他被称为“红顶商人”，自喻为最懂政府的开发商；他2000万元起家，20年时间将企业做到千亿级别；激进圈地遭遇增速质疑，是豪赌？还是战略？新型城镇化重磅来袭，是挑战？还是机遇？《财经面对面》特别策划-地产变局，对话绿地集团董事长、总裁张玉良。

　　人物简介

　　张玉良，出生于上海，高级经济师，曾于上海市人民政府农业委员会综合计划处、人事处、住宅建设办公室任职。后领衔创建上海绿地(集团)有限公司，任董事长、总裁至今。

    张玉良：不能说开发商血液里没有道德

    记者：您是不是赞成十年调控越调房价越涨的结论？

    张玉良：对于这个问题，我觉得要拿事实讲话。

    第一，十年涨，房价十年上，这是事实，不是承认不承认，它是一个事实。

    第二，怎么看这个问题？要全方位去看，有合理的，也有不合理的。比如整个物价在上涨，那你上涨的部分是应该的。你比如说三年前的房子是什么标准，今天的房子是什么标准，标准不一样。你承担房价合理的增加是应该的。当然这当中有很多不合理的，比如税负太重。还比如由于各方面的因素供不应求造成的过快的上涨，这是不合理的。反过来如果你不调控，或者可能房价更高，当然也有可能我们的方法更得当的话，那还不至于这么高。

    记者：可能刚才您提到的这几条因素，还会有货币的发行量，可能还会有其它的等等。其中有一条，开发商在这里面有没有起到一定的推波助澜的作用？

    张玉良：开发商是一个市场的主体之一，对于企业来讲，它遵循的是市场规律，你供大于求的情况下，肯定价格会下来。你供不应求的时候，它的价格肯定会走高，这是哪个企业都不能违背它的规律。也就是说房价增长过快当中，房地产企业也不是不得利，它也是得利者之一，这是不需要否认的。

    记者：但是总理会说，开发商应该会流淌着道德的血。这种讨论完全是情绪化的是吗？

    张玉良：从精神层面来讲也应该，比如开发企业跟其它社会企业一样，都应该承担社会责任，你应该对整个改善民生做出贡献。我记得去年温总理开座谈会的时候，有我一个发言，我就讲我们这个行业的企业，除了要完成它的经济目标任务，压力很大。还有一条任务，我们都应该多流一些道德的血，这是应该的。比如我们坚持守法，坚持社会经济增长放在重要位置，大量建设保障房。现在我们的保障房还有600多万平在建设，投了几百亿在下面，这些都是大公司社会责任的一部分，不能说血液里不流道德的血，我们也在努力在做。当然不排除我们有些事情没做好，有一些问题的存在，但是跟我们的指导思想，跟我们企业本身所追求的宗旨是两回事。

    张玉良：转移大城市部分功能可有效降低房价

    记者：美国有一档电视节目，出现了两个开发商，一个是王石，一个是张欣，但是王石在那个节目里发出了盛世危言，说中国的房地产有泡沫，而且是很难堪的结果。您作为业内，您怎么理解王石的这个声音？

    张玉良：以我个人看，不能简单这么去看。我觉得中国房地产当中一线城市跟部分二线城市的房价过高，这是事实。三四线城市、少数城市有一些空置，这也是事实，但这不是中国全国性的。第二，一线城市跟部分二线城市的房价偏高，有它的客观原因，比如人口的快速崛起，它是偏高，但它是实实在在的消费，并不是高了没人买，或者高了空置了，是有符合这些还能消费的人的消费。也就是这个房价高是有一定的消费量在那里，不是说一点没消费量。

    另外，我们要看一看什么样的情况下会形成泡沫，比如大家现在倒过来关注美国的底特律，由于经济、产业大幅下滑，整个城市的诚信没了，就业岗位也没了，经济也箫条了，那种情况下才会是泡沫导致整个崩溃。你看看现在我们的一线城市，会不会出现这种情况？北京、上海、广东，它的经济、城市的持续性，目前我们觉得这种状况下，跟它一样吗？完全不一样。

