购物中心结构性矛盾突出

　　一个明显的尴尬现实是，众多购物中心虽外表华美，内部却空空荡荡，没有客流，甚至整体空置

　　因为盲目开发而造成的招商不力、物业空置正成为购物中心的一大问题

　　本报记者 李蔚 发自上海

　　近几年，越来越多冠名为“购物中心”的商业物业正以超常的速度拔地而起。

　　“中国何时成为一个造Mall的工厂了？”有人感叹。但是，另一方面，又不断有人指出，中国并没有真正意义上的ShoppingMall。单是从产权角度分析，国内普遍实行的出售商铺的操作模式就不符合购物中心的国际惯例。

　　一个明显的尴尬现实是，众多购物中心虽外表华美，内部却空空荡荡，客流不足，甚至整体空置。

　　盲目开发

　　因为盲目开发而造成的招商不力、物业空置正成为购物中心的一大问题。

　　“说购物中心过剩是不准确的，结构性矛盾十分突出。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。他介绍说，现在的状况是有效供给不足，无效供给过多。目前的商业物业多存在交通设施等硬伤，并不适合购物中心的运营。

　　这就造成了在建项目多、空置项目多，正常运营的项目反而十分稀缺。“在全国范围内，去年开业的、不到10万平方米的购物中心不到20个。”

　　记者在采访的过程中感觉到，众多开发商对于购物中心的定位概念十分模糊，并没有形成大致统一的认识。比如，对于“全客层”的看法。

　　有很多大体量的购物中心以满足一站式购物需求为目标，对“全客层”的理解停留于全方位、全档次。

　　作为台湾第一批从事购物中心业务的元老级人物，上海睿群商业地产开发策划执行副总王咏蓁女士对《第一财经日报》表示，购物中心的定位是一个极其复杂的概念，不只局限于高端或低端，必须从客层、商品、价格、行销等多方面的细节切入。

　　已经有开发商尝到了苦果。比如由某民营企业开发的上海莲花路地铁站对面的南方休闲广场。该商业物业去年年底建成，面积约为5万~6万平方米。由于招商不力，建成至今一直没能开业。

　　类似的案例在全国范围内数不胜数。从国际上看，按照购物中心一般的开发程序，招商应是放在第一位的。而在中国却是先有地产再有商业，程序是：买地———设计(按地产商的主观要求)———建设(按地产商的要求)———分割出售或出租(中小投资者购买)———回笼资金—开发新项目(用回笼的资金)。

　　“有些地方政府在其中起了不太好的作用。”有不愿透露姓名的业内人士向记者表示。据悉，某些地方政府因为热衷于搞面子工程，以极低的价格出让土地，并诱之以“周边住宅开发”的优惠条件，鼓励开发商尽可能多地建造商业物业，以打造“城市名片”。正是在这样的刺激下，甚至有的小县城，莫名其妙地就冒出了几十万平方米的商业物业。而由于商业网点规划尚未出台，我国目前从政策上来说还缺乏纠偏机制。

　　隐性空置

　　除了招商难，知情人士告诉记者，拆零出售是造成购物中心隐性空置的直接原因。

　　虽然已有越来越多的开发商开始认识到分割出售商铺的道路行不通，会带来各种各样的隐患和纠纷，但由于购物中心的投资金额过高，资金回报慢，而开发商目前可资倚赖的融资渠道又过于单一，这就使得大部分资金实力不足的开发商不得不一再地重复同一个错误。

　　“销售代理公司卖商铺的时候总是拼命炒高，而买的人往往不会去经营，就等着过上几年土地升值。这就跟商品房空置是一个道理。”有明白个中奥妙的业内人士告诉记者。

　　这里涉及到另一个问题：投资者和经营者不同的利益诉求。

　　另一方面，在很多开始实际运行的购物中心，投资者和经营者之间的界限又不甚明晰，从而造成管理团队混乱，直接影响了招商与经营管理的成效，以至人流量稀少，销售状况不佳。

　　经营权、管理权和所有权的“纠缠”

　　“要做购物中心，很基本的一个条件，就是经营权、管理权和所有权应该分开。而现在的情况却是相互纠缠，十分混乱。”有商业地产顾问如是表示。

　　但王永平告诉记者，香港就有很多开发商自行经营购物中心，并且十分成功，比如太古城、时代广场等。在内地，专业的服务机构正处于成长阶段，经营成效可能不尽如人意，于是有些开发商就动了自行经营的念头。但是我们的开发商尚不成熟，对于购物中心这一新兴业态还难以把握，因此必须谨慎从事。

　　一个典型案例是

福布斯富豪童锦泉名下的“龙之梦”，这也是他投资的第一个大型商业设施。根据预想，在这个超大型商业项目里，既有满足最基本需求的大卖场，还有像恒隆那样提供

奢侈品的48个顶级品牌专卖店。更为惊人的是，购物中心内的超市、百货、书店、影院、酒店、数码城、餐饮等八种业态，作为开发商的长峰房产统统打算自己经营。

　　由于购物中心在中国尚处于起步阶段，专业人才稀缺，打造团队的构想经受了极大的挑战。最终，长峰招收了大量毫无工作经验的应届毕业生，以集训的方式进行“速成式”培养。而从国外归来的王姓“海归派”掌门人之前也没有在国内经营商业的经验，结果水土不服，很快难以为继。

　　经营惨淡，“龙之梦”不得不转而寻求专业力量的合作。

　　“地产商做Mall现在比比皆是。”国内某大型商业零售集团的购物中心事业部人员表示。目前的情况是，有些开发商已认识到投资和运营可以分离，开始引入传统商业集团进行输出管理，而专门公司负责招商的模式也开始被一部分建造中的购物中心所采用。如花30个亿打造的南宁航洋购物中心，就请了新加坡超群

物业管理有限公司的专业团队来打理招商工作。

　　另一方面，诚如王永平所言，在商业零售团队不够成熟的情况下，管理输出的过程也并非一帆风顺。比如海口市的“海南第一摩尔”，曾引入铜锣湾进行招商、运营。但是结果花了2年时间都没有招到足够的商铺，大大延迟了开业时间。“每年都要收一两百万元的管理费，招商人员也不专业，最后拍拍屁股走人。”一名曾在该购物中心任职的人士透露。