商铺投资：选好市口 学会养铺

　　李叔波 NBD特约供稿

　　按照我国加入WTO的承诺，去年底，已允许外资在中国境内设立外资独资商业企业，这将推动商业的发展。随着众多的外资商业企业及其他企业全面进军中国市场，商铺的需求将出现一个较大幅度的增长。那么投资者应如何选择与购买商铺呢？

　　好的地段和市口并不一定要类似南京路、淮海路

　　所谓好的地段和市口，并不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，而是要有独特的眼光，发现即将成型而尚未成型的商圈。

　　综合考察周边的规划状况、居住氛围、居住人群、人流情况以及他们的消费习惯。

　　从目前的状况来看，周边居住氛围较为成熟新盘的配套商业是一个比较好的投资方向，类似一城九镇的中心区域也是一个不错的选择。

　　投资商铺之前，须先确定其经营业态，以及承租行业对租金的承付能力

　　一般在即将交付使用的小区周围，适合经营建筑装饰材料、房地产中介门店。在已形成居住规模的小区周围，适合经营餐饮、休闲娱乐业等。这些行业对商铺租金的承付能力，也是投资商铺所要考察的重要指标。

　　从商铺经营业态的人流分布来分类，又可分为动态消费类和静态消费类商铺：动态消费类商铺，即一直有较为平均的人流所支撑的商业业态；静态消费类商铺则是在指定时间内才有较为集中的人流来进行消费的商业业态。一般情况下，购买动态消费区商铺的，都需要大笔投入；而购买静态消费区商铺的，投资就相对较少，升值空间可能还会更大一些。

　　投资要有计划，学会养铺

　　举一个实例，笔者的一个朋友购买了一间社区配套街铺之后，将其分为三个阶段向外租赁，结果使得商铺的租金逐年上升，还间接地提升了商铺价格。

　　在居住区刚建成的两年里，他选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。

　　两年以后，家居装饰进入尾声，小区入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时他引进便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。

　　当商业街市进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，他为商铺设定了个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。

　　这样做除了避免与主力商业正面竞争、减少出租风险之外，更重要的是为了提高商铺的产租能力。