中国“土豪”挥金改变海外楼市生态

　　高峰(中国城市经济文化研究会秘书长、中科院兼职教授)

　　近期，中国人在海外掀起的置业热潮已经席卷全球，引起了各国家和地区的广泛关注。美国、澳大利亚、加拿大、新加坡以及中国香港、澳门，处处都能感受到中国人海外置业的热度，以及在当地市场搅动的些许风浪。

　　加拿大房产经纪说，“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快做出决定。我喜欢跟他们做生意。”

　　英国房产经纪说，“5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”

　　世界首富比尔·盖茨面湖而建的6000万美元豪宅，被誉为美国除白宫外最受瞩目的名人官邸；而今，比尔·盖茨的新邻居中出现越来越多的中国人，这些中国人被戏称为“土豪”。

　　“中国人海外置业绝大多数是为了自住而不是炒楼，海外置业的热潮，背后其实是中国移民潮、留学潮以及投资潮几种力量的综合推动。”无论是在港澳，还是美加澳新，谈起中国人买房，当地开发商和房产机构都表达了相同的观点。

　　随着富裕阶层的增加，一些富豪为了寻觅更多的发展机会、追求更优质的生活质量，以为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外，由此带来了新一波的移民潮。

　　有调查显示，我国可投资资产规模在1亿元以上的高净值人群中，约27%的人已经完成投资移民，而正在考虑投资移民的比例高达47%。

　　移民的增加带来海外置业的兴起，而且这一趋势越来越明显。例如在新加坡，今年一季度33%的房产被企业和海外买家买走。其中中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。

　　这一情况在其他国家也大致相同。根据澳大利亚昆士兰州政府的统计显示，该州的主要海外买家由英国人转变为华人。而新加坡“土著”则对此现象表示不满，“来新加坡买房的中国人太多了，把我们的房价都炒高了！”

　　在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的比例正在迅速上升。比如美国，大量的投资需求正不断改变美国楼市生态。当地不少房产经纪表示，近期不断增加的中国内地投资客，让低迷的美国楼市有所起色，“生意最难做的时候已经过去”。

　　以往活跃在国内楼市的投资客身影，现在则逐步向海外转移。而导致这一现象发生的原因则在于中国楼市宏观调控的挤出效应，以及通胀压力下富裕阶层对财富保值增值的需求。目前国内严厉的调控让房产投资的门槛高企，未来收益也减少，相比之下，海外置业的投资前景更为宽阔。

　　而国内房价的高企也反衬出海外优质房产的高性价比。在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的商业中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7～8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区豪宅价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。

　　此外在投资回报方面，海外置业的投资回报率丝毫不逊于国内楼市。以悉尼市中心一个50平方米的公寓房屋来说，折合人民币均价在6万元/平方米左右，出租收益为4.8%。而在广州珠江新城的洋房若扣除公摊，单价约为4万元/平方米，投资回报约为2%。正因如此，去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。

　　不仅在伦敦和温哥华，欧美许多大城市都出现了中国人抢购房产的现象。这是房地产商乐见的场景，但对于当地的普通消费者来说并非是件好事。当地媒体指责华人抢购房产，因为传统的欧美家庭购房的开支一般不超过税后收入的三分之一，现在的房价疯涨令他们买不起房子，不得不改变原来的生活方式。英国一些行业组织警告说，中国买家在高端市场的大手笔会对整个房地产市场产生自上而下的拉动作用，结果却造成当地的中低端购房者难以承受上涨的房价，被迫出局。

　　澳大利亚总理吉拉德上台后，已率先对有意移民当地的海外人士及留学生贷款购房作出限制，以往购房贷款可达到95%甚至更多，如今银行最高贷出85%，且海外人士一旦移民不成功，必须出售房屋。

　　据移民公司有关人士表示，如何对待中国移民以及中国资本涌入的问题已经成为外国一个艰难的“政治选择”，移民政策与限制海外购房者的议题也成为当地换届改选中争议的热点。