    所以，简单地说一些问题，说全国的经济会泡沫破灭，我想值得商榷。

    记者：为什么同样是超千亿级企业的老总，对这个问题，不管是分析的过程怎么样，但是结论输出上完全立场这样的不同呢？

    张玉良：每个人的看法不一样，我是一个客观派。你要分析这些问题的原因，分析具体问题，是个体的还是全面的，要客观。我为什么说房价北京是高，我不认为北京、上海不高，是高了，但是高是因为阶段性的，可能过了这个高峰段以后，如果我们的政策对人口积极导向这些方面综合措施到位以后，不会是现在这个状况。现在北京、上海的政府都提出大城市人口要促使其有序的流动，这个关节点非常好，抓得非常对。昨天我跟国务院的一个部门领导讨论，怎么把大城市的人口流到中小城市去，他说要把大城市的功能卸掉一部分。非常正确，过去我们国家提过大中小城市沟通并举，结果全部到大城市。原因是什么呢？因为中小城市没有产业，没有产业就没有办法让这些人口流向那些城市。现在实际上不是政策导向人口流动，是产业、岗位导向人口流动。在这种情况下，如果我们正确分析，我们就应该把大城市的一些功能转移到中等城市当中去，这样一做您的房价、大众交通必然都能有比较好的缓解。

    记者：要把大中城市卸掉一部分，完全政府的色彩过于浓重的话，是不是相比于让人们自己选择的流动方式，以及市场主导的流动要更效率一些？

    张玉良：宏观问题上的导向政府确实应该有所作为，这不是政府不应该干的事，反而应该是政府要管的事。比如大城市的产业还要不要积聚到一线城市，完全可以让这些产业导向当中到一些省会城市，甚至是更有特点的一些城市当中，而这些大城市，可能我认为更要发展它的教育，发展它的旅游，发展它的医疗。这样的话它的产业积聚就不至于把一个大城市变成全世界什么东西都是要的东西，那么人口的积聚跟人口的分散就非常有序去做了。这方面我觉得政府大有作为，但是这并不是说用行政的手段把这个产业移到那边，把这个产业移到这边，也不符合市场经济。

    张玉良：城镇化不能没有房地产  看好未来十年中国地产发展

    中国经济企稳回升，随着城镇化被中央和地方寄予厚望，新型城镇化建设将成为中国经济增长的持久动力，基于对市场的看好，不少房地产企业豪掷重金，加快了在土地市场的布局，然而，城镇化是否会引领中国地产新格局，房地产行业又将如何应对这个重要机遇？

    记者：你怎么具体理解新型城镇化这么一个特别庞大的概念？因为有一些言论会认为新型城镇化可能解救了中国的开发商。

    张玉良：城镇化不是房地产化，这个结论是对的，但是城镇化也不能没有房地产，这也是事实。所以，要客观去分析。

    城镇化从目前中央的规划来看完全正确，城镇化关键是以人为本的城镇化。现在大家都说我们有近两亿的农民工进了城，其实是伪城镇化，这个观点我是非常赞同的。大量的农民工跑到我们城市来以后，表面上是在城市工作，实际上不是真正城市的人。城市是剥夺了他们的很多利益，他可以为这个城市创造就业做贡献，但是得不到这个城市的医疗，得不到这个城市的养老，得不到城市子女的教育，所以实际上是不公平的。当然，这个事情我们国家正在推进，去改善它。但从本质上来讲，应该首先在建设的时候就要考虑这些问题。现在我们要发展新型城市，我们确实需要一揽子考虑，你这个城市就业怎么样，你有没有可能在这个地方为城市的人口积聚创造就业？同样，这些城市除了就业以外，还要有完整的生活功能，以人为本的功能，它的基础设施、生活设施、医疗、教育等等，还有这个城市是不是生态，是不是可持续，是不是能够让他在比较好的环境里生活，这可能是未来要的我们的新型城市化。

