦想，举家迁至房价较低的地区。特别是在一些大城市，更出现了中产阶层居民大量外流，都市社区居民非富即贫的现象，使这些城市的管理者面临新的挑战。

　　欧洲：由南而北，市场热点转移

　　在持续低利率，高经济增长的刺激下，欧洲房地产市场在03、04年迎来了发展的高峰，房价、交易量、开工量和按揭贷款额都快速增长。法国、爱尔兰、西班牙和英国成为了当时房价涨得最快的国家，增长速度都达到了两位数。

　　进入2005年，欧洲房地产的热点开始从南部转向北部。丹麦和爱沙尼亚成为了房价的领跑者，房价增速分别达到了22%和28%。相比之下，法国和英国等国的房价上涨已经趋于缓和。

　　图2：欧洲各国04、05年房价涨幅

　　资料来源：RICS

　　澳大利亚：市场的理性回归

　　作为一个典型的移民国家，澳大利亚的房地产市场与人口的迁移息息相关。

　　2005年，得益于地方经济的快速发展和大型企业的兴建等因素，北部的达尔文(Darwin)和西部的珀斯(Perth)成为了澳大利亚房价上涨最快的两个城市，涨幅分别达到了23.2%和22.5%。强劲的经济导致工作机会增加，收入水平提高，国内和国外移民纷纷迁入城市，增加了对当地住房的需求，最终引发了房价的大幅度上涨。

　　而2003年和2004年上半年热度最高的霍巴特(Hobart)、布里斯班(Brisbane)、堪培拉(Canberra)和阿德莱德(Adelaide)等城市在05年则保持了相对平稳的走势。澳大利亚全国平均房价水平在05年的增幅也仅为2.3%，远低于世界其他主要国家，因此05年澳大利亚房地产市场的表现可以说更像是一次市场的理性回归。

　　软着陆：可能的最佳结果

　　在经历了全球性的高涨之后，我们不禁要问，房价在2006年会涨？会跌？地产市场是否又会经历一次泡沫破灭的剧痛？

　　《经济学家》认为，在告别“狂热期”之后，全球主要房地产市场普遍开始软着陆，除丹麦、新西兰等少数国家外，全球主要房地产市场已经开始软着陆。而各国市场近期的表现也为这一论断作了很好的注脚。

　　06年1-2月，美国二手房交易量和开工、完工房屋量等重要的房地产市场指标都出现了下降，被视为地产市场开始平稳回落的重要标志；

　　在英国，06年1月份全国房价的涨幅仅为0.1%，涨幅最高的伦敦地区也仅为0.2%；

　　在丹麦，银行界普遍认为06年利率的持续上调将很有希望促使房地产市场平稳着陆；

　　而在澳大利亚，权威机构认为，在良好的经济状况、稳定的就业市场和平稳的利率水平支持下，市场虽然有可能进入上一个高峰之后的减速区间，但快速下滑的可能性却非常小。

　　种种迹象表明，全球房地产市场软着陆的可能性的确非常大，而这可能也是我们所能期盼的最好结果。

　　回到国内，至今市场上关于房价只升不降的言论仍时有耳闻。然而这个论断本身就潜藏了激发市场泡沫的危险。全球地产发展的轨迹已经表明，房价的快速上升是不可持续的，政府的有形之手与市场的无形之手都不可能容忍这样的现象出现。

　　而作为普通消费者，在最容易受到市场动荡侵袭的同时，往往又最容易成为市场泡沫的推波助澜者。单个消费者看似理性的投资行为汇聚起来就形成了整个市场非理性的膨胀，而当市场泡沫破灭时，受影响最大的又是他们。远的不说，上世纪末香港房地产泡沫破灭所造成的灾难性后果相信国人已有所闻，也不愿再见到此种情形出现。

　　所幸我们已见到

宏观调控在国内初见成效，房价涨势得到一定控制。2006是否也将成为中国房地产的软着陆年，我们拭目以待。