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从整个楼市的销量、市场预期、炒家心理以及金融机构的反应等，都可以看到，通过中央和地方一系列有系统的、力度越来越强的调控，政府已经达到了改变市民和投资者对市场预期的作用。一些偶尔做一下房地产短期投资的小炒家都表示，今年内不会购买房产。但同时，不少准备二次置业、三次置业的消费者，以及备受打击的房地产商却提出了一个疑问：广州真正的大“炒家”本来就不多，就算偶有投资行为，也是一些有资金富余的消费者的零散行为，不存在过多的泡沫。这种“一刀切”的宏观调控行为，真的对全国所有城市都适合
吗？
广州市场与京沪大不相同
北京大学房地产金融研究所所长冯科指出，广州的房地产市场与京沪市场其实大不相同。现在全国都在说房地产泡沫，但真正的泡沫无非集中在上海、杭州、温州一带，北京次之，深圳和广州的市场在全国来看属于比较温和与成熟的，并没有太多泡沫。如果用“风险偏好型”来概括上海人，那么广州人应该是属于“风险厌恶型”的，这就决定了上海的楼市买卖中，投资和投机者占了很大比例，而广州的楼市交易则以自住用房为主，就算偶有投资行为，也不形成规模。而有一些内地城市的房地产市场更是根本还没有发展起来，更别谈是否过热了。但中央的宏观调控政策，对各地来说却是一样的，没有因应具体情况加以区分——这就造成了明显的“上海发烧，全国吃药”现象。一方面，明明没有过热的地方，甚至根本没有开始发展的地方，都遭到了调控的影响；另一方面，接二连三地出台政策，用行政手段来控制市场，一旦影响骤然突显，就显得打击太重，有点矫枉过正。一旦政策力度过重，直接体现的将会是银行不良资产的增加，而不良资产增加导致的后果是银行失去放贷的信心，加紧追还到期贷款，减少新增贷款——这样一来，势必使一些实力相对来说没有那么雄厚的房地产商出现资金紧张的问题。一位业内人士表示，房地产业是资金密集型的产业，开发一个楼盘，资金的投入量非常大，而且负债率较高，一旦银行收缩贷款，市场预期又大幅下降，楼盘卖不出去，资金无法回收，动辄就会出现资金链断裂的危机。
上海受的冲击起码是广州4
倍
不过，由于广州市场比较理性与稳健，楼价上升的速度比较平缓，因此虽然吃了一服有点过重的“猛药”，但安全渡过寒冬的可能性还是比较大。反观上海，如果广州受冲击指数是“1”，那么上海的指数起码是“4”，一旦宏观调控引致炒家纷纷“跳水”，那么将会对金融业造成非常大的震荡。很简单的一点：上海楼价从2003年到2004年，平均上升了100％。如果银行按照当时的价格给炒家做按揭，在楼市大跌之后，因炒家“跳水”而收回的不良资产将由银行拿去拍卖。但一来楼价缩水，二来手续成本非常高，这样的拍卖给银行带来的损失非常大。因此，宏观调控政策作用在上海市场，跟作用在广州市场上的表现亦会不尽相同。冯科指出，在上海，宏观调控的影响首先会表现为楼市成交量（尤其是二手市场成交量）会大量萎缩，市场预期及供求关系一旦改变，接下来就是楼价的大幅下滑——而到了最后，市场上更会出现“有价无市”的状况。虽然，现阶段上海楼市还没有出现大跌，但这不过是市场的一种惯性作用，如果政府仍然不断施加压力，到了市场反应过来的时候，可能会出现突然崩塌的现象。而在广州市场上，由于楼房买卖向以自住为主，因此即使政策出台，手中有楼的人也不会急于放盘；而且，广州的楼价并没有出现过分虚高，因此也没有太大的下降空间。因此，政策对广州房地产市场的影响，主要在于一开始持币观望的人可能会增多，成交量会略有萎缩；其次，由于“银根”紧缩，银行各支行的放贷权全数收归省行，银行放贷的审批将会更严格，处理速度也会下降，这将会导致部分房地产商的资金紧张，最终他们可能会因为急于回笼资金而稍微降低楼价，形成市场价格的略为下滑。但总体来看，广州的影响应该还是会趋于温和。用一位业内人士的话来说，广州房地产即使是降价，也不太会“明降”，更可能是“暗降”，例如买房送装修、家具等。
记者日前采访了富力地产、锦绣香江等几家广州房地产公司的负责人，他们都表示，企业虽然受到了一定程度的冲击，但相信较具实力的房地产公司，在广州市场上安然渡过这场“严冬”应该不会太困难。而资金实力不是太强的企业，则要慎之又慎，做好项目的风险评估。新闻录入员：admin（共计481 篇）
作者：甄静慧
（来源：赢周刊）
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