两个人的地产江湖

　　一个是精明而善于把握新概念的商人，一个是不断对一家国企尝试改革的领导者——潘石屹和任志强，这两个本没有交集的人，15年间三次合作，折射房地产15年江湖变幻。

　　文｜CBN记者 王娜

　　15年前，任志强对潘石屹说：“你连什么叫七通一平(七通一平：房地产业术语。七通是指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通，一平是指场地平整。)都不懂，还做什么房地产？”

　　尴尬的气氛下，两位日后的中国地产大腕相识，并做成了第一笔交易。彼时，在华远集团工作了近十年的任志强，已是这家国有房企的总裁；而初出茅庐的潘石屹则是万通地产总经理——这家民营企业靠海南地产热起家，刚刚转战北京，急需土地。

　　15年后，当年那个不知什么是“七通一平”的潘石屹，已是身价200亿元的上市公司董事长。他所领导的SOHO中国，尽管开发的项目绝大多数都集中在北京的CBD商圈，却因其将SOHO概念植入商业地产而声名远扬。当然，更加声名远扬的是潘石屹本人。他常为自己开发的房地产项目做代言，效果胜过任何一个明星的影响力。

　　而任志强依然是15年前那个言语犀利、眉宇间透着倔强的华远集团总裁。他因经常发表“惊世骇俗”的言论炮轰房地产政策、挑战普通人的习惯思维而成为了话题商人。与任志强本人相比，其所领导的华远集团则显得低调许多。

　　就是这样两个处事风格完全不同的人，十几年来却不断合作。“我和潘石屹有过三次合作。在这个过程中，他的身份发生了变化，而我的身份一直没变。”任志强说。坐在位于北京南礼士路华远大厦6层的办公室里，任志强向《第一财经周刊》回忆了与潘石屹第一次合作的情形。他指着窗外林立的建筑物说：“外面这些楼都是我们公司盖的，包括万通新世界那块地，也是我当年卖给潘石屹他们的。”

　　1993年，海南的地产泡沫引发了中国房地产业的一次震荡——上半年，当海南的房价在地产商的炒作下，迅速从1991年的均价每平米1400元蹿升至7500元后，6月23日，时任国务院副总理的朱基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。随即，海南地产泡沫破裂，95%的房地产公司倒闭。在海南靠炒房赚得第一个100万的潘石屹，由于提前嗅到了危险，及时撤离海南，到北京寻求发展，担任万通地产总经理。

　　在中国大饭店召开的一个会议上，万通公司董事长冯仑与任志强相见，初步表露了愿意用资金交换后者土地的意向。而后续的沟通工作便落在了潘石屹身上。比起万通，拿地对于身为国企的华远来说，是一件相对容易的事情；而当时华远集团刚完成对旗下的西城区华远建设开发公司的股份制改造，创立北京市华远房地产股份有限公司后急需发展的资金，来自政府的拨款不能完全解决问题——这让双方的合作水到渠成。

　　但那次与任志强的谈判，让潘石屹并不愉快。在他向任志强请教一些房地产的有关问题时，任毫不留情面地指责潘什么都不懂，并给了一顿劈头盖脸的教训。为确保项目的完成，华远保留了5%的股权，并派专业人员进入合资公司。

　　现在提到第一次合作，任志强记忆最深处仍是潘石屹的“无知”，以至于他日后在很多公开场合都用“潘石屹不懂七通一平”来开玩笑。但潘石屹如今回想起15年前的那次合作，却表现得十分感激：“华远的朋友们主动为我们付出了许多，努力配合工程，让我们顺利地提前完成了建设任务。”

　　二者的第一次合作，创造了北京城房地产销售的奇迹，在任志强手中算不上好项目的万通新世界，因潘石屹他们的包装而一举成名。但是这次成功的合作，也并未让两人此后如兄弟般友好地出现在公众面前。2000年，当任志强和潘石屹再次产生交集时，却又是起源于一次争吵。

　　此时，潘石屹的角色发生了变化。他在1995年离开万通，与妻子张欣联手创建SOHO中国有限公司。张欣这位曾经留洋英国剑桥的硕士、华尔街的投资顾问，在潘石屹成功的道路上功不可没。她给潘带来了概念地产和房地产艺术元素，这些创意深受中国白领和国外建筑大奖的青睐。而这样的房地产新元素，显然没有得到任志强的认可。

　　1998年，SOHO现代城因卖不出去房，潘石屹开始在销售方面狠下苦功。他请早因破产而退出北京地产市场的老朋友(万通的销售代理商)邓智仁做销售顾问。结果，邓智仁将潘的全部销售队伍策反，潘石屹请任志强来拉架、评理，却被任志强称为是“狗咬狗两嘴毛”。

