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作者：侯生
“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”曾经豪言要颠覆传统商业地产模式的“巨库”如今已经沦为反面教材。但许多业内人士将其失败原因归集到“地理位置不佳，缺少商业氛围”而不是分割产权出售模式的先天缺陷。于是，继“巨库”之后，“搜秀城”商品批发市场、百荣世贸商城等照样分割产权出售。
商业与地产在巨库项目上开了一个大玩笑，小投资者成了牺牲品。
如果单纯从房地产开发的角度来说，“巨库”应该是个成功案例，无论是从前期定位，还是后期推广策划以及最后的销售，它都非常成功。然而在作为地产开发项目成功以后，零售商业运营模式却给地产商上了深刻一课。主要从事住宅开发的开发商本来在商业运作方面就没有什么经验，还一再向小业主们承诺，两年内投资回报不低于16%。专业人士早有预警：“住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题，而商业项目则不仅需要房地产开发知识，还需要在资本运营、商业经营领域进行专业运作。”然而，很多地产把专家的警告当做了耳旁风。而商铺产权散卖的项目后期很难实现统一管理，运营失败几乎是注定的结局。
大连万达集团董事长王健林在痛定思痛后曾表示，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业＋地产，商业地产应是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发完了就卖出去，从本质上说就不是商业地产。
北京秀水投资全程顾问袁洪利对王健林的观点深表赞同。袁洪利提出，只租不售，这是做商业地产必须牢记的一点。他认为，北京商业地产的整体运营始终在学习的阶段，这是一件相当值得反思的事情。没有规矩，不成方圆。方法论的先天不足，导致了北京商业地产运作的投机特性。不仅在美国、日本等国家，即使在中国香港，“规划与运营能力”都是商业地产的黄金信条。
针对北京新秀水的运营，袁洪利分析，作为国际知名的商业品牌，“北京秀水街”是由众多商户一点一点根据市场的规律建立起来的特色区域，如果这儿的商业地产先销售之后再进行商业规划整合，就有两个方面保证不了：经营的整体性和经营的有效性。“根据我们的统计与分析，凡是卖掉商铺来做商业地产项目的，九成以上的命运都不好。有个别成功的，那就是天时、地利、人和都赶上了或者是蒙着了。所以，秀水2号从一开始就坚定了只租不售的原则，提出要用商业运营方式去做租赁市场”，袁洪利说。
据其介绍，秀水2号的做法是，在开盘之前先给原秀水街的所有商户发出邀请函，进行内部认租登记。项目排号认租不仅要填写详细的登记表，而且还以“认人”为主，“身份证”为辅，这样不仅能保证原“秀水特色”，而且还能有效地控制商铺的投资炒作。据袁洪利保守估计，秀水2号约有70%以上的商铺为摊主自营，这大大高于其他销售型的商业项目投资人自营率20%的比例，也是对未来秀水2号项目经营水准的最大保障。谈及商业经营法则，袁洪利强调“聚土成山、聚水成渊、聚商成势”，“商人逐利天经地义，但取之有道”。“杀鸡取卵的短期资本回笼，是对商业经营原则的最大违背。因为商业是人气与商气聚合的产物。得之则兴，失之则亡！”袁洪利的话掷地有声。
秀水2号的操作模式与最后运营能否成功还需要市场的检验。不过，其回归商业地产基本规则的做法起码是对的，路线对头，是成功的基本保证。
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