世界最贵房子的喧闹或只是少数富人的击鼓传花。大众市场暂时安全

　　文《环球企业家》靳志辉

　　在金融和自由贸易中心地位岌岌可危，购物天堂的称号也面临挑战的时刻，香港又赢得了一个令人咋舌的代号—全球房子最贵之地。10月14日，由香港恒基兆业开发的天汇大厦的68楼A室以4.39亿港元售出，均价折合每平方米67万元人民币，成为全球最昂贵的房子。在其前后，还有恒基地产的“天玺”项目以及新鸿基地产开发的“凯旋门”等的售价也极其逼近“最贵”宝座，直追1997年的疯狂水平。

　　考虑到中国百万美元富豪三分之一都在香港，而其核心区—香港岛的面积只有北京市海淀区的六分之一，这并不是一个意外事件，甚至是整个中国豪宅市场的缩影。瑞信证券董事总经理陶冬指出，同样是200万美元，可在欧洲购买一座古城堡，在西班牙拥有最好海景的别墅，在北京能买一套北五环的叠拼别墅，但在香港只能买最贵房子的一个厨房。这一切，均拜中国高效的制造富豪流水线所赐。

　　香港楼市火爆的尺度已引发诸多忧虑，投资者开始关注，这座以土地银行著称的城市是否正在酝酿新的资产泡沫，以及内地投资者是否加剧了“泡沫”的膨胀。悲观者预测称，豪宅价格的上涨将带动普通住宅价格追高，从而使尚无经济复苏基础的香港陷入危险境地。 最近香港特区政府出台政策限制2000万港元以上的豪华住宅的贷款额度，更加剧了这种猜测。

　　但大部分香港房地产分析机构认为，此轮豪宅行情还远没有到泡沫破灭的阶段。仲量联行国际董事兼香港住宅部主管曾焕平向《环球企业家》表示，无论是从房屋成交量，还是房屋炒卖率，现在的楼市都无法与1997年相比，“1997年的时候七成的人都是在炒卖，现在这个比例不到10%。”世邦魏理仕大中华区研究部资深董事吴家仪也指出，衡量房市是否产生泡沫的最佳指标是供楼负担比例，即家庭月收入中用于还贷部分的比例，目前香港的这一数字平均维持在40%以下，“这是一个很健康的比例。”购买豪宅的人一般更是多付现金，贷款比例很低。

　　更为关键的是，豪宅市场只占香港整体成交量的很少比例，今年前9个月，全香港住宅成交买卖有79661宗，其中豪宅成交买卖仅1658宗，占全体买卖宗数的2%。香港中原地产研究部联席董事黄良升更是将天价豪宅比喻为“名画拍卖”，认为其只是少数个例，“豪宅和普通住宅，完全是两个不同的世界。” 

　　推手

　　尽管天价豪宅只是个案，但内地资金在这些案例中的频繁曝光却吸引了足够的注意力。“他们喜欢买带游戏池、漂亮豪华、金碧辉煌的新楼盘。”吴家仪总结道，内地投资客在购买九龙“凯旋门”、“天玺”等高档楼盘住宅时的表现十分抢眼。内地资金在香港楼市的耀眼表现也为自己招来某种“麻烦”：一些舆论认为，正是内地的流动性泛滥抬高了香港房价，造成市场上的混乱，并可能酿成新一轮房地产危机。

　　如果回顾内地资金大举进入香港房地产市场的时机会发现，来自内地的投资者恰恰是香港楼市走出低谷的“拯救者”。就在一年前，香港房地产市场还处于冰封时期，在金融风暴的冲击下，市场平均价格大幅下跌了35%至40%。当香港的欧美房地产投资基金忙于撤退时，拥有充裕资金的内地投资者却发现了香港豪宅这块“价值洼地”。一方面，经济危机使香港房地产市场特别是豪宅市场严重超跌。另一方面，香港豪宅供应量稀少，历来是适合投资的资产。曾焕平指出，因为香港土地供应紧张，豪宅建设用地更为稀少，每年豪宅供应量不超过1000套。而吴家仪也向《环球企业家》透露，在香港的传统豪宅区如山顶、半山、南区、浅水湾、渣甸山，那些带花园风景佳的大屋存量很少，市场上也少见出售，像山顶区域今年只有10套豪宅可在市场上流通。因此，当今年初拥有充裕资金的内地投资者开始投资香港豪宅市场，很快就撬动了香港楼市的整体复苏。

　　但以此认为是内地投资者推动了这轮豪宅风潮也不尽合理。黄良升认为，真正购买香港豪宅的主力依然是香港本地富豪及投资者，内地投资者只不过在某种程度上取代了原来欧美投资基金的角色，仅占两三成的比例。他透露，在香港房地产市场，本地买家一直都是主力，而在经济危机中，雷曼事件给香港投资者留下了深刻教训，弃金融投资，购买稀缺性强的高级住宅，成为他们调整资产结构的本能选择。吴家仪也分析道：“以前香港人还喜欢买汇丰银行这样的安全股，但到现在它还没回到原来150元的价格，如果是投资房地产，那肯定已经回到金融风暴前的价格了。如果上市公司没有好的管理层就可能没有派息，但房地产无疑有稳定的租金回报。”

　　至于另一种担忧，即香港特区政府为豪宅投资降温，是否会将来自内地、欧美的“热钱”引向香港的普通住宅，黄良升认为并不需要担心。他分析认为，随着内地“热钱”在港投资的深入，他们的目标会逐渐从个别性的炫耀性消费转向写字楼、大型商场、工业厂房等投资回报率更高的投机性物业，而中小型住宅并非“热钱”的兴趣所在。

　　不过，有关香港房地产泡沫的争议已迅速从经济话题演化为政治话题，在香港普通市民和议员对房价快速上涨表示强烈抗议以后，香港特区政府行政长官曾荫权一方面声称“暂未见到一个明显的泡沫”，一方面也承诺在市场需要时出手稳定楼市。针对楼市过热现象，香港金融管理局出台措施限制豪宅按揭成数，财政司司长曾俊华亦积极采取行动，约见地产商代表。

　　自从香港金融管理局提高贷款成数到四成后，香港楼市的成交量已短暂出现下滑，成交价呈横盘状态。但此针对豪宅的限制措施并不能真正抑制手头现金宽裕的富豪置产，只是短期对买家心理影响比较大，从长期看对楼市尤其是对一般中小型住宅影响并不大。大多数房产代理机构的普遍看法是，由于房地产价格对整体香港经济、市民影响很大，而1997年的教训对香港来说是很痛苦的回忆，因此，政府不会轻易出台措施来干预楼市的运行。可以想象，这种投鼠忌器的心理将让香港继续朝着最贵房子路走下去。

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