亏损只因几个关键字

　　商铺也租了，合同也签了，结果跟预想的却不一样——

　　亏损只因几个关键字

　　近年来，商铺租赁市场可谓供需两旺。租商铺开店，谁都知道选址很重要，选好地址后，装修很重要，但往往忽略装修前要签装修合同，或者虽然知道它同样重要，却不知道怎样约定合同内容。本期报道新近发生的两个这方面的典型案例，为读者提个醒。

　　“独家经营权”成泡影

　　小乙就要有自己的公司了，还是眼下热俏的装饰装潢公司。把公司安在哪儿？小乙费了一番心思：“不能与其他同行离得太近，要在一定范围内实行独家经营。”经过多方考察，小乙找到了位于深圳红岭路中心路段边上的一栋商住大厦。

　　“就是这里了”。150多平方米的居室面积，正适合摆放10张办公台，再加上尽人皆知的地理位置，最主要的还是大厦管理处负责人承诺他：“这里只设一

　　经过室内装修，小乙的公司开张了，且生意颇顺。可是，不久后，小乙就发现，在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证这家公司其实在从事家庭装潢业务。

　　“你们不是说‘这里只设一家装饰装潢公司’吗？怎么现在又出来一家？”“是只有你们一家呀。”管理处说：“这家公司登记的是‘家居公司’，不是‘装饰装潢’公司。”经过咨询律师，小乙发现，管理处并没有违反约定，自己正处在极为不利的境地。

　　首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”；其次，“整体家居解决方案”并不能等同于装潢业务。小乙与管理处没有在《租赁合同》中对“什么是装潢业务”作明确界定。最后，管理处虽然实际违背了小乙的意愿，但并不等于小乙就可以解除租约，双方也没有在合同中明确约定管理处的违约责任。小乙当初租房时要的“独家经营权”，成为泡影。

　　律师点评

　　小乙的“独家经营权”应在合同条款中明确约定。包括，明确独家经营权的含义。应明确在合同中写明，任何其它公司或自然人，都不得在大厦内从事装潢业务；而且，对装潢业务也要有明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。其次，明确违约责任的后果。如本案中，违约的后果可以包括解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿，或是要求出租方支付一定数额违约金。如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询专业律师，或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。

　　装修费白砸进去了

　　做生意的人租用商铺，开什么店，事先肯定都经过一定的筹划。可不少人在租商铺时，往往只是口头上跟出租方表示，将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。等到自己装修费砸进去之后，可能会由于种种原因，这店根本开不起来。回头要退租，却并不那么容易。这就是小艾租商铺的经历：因为事先没能对租赁商铺的环境了解清楚，导致自己白白搭上了装修费。

　　小艾说，为了扩展业务，他租了个沿街铺面，准备做汽车装潢生意，当时也向该物业管理处表明是“从事汽车装潢”。租下房屋后，小艾为装修店铺花费了6万多元，只等“吉日”准备开张，此时却遭到附近居民的抗议，理由是：该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。纠纷闹到了街道办，最后还是小艾的公司不得不另选他址。

　　小艾找到物业管理处，要求出租方赔偿自己的装修损失。管理处却以“业主不同意，与管理处无关”为由拒绝赔付损失。此时，小艾只觉得自己的装修费白白地赔进去了。

　　律师点评

　　小艾的汽车装潢店白忙活了，搭进了时间精力，耗费了大量的钱财。他当时签订的《租赁合同》中，在租铺面的用途一栏只写明了“商业用途”字样，并未明确为汽车装潢，要求退租和获得出租方赔偿也就没有依据。因为即便小艾当初口头告知了出租方自己是“从事汽车装潢”，但如果没什么证据，那就等于没说。

　　在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：一、要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；二、明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；三、明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；四、明确相关手续无法办妥，或者由于其他非承租人原因，导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。