    记者：有一些言论会说过去的十年是中国房地产业的黄金时代，在新型城镇化的背景下，有另外一个十年的白银时代。从商业的嗅觉上，您怎么判断？

    张玉良：中国这个发展阶段决定了这个行业未来前景依旧。至于黄金还是白银，我认为都是这个产业是需要的阶段。全世界的城市发展都有一个基本的经济规律，这个规律就是房地产还需要。至于怎么完善它、改进它，那是另外一个问题。所以，我对未来十年，第一，中国的城市化还将会继续，城镇化不是房地产化，但是也不能没房地产，不可能没有房地产，它依旧有强大的市场，依旧有人口积聚。房地产哪儿来的？是经济结构调整，是人口的积聚才产生的市场。如果经济不发展了，如果这个城市人口不进来了，我看没必要、也不可能有房地产。现在我们的状况不是这样，它是一个规律。

    因此，从这两点来看，我认为未来中国十年房地产依旧是一个规律，会看好。当然，我们要调结构。因为不是所有的城市未来都是发展的地方，这跟宏观政策有关系，跟经济规律有关系。现在大家普遍感到三四线城市的市场购买力不足，因为三四线城市有的没有产业，有的没有消费能力，有的人口更多的不是积聚，是在流出，在流出的城市哪有新增的需要呢？没有这个需要。反过来，城市就业机会多，经济持续力强的，自然就有市场。从这一点来看，作为企业来讲，也要顺应市场规律。

    张玉良：绿地将半壁江山转到商业地产 融资渠道没有特殊背景

    2012年对于绿地集团来说，是不平凡的一年，随着楼市的回暖，成交量的上升，这家中国首次入主世界500强的房企，以1078亿元的销售收入，打破了由万科独霸千亿俱乐部的局面，跃居为全国房企销售金额排名第二的企业，然而，在绿地高速扩张的背后，业界不免传出质疑的声音。

    记者：绿地在2010年房地产板块的销售额是650亿，2011年是776亿，去年是超过了1000亿，接近1100亿靠拢。这种速度或者规模的发展，您满意吗？是超出预期吗？

    张玉良：近几年来我们在房地产主业这个板块上成长得比较快，得益于几条。

    第一条，整个房地产行业，我们国家的发展阶段，创造大量市场。

    第二，我们得益于主动调结构，适应市场需要。我们的增长一是主要在商业地产上。二是在产品结构调整上。

    第三，得益于我们有好的商业模式，跟我们有好的企业运营结构，这样使我们比较有能力去平稳的促使我们的主业进一步做强，进一步把产品领域更拓宽，企业的运行更稳定。所以，我对前期的增长还是比较满意的。

    记者：一般的业内人士会计算上一年销售额的1/4用来拿去扩展是比较正常的速度。但是绿地之前公布的年度的计划，看起来是很激进的，为什么会有这样一个状态？您做决策的依据是什么？

    张玉良：我们觉得一个企业的发展速度，一是要根据环境、外部的市场条件、宏观的经济环境。二是还要根据自身的能力，这个能力包括你的资金支撑能力，包括你的管理能力，包括你的产品开发能力。有能力的情况下就应该快一些，没有能力的情况下就应该慢一些。所以，我们是按照自己的能力，按照自己的可能，来确定我们的发展速度。我至今还认为，我们发展的速度跟我们发展的能力是相匹配的。

    记者：我记得去年您说过绿地的商业地产可能占整个结构的40%左右，到现在为止绿地在商业地产上投资的规模和额度大概是多少？

    张玉良：今年它的比例，出售的部分，不出售的除外，会到45%—50%，也就是半壁江山转到商业地产，转到城市服务业产业当中去，这是跟国家的经济结构调整，跟整个宏观经济背景相适应的。反过来说使得我们更好的增长，因为住宅地产我们的比例下来，不等于我们不增长，只是住宅地产增长的速度慢一点，商业地产增长速度更快一些，所以比例会调整，总量都在增长。