　　潘石屹还想到了竞争机制，在公司的销售部门采用“末位淘汰制”来落实。“公司从市场部拉出三个月的销售排行榜，销售人员最后10名、15名在出局的范围之内，销售副总监的最后两名也将被贬为普通销售员。”SOHO中国销售总监魏青山解释道。

　　这支经过残酷锻炼而形成的队伍，后来被证明是潘石屹成功的重要基石，建外SOHO第一大道B座商铺，开盘仅10分钟便全部售罄；朝外SOHO开盘，6天销售额就达9个亿。所以，潘石屹始终全力守护着他的销售队伍，让这些销售人员的收入水平在行业中处于前列。

　　2000年，潘石屹用在家办公这一概念玩活了SOHO现代城。1月8日，SOHO现代城开盘认购。北京的一月天寒地冻，但长安街上却连夜排起了等待买房的长龙。享受着成功喜悦的潘石屹不忘向老朋友任志强炫耀一下自己的成果。2月20日，他邀请任到SOHO现代城参观样板间。任志强从专业角度询问了许多细节问题，并当面提出了一大堆意见和建议，然后离开了现代城。

　　祸端由此而起。让潘石屹没有想到的是，耿直认真的任志强就此次参观洋洋洒洒写了一封万言书《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》，称SOHO这种物业类型“办公不像办公、居住不像居住，属于非牛非马的怪胎，设计上也就是草稿想法，北京的长安街旁边不应该有这种东西，如果不做修改，最后只能炸掉”。任志强还在信中用了一个形象的比喻：华远乃至任志强就像一个勤勤恳恳的“菜农”，只知道辛苦地耕耘，缺少了与媒体的交流，以至于无法有效地将营养丰富又无污染的绿色食品奉献给每一个家庭；而潘石屹就像个精明的“二道贩子”，总能把本来是蔬菜的西红柿卖个水果的价钱。

　　潘石屹是两天后在参加一次会议时，在会场上从一位老总那里拿到这封信的。看完信后，他马上回去召集公司有关领导和专家开会，对任志强信中提及的所有问题逐一进行咨询研究。很快，潘石屹就给任志强写了回信，题目叫《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。信中除了就任志强提出的问题逐一进行技术方面的答复外，大谈创新问题。

　　这使得事态由此转变，交锋的焦点不再是任志强信中提出的技术缺陷，而成了建筑是不是应该创新的问题，争论也逐渐显示出一边倒的态势。这一事件并未让潘石屹与任志强“反目”，一年后，潘还在公开场合表示，幸亏任总提出了宝贵的意见，技术上得到了极大改进，提升了产品的价值，因为此事，任志强成了他最感谢的人之一。

　　此番打闹之后，任志强和潘石屹在2004年迎来了第二次合作。这次合作被两人形象地称为鸡蛋(钱)换粮票(合法土地)。

　　这次合作发生在建外SOHO销售一空之后，2003年12月，建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，没有任何土地储备的潘石屹又一次断了粮。在此之前，国土资源部下令停止土地协议出让，潘石屹担心协议圈下的土地会被政府收回去，所以从2002年下半年到2003年一直在等待着市场公开出让土地。可没想到对政策的过分信任，让谨慎的潘石屹丧失了大好机会。他当时的名言“庄稼种在了别人的地上”，本是用来讽刺圈地的开发商，却让自己成了笑话。事实情况是，2003年北京市98%以上的土地仍是通过协议方式出让。

　　此时困扰任志强的，不是没有土地，而是继续缺乏资金。2003年，正是任志强带领华远集团重新创业之初，由于在2001年脱离了香港华润集团，这家最早在香港上市的内地企业，失去了来自资本市场的巨翼，华远的日子并不好过。本决定于当年借壳京西旅游重新上市，却因为中途发现其有大量账外负债而放弃。

　　潘和任再次走到了一起。其实，当时拿着粮票想换潘石屹手中鸡蛋的人不在少数，而潘石屹之所以选择了任志强，是因为任志强手中这张是无任何遗留问题的“真粮票”，产品和位置也刚好符合他的口味。任志强则希望用更多的现金收购东直门交通枢纽更大的项目。

　　2004年3月29日，华远地产与SOHO中国签下股权转让协议，任志强将位于北京东大桥的尚都国际中心二三期项目的股权打包卖给潘石屹，双方合作用一个公司操作两期项目，交易金额近10亿元人民币。潘石屹将项目定名为带有统一标记的“SOHO尚都”。

