资本的万科

　　良好的治理结构和多年苦苦坚持的规范运作，开始成为万科融资的重要保证。

　　资本的万科

　　丁琳/文

　　“万科是多元化的融资策略。”郁亮强调，随着万科的规模越来越大，单一融资渠道显然无法支撑公司的成长，而且目前来看每个渠道都具有非常大的不确定性，比如银行贷款的政策风险较大。而积极探索各种合作方式，拥有灵活的多渠道融资方案显然也是为了未雨绸缪。

　　万科董事会秘书肖莉说，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。

　　就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；今年8月，万科增发3.17亿A股，募资100亿元人民币。

　　在宣布完成增发的第二天，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，如果万科的公司债亦能成功发行，则可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。

　　对于今年下半年的连续两次资本市场融资，肖莉表示，这仅仅可以支撑万科今年的发展。“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”肖莉称，万科希望借助这个增长势头将资本平台做大，而所有能够使用的融资的工具，都会去进行尝试。郁亮则认为，万科在资本市场的融资速度还有待加快。

　　事实上，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。

　　多元化融资

　　2007年4月，全球最大的地产公司GE Commercial Finance Real Estate(通用电气商业金融房地产公司)把在内地的首笔2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”，这一基金是去年12月中旬，万科与中信资本投资有限公司共同筹组成立的。

　　万科分管集团运营线的副总莫军说，三四年前，万科就开始有意识地拓展境外的融资渠道，希望藉此改变以往在资金上过多依赖国内银行的局面——因为开发贷款和按揭受金融政策影响极大。与此同时，与国外等资本的合作，也可以通过学习其专业的投资经验，提高万科的运营水平。

　　在与境外资金的合作中，万科良好的治理结构和一贯坚持的规范运作开始发挥作用。2004年7月，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一——德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一家取得境外贷款的房地产案例。业内人士分析，HI相中万科，并非仅仅青睐大型房地产开发商，而更注重开发商的项目操作能力。郁亮此前也表示，吸收海外资金的最大困难不在于制度，而在于公司本身的透明度，“海外资金要投资公司，最大的要求是能够看清楚被投资公司和项目的风险，但是国内很多房地产企业在财务、项目运作等方面并不透明，挡住了资金的来路。”

　　2005年12月，万科与加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，获得税前收益8700多万元。万科的最大收获在于，面对宏观调控带来的增长机会，将手中部分开发周期较长的项目出售给资金实力更为雄厚的境外投资者，获得的资金可用于购买开发效率更高的土地，从而加快资金周转速度，提高回报。

　　融资渠道的多元化，又使得万科可以结合强势品牌和资金的优势，在土地资源的获取上采取更加灵活的战略。

　　多渠道拿地

　　9月28日下午，珠海2007年首批经营性10宗土地挂牌出让会刚刚结束，万科深圳区域本部总经理徐洪舸就接到了郁亮打来的询问电话。“再拍下去就是地王，我们放弃了。”徐洪舸说。

　　万科参与竞拍的01号地位于珠海前山河沿岸黄金地段，最终被中信华南集团以46.5亿元的总价竞得，楼面地价高达7700元/平方米。

　　第二天，谈及此事，郁亮告诉记者，本来给徐洪舸的预算是有可能拍到这块地的，“但是在拍卖前我们已经决定，万科不能拿地王。”郁亮的理由是，“在当前的市场形势下，拿地王是危险的事情。”

　　分管运营线的集团副总经理莫军认为，由于对未来市场预期太高，今年以来，不少开发商用万科看来不是很理智的方式在土地一级市场“抢地”，在这种情况下，从去年起开始发力拿地的万科，出于稳健和规避风险的考虑，有必要调整自己的拿地策略，避免在一级市场上用极高的价格与对手竞争。

　　9月26日，上海万科房地产有限公司通过合作方式获取了上海地杰国际城项目。合作完成后，万科将取得该项目60%权益，对应价款约8亿元。

　　事实上，在过去一年多的时间内，万科仅在上海，就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备，在土地二级市场拿地势如破竹，其中包括在上海颇有影响的恒大房产、中林置业等公司。

　　万科初尝这种甜头，始于2005年对浙江南都集团的股权收购，那次万科以18.6亿元的代价取得了较多项目资源和土地储备，并借助南都迅速补齐了其长三角战略中的浙江 “短板”。此后万科发现，行业内资源整合的需求大量出现，不少发展商主动找到万科希望合作，而且。“很多开发商是拿出自己的一大批项目、甚至整个企业与万科谈合作。”莫军回忆，这与过去两年房地产的宏观调控政策导致一些企业遇到经营难题有一定关系，也有一些企业是经营者的个人原因愿意去做这种套现。公开资料显示，2006年万科新增项目储备1201万平米，其中50%左右是通过这种合作方式取得。

　　而今年以来，随着房地产市场再次升温，万科手头在谈的这种合作资源，居然比去年还要多。据介绍，今年上半年万科的新增土地资源，有60%是通过收购等各种合作方式获取。

　　“在很多人看来，市场好了正好可以以不错的价格套现。”莫军分析。而业内人士分析，土地价格的高涨和竞争环境的变化，也让一些中小开发商难以为继，以致萌生退意。可以看到的是，目前每个城市的前10名发展商所占市场分额，几乎都在逐步提高。

　　“现在全国有5万家发展商，眼下大多数城市还是处于非常分散的市场格局。一定程度上的集中化，可以让更多客户买到品牌开发商的产品，售后服务、产品质量会更有保障。另一方面，将更多的存量土地快速转化为住房投入市场，也有助于稳定

　　以上并不是万科“多渠道土地策略”的全部。万科还相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。比如，与中粮地产合作开发广州白云区金沙洲项目，具体来说是中粮出钱与万科共同投地——从另一个角度来看，此亦为万科“多元化融资策略”的范畴。-

　　栏目主持：张鹏E-mail:zhang_peng@ccw.com.cn