    记者：这一部分持有和出售之间的比例是多少？

    张玉良：持有跟出售是按照我们的业务结构跟我们自身的条件、现金流去思考的，现在我们基本上70%—80%是出售，20%—30%是持有，用于长期经营。

    记者：绿地融资的能力是业内很羡慕的，可能您有特殊的背景或者是渠道，能不能简单介绍一下绿地的融资模式？

    张玉良：关心绿地的融资，实际上很简单，跟一般企业没什么大的差别。我们主要是两个方面的工作，一个是融资的方式我们更加多元，除了银行贷款、项目贷款，我们的经营性物业贷款，因为我们大量持有物业，还有我们的信托，还有我们的发债，还有其它一些股权融资。

    第二，我们还是周转比较好，资金在于流动。我以前讲过，一千个亿两年流转一次，它的功能是500亿的功能。同样一千亿市场规模，一年流转两次，那么就是2000亿的规模。

    记者：但是银行间接融资这上面，我看到有一份报告是这样写的，绿地有良好的银行关系，可以获得大额度的授信，绿地在各地的重点项目上买了多家银行组成的强大的银行地基出现，在全国扩张的战略下，绿地最初每个省的原始投资1—2个亿，通过杠杆能够撬动10—20个亿的效益。这段描述是不是真实的绿地？

    张玉良：这些是过去，现在形势已经发生了比较大的变化。但是有一点，银行看好绿地，这是没有变化。我觉得金融机构对绿地的看好来自于几个方面：

    一个方面，确实绿地20多年来一直比较平稳有序的增长，持续的增长。

    第二，银行普遍认为我们的业务结构比较好，包括我们的产品结构的配比，我相信金融机构是认同的，因为它有短、中、长，有现金流符合他们配比机构需要的现金流的结构配比。

    当然还有更重要的一条，这个企业比较规范运作。虽然它有国有背景，但是它的规范运作性，我相信金融机构也是看到的。我本人也在这个企业干了二十多年，也算是规范运行者的一个代表人之一。

    在这种背景下，金融机构对绿地的信任这是事实。但是过去讲的一个亿撬动10个亿、20个亿，现在情况就发生变化了，当然我们也会注意它的杠杆效益。

    记者：能介绍一下绿地房地产板块的融资成本大概百分之几？

    张玉良：我们成本总体是比较合理的，基本上是在银行的既定期利息上下左右。

    记者：加权平均还是所有的？

    张玉良：加权平均也这么多。6—7这样的平均成本。

    张玉良：城市要有制高点 超高层建筑不仅仅是领导需要

    记者：我点开绿地的官方网站，它有一张图特别有意思，在层峦叠嶂之间有很多超高层建筑在山头上，背后是不是有绿地在17个城市有超高的地标性的建筑，为什么绿地会钟情于这种方式去发展？

    张玉良：目前超高层确实是绿地一个产品的品牌。从多年实践来看，这个品牌、这个产品，我们认为是成功的。所谓成功有几个：一个就是这样的一些在各地城市发展当中，创造一些有影响力的建筑，这是这个城市的需要。有人会认为大概是领导需要，我想这不仅仅是领导需要，是一个城市整体发展的需要，城市需要有制高点，比如举个例子，你做一个规划当中，要有波浪起伏的地方，你要有一个天际线，这个天际线会让这个城市很美，这个天际线会让人感到一种精神的支柱，或者是精神的一种高度，这个高楼跟我们整个国家的经济结构，跟我们整个国家的经济发展水平是相适应的。

    第二，我们的专业技术、专业能力都是应用了世界一流的技术、一流的能力。再加上我们的经验，它在技术层面上能做好、能做到。如果没有这个，也做不成。

    第三，从它的商业模式来看也是成立的。我们有出租的部分，我们也有持有的部分。这样它的现金流比较能够正常，它的营利模式也能实现。当然对于超高层的建筑来看，我们认为在合适的地方建合适的楼，这也是现在、未来的需要。所以，绿地会继续做。