　　合作后的再次“亲密接触”，却让任志强和潘石屹两人日后的“争吵”更加激烈。任志强说，虽然我和潘石屹在商业上是很好的合作伙伴，但是不表示生活方式和观点一样，我们差了一代人，我经历了文化大革命，而潘石屹生活在一个更不受压迫的时代，历史上的很多东西他都不清楚。

　　任志强属兔，1950年代生人，因为家庭出生和年代的关系，小时候的理想是当兵。这个理想后来得以实现。当兵的那段岁月不仅造就了任坚毅不服输的性格，也让他领导的企业具有了同样的气质。潘石屹说，任志强承诺的事情一定会办到，哪怕有再大的压力。整个华远团队也是这样，十几年来都是这样。

　　潘石屹也属兔，1963年出生在甘肃天水，因为小时候家境贫穷，亲历过太多的疾病与饥饿，所以儿时的理想是做医生和厨师。可惜他的理想并没能实现，在上完石油职业技术学院后，潘被分配到设在廊坊的石油部管道局。但不安分的他却放弃了铁饭碗，于1980年代末南下深圳和海南闯天下，之后又和冯仑、易小迪等万通六兄弟北上北京。“回头来看我的这些经历，都是非常宝贵的财富。它让我在处理好多事情的时候不会偏离。”潘石屹说。

　　虽然有着不同的出生和经历，但这并不妨碍任志强和潘石屹有共同的爱好。潘石屹喜欢在网上用Google搜索自己和任志强到底谁的名字多；开通博客后，则特别关心自己博客的点击率，每天用心耕耘。同样热衷于博客的还有任志强。

　　而两人的再次交锋，便是博客上那次激烈的富人区与穷人区论战。一向口无遮拦的“任大炮”肯定没有想到，2006年2月19日媒体见面会上一句不经意的“中国住房建设必然会出现贫富分区的过渡”的话，不仅成为了众矢之的，而且引来了潘石屹的“拍砖”。于是，双方在博客上你来我往大战了三个回合，讨论贫富是否应该分区的问题，激烈程度从文章的标题可见一斑：《小潘的无知》、《谁是最该挨打的人？》(潘写给任)、《小潘，洗洗你的脸》，无不火药味十足，并在凤凰卫视的“锵锵三人行”节目中进行了一场交战。

　　尽管这一次交锋任志强陈述得有理有据，并得到了一些经济学家的支持，但过激的言语超出了人们的接受程度，反而让他成为了众矢之的。他甚至还跳出来说，“我就是给富人盖房子”。此争论余波未消，任又说“房地产的品牌就应该是暴利”。这席话引发了铺天盖地的批判。“媒体总是喜欢把我最丑的照片登出来。”这些争论后，任深知自己的形象因此受损，但这未能改变他“任我行”的性格。

　　潘石屹在评价任志强这位合作伙伴时说：“他是一个很有诚信的商人，只是不会委婉地表达问题。” 激烈的争吵并没有影响两人在商业上的再一次合作。2007年11月初，潘石屹以24.4亿元的总价，从任志强手中购入北京CBD核心区的两个物业——光华路SOHO2和SOHO北京公馆，面积总计14.1万平米。这次交易前后仅花了半个月的时间，形式是一张纸，50个字，两人签名。在外人看来很草率，在两人的眼中只有两个字——信任。

　　“潘石屹现在没项目卖，为了让销售队伍不至于散所以买我的楼。他总是爱讨价还价，其他的都很好。”任志强谈到此次合作的原因时说。其实任志强和潘石屹在提及这次交易时，恰恰是华远地产重组ST幸福借壳上市的方案正处于证监会的审查未通过时，而SOHO中国已如愿在香港举行了IPO上市的庆功会。这一变局使得潘石屹拥有丰厚的现金，而华远地产的现金流则遭遇考验。虽然任志强对这两个项目有所不舍，但唯有此路是最好的选择，于是二人一拍即合。

　　12月19日，SOHO北京公馆开盘。经潘石屹一番精装修及成功吆喝后，在不到两个月的时间里，价格迅速蹿升至4.2万元/平米。任志强和潘石屹的合作仍将继续。“这种集团优势互补的合作，会在未来的房地产市场形成潮流。”任志强说。

　　15年过去了，地产圈早已不是从前的模样，土地与信贷的紧缩政策，以及强大的资本市场，正在改变着游戏规则。拿地一向强势的任志强也遇到了麻烦。华远在2007年共参与了10块土地招标，均未有所获。任认为“自己讲话口无遮拦”是没拿到地的重要原因，“2008年华远还会积极参与土地出让，大不了就收购烂尾楼去，北京还有100多个烂尾楼呢。”对于2008年的拿地计划，潘石屹表示，上市后钱多了，有地才有发展，而任志强就是“土地中心”。