大摩重金豪赌商业房地产

　　本报记者 李雁争 报道 摩根士丹利收购上海商办物业的市场传言，从中国海外发展有限公司(中海)的一份公告中得到证实。公告显示，MSR亚洲收购公司以8.46亿港元代价收购了上海永菱房产发展有限公司92%的股权，其中包括中海发展旗下福邦投资持有的60%股权，从而将“上海广场”收入囊中。

　　上海广场位于中国上海淮海中路138号，该处为上海商用物业的黄金地段，为一项办公 室与商业综合发展项目，由一幢建于6层高商用平台的25层高办公大楼，再加上3层商用、停车场、设施地库及两层保护层组成。此次收购终于尘埃落定，意味着海外资金进入上海房地产的力度加大。

　　MSR可能是大摩的特别项目公司

　　中国海外发展有限公司在公告中，没有披露MSR亚洲收购公司的具体信息。但据有关方面猜测，MSR可能是摩根士丹利为了收购“上海广场”而特别成立的项目公司。

　　从“MSR”三个字母来看，和摩根士丹利房地产?MorganStanleyRealty，简写为MSR?一致。摩根士丹利房地产基金是摩根物业投资部门的属下基金。自1991年，摩根成为全球最为活跃的房地产投资商之一。而中国房地产业的高速增长，使得摩根士丹利迅速圈定了中国作为其投资的一个重点区域。

　　2004年，摩根士丹利在中国进行的房地产投资项目有10个。摩根士丹利方面先前曾表示，2005年在中国的投资将是上年度的2～5倍，预计投资超过6亿美元。

　　北京银河证券研究员丁文说，政府此次调控的目标主要是住宅，上海广场不在调控范围之内。而且它地处市中心黄金地段，还有一定增值空间。收购上海广场的计划，显然和摩根士丹利的中国发展战略吻合。

　　投资商业地产谋求长远利益

　　北京大学中国经济研究中心博士马晓野告诉记者，整体购买物业正成为摩根士丹利投资中国房地产物业的趋势。他们一般会整体购入物业并长期持有，经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定，“这时候他们会把物业整体出售。”

　　“从他们(投行)手中‘接盘’的买家通常‘低调财团’，像海外退休金、养老金等其他允许投资房产的资金。这些财团对回报率的要求并不太高，但要求项目一定是风险很小而收益稳定。”。

　　这两年，美元持续贬值高达57%，由于人民币汇率盯住美元，所以相应“贬值”

　　57%。当美元兑人民币为1比18.27时，以8270元人民币／平方米，合1000美元／平方米买入的楼盘，等到美元兑人民币为1比8时，合1033.75美元／平方米。

　　业界普遍认为，摩根此举是在豪赌人民币升值。“它不但是赌(地产)增值，也在赌(人民币)升值。”丁文说。

　　但是马晓野认为，根据中国的汇率制度，人民币不能自由兑换。没有退出机制?游资的投机所得带不走，只能继续在中国投资。“和世界其它国家相比?中国的人均拥有资本量很少。所以，游资进入还是有一定的积极作用。”

　　马晓野同时表示，任何一个发展中国家都会经历高经济增长、高通货膨胀“双高”阶段。而高通货膨胀时期，房地产市场的表现最明显。目前，中国正处于这样的阶段。随着资本市场的逐步完善，海外资金为实现保值、增值进入中国，将是大势所趋。

　　原作者： 李雁争