    记者：但是有担心会说绿地的建筑最后只剩地标的意义，可能楼里边没有商户，没有写字楼的工作人员，可能是纯粹只成了一个地标。这种担忧有吗？

    张玉良：是多余的，我们所有建的楼，现在都是住得满满的，凡是酒店，都竣工完了就开业。凡是商业，竣工完了就开业。凡是住的办公楼出租的，全满了。它的租金、市场号召力很强，所有大公司，只要在这个城市里头，都会到这个写字楼里上班去。

    记者：你们把你们的超高建层筑放在这个地方，之前会做哪些市场的调研或者分析？有哪些结论是支撑你做这个决定的？

    张玉良：我觉得是两方面，一方面首先政府的规划导向，如果没有政府规划导向，你想做也做不成。

    记者：政府会主动找过来要求绿地做还是绿地主动做。

    张玉良：是结合互动的，首先政府有导向、有规划，这个地区、这个城市需要放什么地方。第二，我们要看市场价值。因为超高层的投资每平方米的成本很高，这种成本如果放在附加值很低的地方，可能不能产生它的市场价值。所以，它一般来讲是需要在城市中心地段，一般来讲需要在交通便捷的地方，这样才能实现它的市场价值。

    张玉良：垄断企业应按垄断管理 中小企业成长要学会利用环境

    记者：问一些您个人的问题，您在集团的工作当中，是那种事必躬亲型的领导人吗，您现在是属于什么样的工作状态？

    张玉良：我是属于用管理的角度来看，大事要管的，小事最好不用管，比如说重大投资决策，整个企业的工作氛围，干部的精神面貌，还有重要能源的配置，这些你可能都要管，以下的就让所有下面他能办的事，就不要我来办。这样可以极大的调动您的手下，您的团队的积极性，他会有非常强的自豪感。您看，这公司，这个集团，他全部都赐给我了，他的责任就更大，反过来对他的效率提升，对他自身动力的增强，会更好，因此我主张操作层面的，一般运行的都让手下去干，你自己要干好的事情，那就是一个投资的方向，所谓的商业模式，投资战略。

    记者：在今年两会上，有一些很知名的开发商就亮相两会，是焦点问题，在外界看来是有政治诉求或者相应的在政协和人大有一定的职位，反过来对公司是一种宣传或者对自己是一种保护伞，您这些方面没有动作吗？

    张玉良：我觉得眼下最重要的事情是做好自己的事情，应该把更多的精力做好自己的事，才是最好的本职。

    记者：您感受现在的营销环境满意吗？

    张玉良：总体上，中国整个国内的商务环境不断在提高，更加注重市场化，更加注重公平，提供一个平等的，更加法治的环境去让企业生长，让企业去发展。当然内在的问题，不同的企业有不同的看法。有的企业认为现在垄断越来越厉害，现在一些不公正、不公平的平等竞争的壁垒也比较多，在这里讲，可能中国现在认为大企业仍有生产空间，中小企业困难更多。这些状况也是存在的，但是任何一个企业从小企业到大企业进来的，关键看它是不是垄断，是不是公平公正，如果是公平公正的环境，你没有竞争力，只能你自己努力，绿地只有20年，我们也是从二千万人民币起家的，有的企业能成长起来，有的企业不能成长起来，一定要靠自身的努力，环境在这里，你要去利用好环境，当然我讲的利用是正面的，不是歪门邪道你搞利用环境。中小企业只要找准自己的位置，也是可以成长的。总书记都讲，会给大家一片所有的人、天空、空间、梦想、机会，我相信中国的政府会不断地为各类所有制企业创造好的环境。

    当然对于垄断性的行业，大家有一些议论，我觉得也要客观讲。尤其国计民生的项目，当然是垄断，垄断应该按垄断管理，垄断不能按市场管理。反过来市场不能按垄断管理。还是要更加分类对这些企业进行管理和进行要求，这才是中国能够更好有它的商务环境，它的发展氛围。