京沪穗深等一线城市的CBD，是潘石屹和张欣、许荣茂家族、李思廉与张力、李华与李小平兄弟等房地产业富人的重要掘金之地。这些在城市黄金地带旗帜猎猎的地产商，以非凡的拿地能力、综合的运营能力、持续的融资能力，获得了财富的不断增长。

　　随着中国经济的快速发展和城市化的推进，越来越多城市积极建设中心商务区，即CBD(表1)。由于具有众星捧月的区位优势、得天独厚的配套优势、高端商务客户的集聚优势，CBD物业可谓高投入、高收益，不仅楼价、租金高于周边区域，销售收益、升值潜力也更胜一筹，因此，京沪穗深一线城市的CBD，不仅被地方政府作为吸引众多央企、国企、外企进驻，打造总部基地的主战场，也成为政府土地财政的重要收入来源，CBD地块的拍卖中“地王”屡现，众多民营地产商亦由此得以介入CBD开发，通过精耕这一肥沃土壤获得财富增值，CBD已成今年数十位上榜者的重要掘金之地。

　　广州：富力地产领军，本地诸侯逐鹿珠江新城

　　此次，富力地产(02777.HK)的董事长李思廉、总裁张力分别位居“500富人榜”第43和第44名。成立于1994年的富力地产，目前已经实现“做一体化地产运营商”的转型，在建筑、设计、监理、销售服务和物业管理等产业链的每个环节均有布局，通过内部协作缩短了项目的开发周期，降低了成本。从产品看，富力在开发高性价比的中高档住宅同时，也在部分城市CBD开发了写字楼、高档酒店、商场等商业地产。2009年，富力地产协议销售额为242亿元，其中17%来自商业物业的销售。其商业地产开发的浓墨重彩之笔，落在大本营广州，富力在当地大举参与了珠江新城的开发。

　　2002年6月，广州CBD建设在历经“十年教训”的磨难之后，迈入“十年生聚”的开发轨道。李思廉与张力敏锐地意识到其巨大商业价值，2003年，富力地产首次拿下珠江新城四个地块，锋芒初露。截至目前，完成建仓的富力地产已在珠江新城拥有17个地块，占地约25万平方米，累计总建筑面积达235万平方米，占据该板块的半壁江山(表2)。无论从开发项目的数量还是建筑总面积来衡量，富力地产均堪称广州CBD霸主。

　　珠江新城的物业销售，为富力贡献了不菲的收入。年报显示，其珠江新城项目2009年的协议销售额超过30亿元，占富力广州协议销售额的比例超过37%。其中，临近珠江新城中轴线的富力盈信广场，已录得协议销售额超过7亿元；以250平方米豪宅为主力的富力盈尊广场，15个总价逾亿元的单位于2009年放出后即销售一空。

　　CBD开发也为富力带来了丰厚的收益。2009年8月，富力以7.65亿元向无限极(中国)、浦发银行售出总面积达30113平方米的广州富力盈悦国际写字楼。而数据显示，富力地产2004年以约2000元/平方米的楼面价拿下该地块。按通行的商业地产开发成本估算，其总发展成本约为9000元/平方米。据此测算，富力此项交易获利近5亿元。

　　销售之外，富力的CBD项目也有部分用于租售，这又为其带来了稳健提升的租金回报。数据显示，2007-2009年，富力的物业出租收入分别为9663.43万元、16074.98万元和27805.90万元，占其收入的比例由0.64%、1.03%提升到9.64%，显示随着投资性物业的逐年增加与升值，其租金收入逐步走高。而且，由于CBD物业的租金水平、升值潜力较周边建筑更高，如珠江新城写字楼的月租为180-220元/平方米，高于其所在的天河区写字楼150元/平方米的平均月租，富力的每处投资性物业都可谓一棵逐年成长的参天摇钱树。年报显示，2007-2009年，富力地产的投资性物业价值分别为53.67亿元、73.61亿元和103.3亿元，同比增幅分别为479.47%、37.15%和40.36%。

　　除了独力开发外，富力近年也开始尝试与同行合作，通过资源分享、风险分担承担更大规模的项目。2007年9月，富力与孔健岷掌舵的合景泰富地产(01813.HK)合作，以46亿元拿下珠江新城的猎德村地块，欲将原来的城中村打造成为集甲级写字楼、商场、酒店与服务式住宅为一体的CBD旗舰。两个月后，新鸿基地产又加入开发行列，三家企业各占1/3股权，项目总投资100亿元。三大巨头的强强合作基于各自的优势展开：富力地产在写字楼开发上颇有心得，新鸿基长于商场及酒店的发展与管理，合景泰富则擅于发展服务式住宅。

