大摩重金豪赌商业房地产 | ||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年06月17日 14:14 华夏时报 | ||||||||
本报记者 李雁争 报道 摩根士丹利收购上海商办物业的市场传言,从中国海外发展有限公司(中海)的一份公告中得到证实。公告显示,MSR亚洲收购公司以8.46亿港元代价收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权,其中包括中海发展旗下福邦投资持有的60%股权,从而将“上海广场”收入囊中。 上海广场位于中国上海淮海中路138号,该处为上海商用物业的黄金地段,为一项办公
MSR可能是大摩的特别项目公司 中国海外发展有限公司在公告中,没有披露MSR亚洲收购公司的具体信息。但据有关方面猜测,MSR可能是摩根士丹利为了收购“上海广场”而特别成立的项目公司。 从“MSR”三个字母来看,和摩根士丹利房地产?MorganStanleyRealty,简写为MSR?一致。摩根士丹利房地产基金是摩根物业投资部门的属下基金。自1991年,摩根成为全球最为活跃的房地产投资商之一。而中国房地产业的高速增长,使得摩根士丹利迅速圈定了中国作为其投资的一个重点区域。 2004年,摩根士丹利在中国进行的房地产投资项目有10个。摩根士丹利方面先前曾表示,2005年在中国的投资将是上年度的2~5倍,预计投资超过6亿美元。 北京银河证券研究员丁文说,政府此次调控的目标主要是住宅,上海广场不在调控范围之内。而且它地处市中心黄金地段,还有一定增值空间。收购上海广场的计划,显然和摩根士丹利的中国发展战略吻合。 投资商业地产谋求长远利益 北京大学中国经济研究中心博士马晓野告诉记者,整体购买物业正成为摩根士丹利投资中国房地产物业的趋势。他们一般会整体购入物业并长期持有,经过几年的运作后,这些物业可以具有稳定的现金流,即租约稳定,租金回报稳定,“这时候他们会把物业整体出售。” “从他们(投行)手中‘接盘’的买家通常‘低调财团’,像海外退休金、养老金等其他允许投资房产的资金。这些财团对回报率的要求并不太高,但要求项目一定是风险很小而收益稳定。”。 这两年,美元持续贬值高达57%,由于人民币汇率盯住美元,所以相应“贬值” 57%。当美元兑人民币为1比18.27时,以8270元人民币/平方米,合1000美元/平方米买入的楼盘,等到美元兑人民币为1比8时,合1033.75美元/平方米。 业界普遍认为,摩根此举是在豪赌人民币升值。“它不但是赌(地产)增值,也在赌(人民币)升值。”丁文说。 但是马晓野认为,根据中国的汇率制度,人民币不能自由兑换。没有退出机制?游资的投机所得带不走,只能继续在中国投资。“和世界其它国家相比?中国的人均拥有资本量很少。所以,游资进入还是有一定的积极作用。” 马晓野同时表示,任何一个发展中国家都会经历高经济增长、高通货膨胀“双高”阶段。而高通货膨胀时期,房地产市场的表现最明显。目前,中国正处于这样的阶段。随着资本市场的逐步完善,海外资金为实现保值、增值进入中国,将是大势所趋。 原作者: 李雁争 |