2004北京商业五大悬案 最后冲刺还是最后疯狂

　　风风火火的2004年，北京商业急追猛跑，一系列大卖场相继入市，但还未开业，就充满了变数，开业之后，仍然迷雾重重，业内人士担忧地表示，这些庞然大物们终究会成为留在2004年的商业悬案。

　　既然被称为“悬案”，就仍未下定论，但如今的不景气所蕴涵的败因，如果不及时纠错，待来年春暖花开的时候，恐怕就从悬案变成了定案。

　　巨库

　　——“产权商铺”悬案

　　曾经热炒青年时尚体验卖场概念的巨库，刚刚开业4个多月就风光不在，陷入顾客稀少、商户欲撤租的困境，先锋的概念难掩管理的混乱，酷劲难觅。

　　——《北京现代商报》

　　“巨库从它面世的第一天起就埋下了失败的种子。”著名商业地产专家潘好龙指出，“商铺其实是一种不错的投资方式，但有一种商铺一定要慎重，那就是室内产权商铺。”而室内产权商铺的典型代表就是“巨库”。

　　今年年初，新东家首创资产管理公司将北京嘉信长城小商品批发市场在原址上改建起来，定名为“巨库”，大张旗鼓地开业了。但“开业”并未“大吉”，时至今日，营运效果都很不理想，纠纷不断。

　　首创集团一直在遵循房地产开发的大原则，选择了租售结合的方式，将卖场分割成10平方米左右的面积，租卖给不同的个体经营者40年的经营权。

　　潘好龙认为，这种方法之所以容易失败的主要因素是：产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营什么，大量的广告促销费由谁来投入并不明确。

　　此外，巨库定位为时尚的大卖场，但它所在的位置和区域蒋宅口，此商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下新青年刚好相反。对于一个2万-3万平方米的商场或者市场，其核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费难度相当大。但如果换作西单就截然不同了。

　　第五大道

　　——“概念错炒”悬案

　　到记者截稿时为止，第五大道地上一、二层共有76家店铺，只有47家正常营业，12家停业维权，另外的17家空置。而整个购物中心，只有地上的一、二层店铺对外营业，招商率大大低于50%。据初步统计，位于地面一层邻街的主要店铺，如宝岛眼镜、星巴克咖啡、全聚德、欧伯莱等知名品牌在营业高峰时段尚有一些顾客，而购物中心的二层就更加显得死气沉沉，鲜有顾客出现。

　　——《新地产》

　　搞商业地产的人往往将第五大道当作一个概念炒作的反面典型。甚至有人总结说，这完全是“概念”惹的祸。

　　“第五大道”作为一个商业房地产的案名是非常成功的，正如其网站上宣传的那样“第五大道取名自闻名世界的纽约第五大道。那是一条精品与特色汇集，繁华与品质相聚的商业名街”。

　　概念打出之后，过不多久就现了原形，潘好龙认为，项目整体案名是“MALL”，但它并不像真正的购物中心，由于总体规模只有3万多平方米，其中新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以导致作为购物中心核心业种的精品零售店数量非常少，而且临街的所有铺面商户全部对外开门营业，更弱化了商场内的人气。

　　购物中心的显著特征是以其中1-2家百货店作为主力店聚集人气，附属诸多精品店，集购物、休闲、娱乐、餐饮等综合功能，然而“第五大道”根本就没有真正意义上的主力店，因此只能说，它是一个完全靠市场包装出来的“MALL”。

　　第五大道产权已经出售给小业主，每一个商户都是一个经营主体，经营的好坏，与开发商或者管理方没有任何关系。临街的铺面房可以不依管理方随时开业，而室内小商铺的商户就不那么幸运了，必须依靠整体经营才能赚钱付小业主的房租。曾经在京城商业圈子里摸爬滚打了十几年的一位老商业毫不留情地指出，第五大道从出现的那一天起就是一个市场炒作和投资不理性的“商业怪胎”。

　　搜秀

　　——“青春泛滥”悬案

　　期待中的搜秀，与对面的新世界形成了强烈的对比，一街之隔，成了截然不同的两道风景。

　　——京城某电视媒体

　　去年4月，位于崇文门的金伦商厦因为经营不善，被云柏集团接手，更名为搜秀城。目前的形势还极不明朗。

　　“搜秀的位置是不错的。”一位商业专家肯定地说，“新世界商圈的辐射半径的购买潜力非常巨大。”

