标准化与地产开发效率

　　李亚新

　　秦始皇统一度量衡——开创先河

　　“标准化”一词虽然脱胎于现代工业，但此理念自古有之。早于两千多年前秦始皇统一了中国，施行一系列新政，头等大事便是统一文字、统一货币、统一度量衡，之后才是开 拓疆土、修筑长城……虽然秦始皇一直背负暴君的恶名至今，但其高超的政治智慧后人从不敢小觑。试想一下，如果没有秦始皇，中国会不会像欧洲一样诸国各立一方，出门旅行不出一百公里，就要兑换一种货币(欧元没出现以前)？

　　应该说，秦始皇的统一思想就是今天我们所说的“标准化”理念。这一理念虽然最早发源于中国，最后却是西方国家在18世纪的工业革命时发挥到了极致。机器的发明和使用使大规模的生产变为可能，而规模生产又促进了规则和标准的诞生，两者不断作用使得生产力迅猛增长，社会发展在短短几百年内超越了上千年的积累，人类从此进入新纪元。

　　劳斯莱斯被收购——手工制造终不敌规模生产

　　如今，各行各业无不处于社会化的产业链中，在纷繁复杂的产业关系中，如果没有共同遵守的规则和标准，如何保证有序运转、高效运转？我们不妨回顾一下汽车制造业所走过的路途吧！

　　现有的几大汽车制造商所制造的汽车产品行销全世界，不论宗教信仰多么不同，富国还是穷国的人们对通用、大众、丰田、本田的认知度都是相似的。就连一向自大的美国人也不得不承认日本车的高性价比，因为人性深处对真、善、美的需求总是相通的，对驾驶性能及舒适度的理解也是相同的。而个性的需求主要是由于每个人的支付能力不同而产生，所以提供多类型的产品供其选择即可得到个性的满足。德国大众拥有大众、奥迪、兰博基尼、宾利、布加迪、西亚特、斯柯达、大众汽车商用车八大品牌，覆盖了从低端到高端顶级的客户，完全可以得到该品牌的拥趸的满足。当然也有专做某一领域的客户的，如宝马公司，旗下的三大品牌均为高端定位，受到了全世界人民的喜爱。

　　汽车从诞生至今走过了将近百年的路，其中的兴衰荣辱颇值得回味！

　　劳斯莱斯是汽车中公认的贵族，自1904年诞生以来即为王室成员、超级富豪的专享之物。虽售价昂贵，但订购者趋之如鹜，供不应求。但这家企业却在1998年难以为继，将劳斯莱斯和宾利以7亿美元易手于德国大众汽车公司，这一交易标志着继美洲虎、陆虎之后英国汽车工业最后一个本土品牌的消亡。可见，纵有试销对路的产品，但生产方式落后(手工制造，年产量仅为2000辆)，产能的低下仍将使企业陷入困境。

　　德国大众诞生于1933年希特勒纳粹政权时期。这位战争狂人为笼络人心，异想天开地提出，要让每一个普通的德国人都拥有一部小轿车，并下令由汽车设计专家菲·保尔博士负责设计这种命名为大众的小轿车，还强行规定价格必须在1000马克以下(比当时的汽车价格低了2/3以上)，同时还对发动机、时速、耗油量等方面提出了明确的技术要求，无论后人怎样评价希特勒的反常和狂妄，但这种无理却成为一种契机，无形中成就了德国大众，使其一跃成为最有影响力的世界级汽车制造商之一。

　　1998年德国大众收购了劳斯莱斯、宾利，虽然后来大众公司由于战略失误，导致宝马公司以4000万英镑购买了劳斯莱斯品牌的经营权，并且迫使大众将劳斯莱斯交给自己，但不可否认的是，在世界500强企业的排名榜上，德国大众排名15名，而宝马仅为71名。

　　地产开发“标准化”——谁领楚翘？

　　历史总是惊人的相似，商战以出奇制胜，亘古不变。国内的地产企业在经历动荡走向成熟的过程中，均面临着规模扩张与人员短缺、产品质量参差不齐的困境，应该如何突围而出？我们认为，标准化将是一条值得尝试的途径。

　　1、“标准化”三管齐下

　　1)产品标准化

　　一种方式为借鉴式：将已在某地成功的产品移植到另地，去糟粕留精华，实现快速滚动开发。此方法简单易行，在区域性相似的情况下风险是较低的。近年来的地产界黑马即凭此招行走江湖，通俗地说，就是拿来主义。30年代，鲁迅已经为此说法正名了；今天，我们不妨也大胆地适时而用。

　　另一方式为定制式，即根据市场客户的某类需求，特别定制一种产品，然后在某区域内大规模应用，此乃工业化生产的最典型特征，充分体现规模经济效益。汽车、电器等工业类消费品无不是照此方式进行生产，

