一个房地产商的另类生存：鑫苑零库存模式

　　一个房地产商的另类生存

　　不存地、不存房、零库存，为何受纽交所青睐

　　-本报记者 唐鸿

　　“第一家在美国上市的中国房地产企业”——如今，这项众多国内房产企业垂涎已久的桂冠终于落到了河南地产企业“鑫苑(中国)置业有限公司”的头上。

　　鑫苑于北京时间2007年12月12日在美国纽约交易所上市，代号“XIN”，发行价14美元，共发行1750万股，上市当天收盘价16.8美元，涨幅20%，融资达2.45亿美元。

　　2006年，对鑫苑进行资本注入，并助推其成功登陆美国资本市场的蓝山(中国)资本总裁唐越表示：资本市场所看好的就是鑫苑的可复制的商业模式和可持续的增长性。

　　而这个曾经名不见经传的河南本土地产企业，在过去3年中不声不响地以年复合增长率100%的水平高速发展着。

　　鑫苑“零库存”模式

　　在前不久举行的“中国资本论坛”上，记者见到了鑫苑的董事长兼总裁张勇，此次他作为企业界代表出席了论坛。他谈吐自信，明显能感觉出在美上市后的扬眉吐气，但在接受记者采访时，口风却比以前紧了。

　　2007年11月26日，在香港中国工商银行大厦，张勇带领其团队进行了上市路演的第一站。

　　众所周知，土地储备量向来是香港资本市场考查一个地产企业实力的重要标准，而鑫苑这种“不存地、不存房、零库存”的商业模式，注定会在香港资本市场中遇冷。

　　果然，“有近80%的香港投资者都对我们的零土地储备量的模式产生了质疑。” 张勇对《财富时报》记者说，“但对此我们早有预料，之所以选香港为第一站，我们就是希望告诉香港的投资者，还有另一种地产商业模式的存在。”

　　与在香港受到的冷落截然相反的是，鑫苑模式在随后的英国、迪拜、德国、美国、澳大利亚的路演中得到了极大的认同。鑫苑路演走了7个国家、十几个城市，“最终，超过80%的投资者来自中东、欧美和澳大利亚市场”。

　　怎么理解“不存地、不存房、零库存”呢？张勇告诉记者，他们的生产运营方式是“快速拿地、快速建设、快速销售”。

　　“通过‘招拍挂’，只要资金流充足就可以快速拿地，拿地后3个月就可以实现交割，第4个月开始建设，第5个月做贷款，第6～8个月现金流就可以回正了。”

　　如果按照张勇所说，“零库存”的模式使现金流快速回正，那么就大大缩短了开发周期，从而避免了因开发周期过长积累的政策和经济风险，也保证了投资者的利益。

　　至于“快速销售”环节，一位地产企业销售人员说：“在如今中国经济高速发展、需求远大于供给的地产市场下，只要建的是老百姓买得起的房子，怎么会愁卖呢？！”

　　自2007年岁末以来，国家一系列打击投机购房、囤地囤房的调控政策，已经迫使各地产企业不得不对自身的生产运营方式作出相应调整，而目前仍把土地储备作为重要资产的广大地产企业的商业模式，也必将跟随调控政策实现根本性的转变。

　　“中国有10000个房地产企业，可没有一个倒闭的，这说明什么？这不正常的产业现象说明地产企业根本没有真正进入市场化运作，全都在赚土地增值的钱。”张勇说。

　　显然，在“零库存”的生产方式中，土地对于鑫苑来说更像是生产资料，而不是资产，鑫苑模式也可以说是一种轻资产的模式。

　　“次贷危机机会”

　　张勇告诉记者，鑫苑成立10年，而花在筹备上市上的时间，严格意义上讲已经五六年了，真正进入实质性运作用了2年。可以算出，这两年的时间节点也正是蓝山和EI等国际大投资基金进入鑫苑的两年。2006年8月，蓝山(中国)、美国EI中国投资公司与鑫苑展开全面合作，外商独资下的鑫苑诞生，这种资本构成无疑加速了其赴美上市的进程。

　　美国的次贷危机使得资本市场流动性变差，投资者信心不足，张勇坦言：“次贷危机对我们的影响还是非常大的。”

　　进入上市工作实质性操作的两年来，张勇一直带领鑫苑在做业绩、做私募基金、做审计和法律性调查等工作，不断向投资者证明着自身的优势。

　　潘小夏是前纳斯达克中国首席代表及亚太区董事总经理，曾把百度、分众等众多中国知名企业推向纳斯达克上市，其现为中投圣泉的合伙人。他认为正是美国的次贷危机才使美国的资本市场更多地寻找到了中国企业。

　　潘小夏说：“像鑫苑这种近年来复合增长率能达到100%的地产企业，目前在美国是几乎没有的，而资本的逐利性也就使得这些国际资本看到了中国地产业发展的商机。”

　　张勇也表示，鑫苑在美国上市的成功，无疑使鑫苑的资金流更充裕、发展更具国际视野。

　　在美国上市相对于在内地A股、香港H股或新加坡等地区，其最大的优势还是在于融资量上，有业内人士估算在美国上市比其他地区可多融资50%～100%。潘小夏说：“美国资本市场目前对企业的估值是要高于其他地区的；其次，美国是公认的世界上最好的资本市场，在美国上市，对于企业快速进入国际通道以及按照国际标准要求和提高自身实力都是有益的。”

　　之前也曾有国内知名的地产企业到美国寻求上市，但最终未获成功，对此，张勇把原因归结于“商业模式不够清晰”。而潘小夏则说：“美国资本市场对中国企业的认识也是有一个过程的，如今很多企业都在排着队，只是暂时没有进来而已。”

　　开发二、三线城市

　　鑫苑是1997年在郑州成立的，其本身就是个立足二线城市的地产企业，自然也就对二线城市有更多的了解和关注。

　　在郑州，鑫苑的市场占有率达8%，而纵观鑫苑所开发的楼盘，其定位也都是二线城市，比如成都、济南、合肥等；楼盘的规模一般是1000～5000户，配套设施较完善；而楼盘的价位，张勇总结是“老百姓买得起的高品质住宅社区”。

　　美国资本看好鑫苑所谓的“可持续增长性”，其中很重要的一个原因也是其二线城市定位问题。“二线城市市场广阔、人口众多、城市化进程和经济发展也很快，自然需求量大、可持续时间长。而且现在二线城市人均居住面积也还有待改善和提高。”张勇分析道。

　　有业内人士向记者披露，中国的10000家地产企业中，前10强企业的市场份额只占5%，前100强也只占到13%，更多的二、三线地产企业除了专注于本地开发外，也逐步把眼光瞄准了其他二、三线城市。

　　但随着二、三线城市地产业的发展，其对开发项目的规模也有了比以前更高的标准，河南省社会科学院副院长刘道兴对记者说：“那种小打小闹，有点小钱就可以进入这个领域盖房子和开发的情况不会发生了。现在河南的几个房地产企业做一个项目都比较大，拿一块地就是五六个亿，甚至七八个亿。再加上国家对房地产总体上的从严控制，从银行贷款越来越难，这就要求地产企业必须到资本市场上直接融资，接受严格的挑选和严峻的考验。”

　　张勇透露，目前鑫苑在建项目15个，在建面积200多万平方米。有消息称，鑫苑今年3月，将会把总部迁至北京。对此，张勇没有给出正面回答，但他可以肯定的是，即便随着鑫苑自身的发展壮大，其二、三线城市的开发战略定位也是不会改变的。