　　但是，搜秀并不被看好，“盲目地跟风时尚路线，恐怕就难有出路了。”

　　搜秀主要瞄准了韩国、日本的时尚少女装，但这些能否成为账面上的销售主流，“就不见得了。”搜秀城是中韩两国合作的第一个商业项目，而周边已经有了韩城时尚广场，由此形成的竞争态势不言自明。

　　“流行的东西颇多短命。”关键是，在这个商圈里，以青春时尚为核心的卖场实在是太多了。尤其是韩日的时尚商品，重合度非常大。有调查显示，伪韩日的低端品牌充斥其间，而真正钟情于此的核心消费群却并不像预期的那么大。

　　商业专家坦言，一个商场要可持续发展，在通常情况下，必须做一定数量的大众消费品，这样才能实现可持续发展。

　　百荣世贸商城

　　——“超量供给”悬案

　　空荡的大厅、空驶的扶梯、空置的地下车库。虽然整个商城的商铺空置率不高，但却看不到多少一个交易市场应有的喧闹。

　　——《中国市场》

　　百荣世贸商城地处北京南城木樨园服装商圈，总投资额约为22亿元人民币，是亚洲单体规模最大的综合性商品批发交易中心。在百荣的规划中，这里会建亚洲最大的服装市场，亚洲最大的图书市场，交易商品要超过10万种。商城还预计，这里的日人流量会达到21万人次，年交易额要超过300亿元人民币，能够成为称雄亚洲的商业航母。

　　回顾当初的预期，萧条的现状很难令人接受。

　　木樨园地区的商业供给量在一年之内增加了80万平方米，相当于原有供给量的4倍(原来只有不到20万平方米)，但到底能消化多少？仍是一个悬念，在百荣觊觎木樨园时，木樨园其实已经是一个饱和甚至过量的大市场。发展过快，总量过剩已经成为这里的顽疾。曾经在木樨园经营多年的一个小服装个体业主告诉记者，以前虽然热闹，但生意勉强还可以，他的语气中充满了对未来的忧虑。

　　分析人士认为，这部分超额增量即便能被消化掉，也需要一段时间，持乐观态度的商业专家表示，明年年末或许会有起色，但更多的人则并不看好。

　　秀水街

　　——“退路进楼”悬案

　　今年6月初，新建购物中心的租赁拍卖成了公众关注的焦点。一个大约5平方米的摊位，5年租金竞价就高达人民币395万元，约合47.7万美元，使这里一跃成为中国最昂贵的商业楼之一。秀水现有的商家基本上都没有参与竞拍。

　　——《华尔街日报》

　　从1982年开始，有人在秀水东街南口经营各种杂货、工艺品。1985年，朝阳区政府组织成立了秀水市场。1988年，当时的140多位摊主集资对市场进行了一次改造。20年的辛勤努力，使秀水由一条不知名的小街，成为今天外国人来京必到的一处景点。其旅游意义丝毫不亚于为当地带来的实际税收。

　　但随着“退路进楼”的提出与施行，秀水市场变得前途未卜起来。

　　按照政府有关部门的说法，新建大楼会“提升秀水市场的品牌”。也会带来更多收益。新大楼定于今年年底完工，能容纳1000个摊位，几乎是现有规模的3倍，还将出售珠宝和古董。

　　秀水的搬家牵动了社会各界的广泛关注，新秀水明年方可入住营业，此前，众多学者已经表示出了强烈的反对意见。

　　新秀水到底是换了药还只是换了汤，舆论氛围显出诸多的迷茫，当初的马路经济在升级换代之后能否维系勃勃的生机，这个谜底到明年才会被揭开。

　　中央民族大学的一位老教授指出，全球的商业组织形态经历了杂货店、百货商场、超级市场、购物中心一系列的发展演变后，又回过来连锁经营到社区便利店。但马路经济一直是最富活力的一种业态。进入大楼之后，高昂的租金势必迫使小商贩们提高价格，而秀水街的传统优势就将丧失殆尽。

　　6月份的摊位拍卖被视为新秀水的一次回光返照，高得离谱的摊位费把整个市场的成本彻底颠覆了。

　　商报记者 李海／文