房地产业的万科也从03年开始有意识地定制产品，其情景花园系列在全国落地开花，初尝了甜头。

　　这里所说的定型产品并非一成不变的，有升级换代，也有淘汰寿终，产品的生命周期是否长久，需要接受市场和客户的检验。这要求企业对市场有准确的把握力，但往往不可能有哪个超人敢对市场下断言。所以，当推出一个创新的产品时会以较少的数量向市场投石问路，当获得认可后，才大批量推出，迅速占领市场，为企业获取利润最大化。之后，市场客户需求变了，就需要再创新，对路后再标准化。正是这种来自市场的原动力，促使企业不断的在创新与标准化之间调整、发展。

　　2)管理标准化

　　麦当劳之所以在全球以旋风的速度开店，所向披靡，是因为它拥有一套成熟完善的操作模式，这保证它可以迅速的在各地复制。地产企业远比餐饮业复杂的多，层级繁杂，环节相扣，交界面含混……如果事先有一套完整的流程及标准，将人员和事物均有清晰的定义，将省去许多不必要的因猜度和争执所耗费的精力；当企业到异地进行扩张发展时，将之悉数照搬，将为竞争赢得许多宝贵的时间。

　　有了标准，对个体的要求便会降低，而系统的整体优势将更强大，从而消除个体间的差异，保证均质化的品质水准，这既是管理所体现的强大生产力，也是效率提升的重中之重。

　　3)构配件标准化

　　住宅形式千变万化，但其组成细胞——构配件却相对不变，厂家跟据不同的设计款式生产出对应的模块产品出售，建造者根据不同的需求挑选模块，拼装形成房屋，就如同搭积木一样将房子盖起来，此为“住宅产业化”之路。

　　其实，发达国家已经在这样做了，如日本和美国生产的盒子卫生间和盒子厨房在欧洲、日本、俄罗斯等国被广泛的应用；瑞典，这个世界上住宅工业化最发达的国家，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系，其生产的独户住宅畅销世界各地。我国虽然在1986年就提出“住宅产业化”一说，无奈各地住宅发展水平不均衡，以及整体工业化水平依旧落后，这份责任最后只能由发达地区的品牌地产开发企业承担了。

　　当然，地块的情形是复杂的，地产开发的标准化也是有限度的。这是因为，开发商不可能将所有的住宅产品全部研发穷尽，就算研究得再透彻，也不可能适应土地的千变万化，总会有局部需要量身定做。这也就是房地产开发与汽车制造业的不同，应该说房地产开发的标准化需要考虑更多的可变性和适应性，组合可以产生变化，综合从来都是一种创造力。将固定的

户型，设计几套不同的外包装，依地区择衣而穿，既可以满足标准化又可兼顾个性需求。

　　2、“标准化”释疑

　　1)土地不能标准化，产品如何标准化？

　　在今天的中国，土地作为特殊的资源，市场化程度有限，想要获取什么土地不能由企业完全控制。但是住宅产品类型毕竟有限，无非是高层、多层、联排别墅等类型在不同的用地上做排列组合而已。所以我们不可以为获取土地而确立一个明确的目标，却可以明确的专注于开发某种或若干种产品，也就是说可以先明确某种产品的市场定位，为其明确一个设计、销售、成本标准，之后进行研发设计，形成定型产品。再根据土地的实际情况，将产品往地块上摆放。

　　德国大众的诞生给我们的另一个启示是，通常一种新车总是根据各方面的要求确定技术指标，以此为依据进行设计和研制，成功之后，再根据生产和流通等各方面的开支，严格进行成本核算，最后确定销售价格，而大众车却是在设计、研制、生产等八字没一撇的情况下，就根据德国人的一般生活水平，硬性规定每辆车的售价必须低于1000马克。在这个一反常规、蛮横不讲理的价格决策下再去进行设计、研制以及生产、技术、成本等方面的工作，最后，竟空前成功。

　　鸡生蛋，还是蛋生鸡？有时事物未必是简单的因果。

　　2)住宅产品诸多种，我们选择做哪些？

　　那么，市场上有诸多的产品需求，我们不可能面面俱到，究竟选定哪几种？劳斯莱斯、大众的例子似乎可以给我们一个启示：越贴近普通民众，越具有持久生命力。05年宏观调控时，上海楼市受冲击力最大的是

豪宅市场，而中端市场受影响程度则低得多。今年3月两会期间，温总理在政府工作报告中再进一步明确：房地产市场要重点发展中低端和普通商品房。政府的政策倾向已非常明确，企业的发展方向自然也将清晰。但是中低端、普通商品房并不意味简易和质量低下。随着中国经济的高速发展，人们对居住品质的要求也在不断提升，如何开发出品质优良、价格又不昂贵的高性价比产品是对房地产企业的挑战，也是在市场上脱颖而出的关键。

　　在全球一体化的趋势下，我们都是地球村的村民。英语是我们的通用语言，Mircosoft是IT业的通用标准，Wal-Mart 是零售业的通用标准， 麦当劳是快餐业的通用标准，那么，房地产行业呢？希望有朝一日，金地标准也将成为房地产业的通行标准。