　　李思廉与张力的示范效应，吸引了越来越多当地富豪介入广州CBD开发。许家印旗下的恒大地产(03333.HK)，2002年就在珠江新城开发了金碧华府项目；作为广东地产五虎之一的合生创展(00754.HK)也牛刀小试，开发了总建筑面积100万平方米的骏景花园；郭英成家族旗下的佳兆业控股(01638.HK)则于2009年建设了楼高43层的甲级写字楼佳兆业广场，总建筑面积约11.7万平方米。

　　此外，以89亿元财富排名今年“500富人榜”第78名的孔健岷家族，在广州CBD拿地颇似富力的大手笔。截至目前，合景泰富累计在珠江新城单独拿地近7万平方米，总开发建筑面积56.43万平方米，其开发且完工的项目包括超甲级写字楼国际金融广场、豪宅项目誉峰、汇峰国际公寓、综合项目领峰。2009年9月，合景泰富又以4.65亿元拿下一块面积为5162平方米的商业用地，拟开发为高端服务式公寓，预计售价3.5万元/平方米。

　　在逐鹿广州CBD的地产诸侯中，此次位居“500富人榜”第265名的周泽荣旗下的侨鑫集团实力也不可小视，其在珠江新城开发的项目包括建筑面积约6.7万平方米的广州国际贸易中心、建筑面积57548平方米的甲级写字楼富星商贸大厦等四大项目。值得一提的是，侨鑫集团在天河中心区开发的汇景新城，为广州市中心唯一的纯大户型豪宅，可见其在黄金地段拿地的能力不凡。

　　北京：朝阳CBD富人扎堆，

　　SOHO中国独占开发鳌头

　　如果说珠江新城仅是李思廉、张力的财富来源之一，那么，此次以 122.7亿元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和张欣，财富则主要得自植根CBD的回报。

　　二人1995年创建的SOHO中国，目前已是北京最大的地产商，主要在北京和上海市中心开发商业地产。截至目前，其总开发建筑面积的72.43%落在北京CBD核心地带，达到155万平方米(表3)，主要项目包括SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公馆及光华路SOHO一二期等，这6个项目占北京CBD总开发量的1/5以上、总销售额的39%。在北京CBD的开发商中，SOHO中国可谓独占鳌头。

　　北京CBD寸土寸金，SOHO中国何以能占1/3强的江山？原来，除了直接拿地开发外，其还通过收购“巧取”CBD项目。数据显示，SOHO中国先后开发的建外SOHO、光华路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米销售均价分别为33863元、38462元和46880元。从均价的攀升，可以看出北京CBD旺盛的需求和可观的升值潜力，这也支撑了SOHO中国的收购。

　　资料显示，SOHO中国于2007年11月以14.12亿元收购总规划建筑面积为66333平方米、位于燕莎商圈的高档公寓项目SOHO北京公馆，截至2009年12月31日，SOHO公馆已售出78%，销售金额为18.65亿元，均价41815元/平方米。据此推算，若全部售罄可实现销售收入约24亿元，扣除相关发展费用后，SOHO中国在该项目上仍然盈利近10亿元。2007年底，其又以10.29亿元收购总规划建筑面积为16.7万平方米的光华路SOHOⅡ，按收购价格和建筑总面积推算，该项目楼面地价不足6200元/平方米。这显然又是一笔极其合算的买卖。

　　2009年8月，SOHO中国收购SOHO东海广场，将业务拓展到上海市中心。如今，潘石屹在北京、上海等地开疆拓土的战略仍在继续：2009年9月，SOHO中国竞得北京望京商务区B29地块，计划将其打造为从机场进入北京市区的第一个地标建筑；当年11月，又以23.4亿元收购位于北京东三环内的37层商务及零售综合楼北京嘉盛中心。值得一提的是，三里屯SOHO以均价47130元/平方米引领北京商业地产售价走向新高，这些新项目会否创下价格新高？

　　SOHO中国业绩显示，其2009年实现销售金额136.8亿元，营业收入74亿元，毛利38.57亿元，毛利率为52%。而以住宅开发为主的万科，同期房地产业务毛利率仅为21.99%，显见商业地产项目盈利能力之高。而高盈利的CBD开发，无疑能为SOHO中国的融资带来更多便利。