本报记者 李伊琳

　　外资从上海楼市抽离的痕迹越来越明显。记者了解到的接盘手，大多是温州人。他们或者在房价尖端时刻接盘，或者在此时“抄底”。

　　入套“富豪游戏”

　　一个典型的外资开发楼盘就是李嘉诚的御翠豪庭。柳速(化名)是高端价格进驻的一个缩影。

　　“我要跳楼了，三套马车套住了。”柳速(化名)所说的三套马车指的是房子、股票、资金。当他听说朋友以2万多的单价买到了半年前他进驻的楼盘御翠豪庭一套房子的时候，简直捶胸顿足。

　　御翠豪庭处在上海市长宁区古北。这一带是境外人士聚居区域，而御翠豪庭曾经是这个区域的房价标杆。如今走在仙霞路一带，沿着人行道两侧，依然可见该楼盘的促销挂幅，密密麻麻地在冷风中飘扬着。

　　“御翠豪庭曾经经历过几次调价，一次比一次高。”中原地产一名徐姓人士介绍。

　　2007年8月份，御翠豪庭首度开盘，销售均价约35000元／平方米，创出当时古北房价新高。2008年3月下旬，御翠豪庭以50000元／平方米的价格开盘，高出前期房源价格近四成，再次稳坐古北最高房价的“宝座”。

　　当时，柳速经常往返在上海和温州之间，事业重心已经向上海挪移。他是冲着香港和黄地产而来的，否则也没有那么冲动。

　　与一些中低价位楼盘不同的是，御翠豪庭玩的是低调的“富豪游戏”。

　　柳速称自己购买之前还颇费周折。御翠豪庭售楼处设于长乐路898号世纪商贸广场，得预约才能获销售接待。

　　曾经电话一整天，售楼处只有人工留言称销售人员暂时不能接听电话，“请留下姓名和电话，我们将回复您。”

　　大概过了三天，才有销售人员主动联系了他。“除了网上房地产的数据外，这类豪宅的销售、信息都和公众完全脱离。”柳速最终决定，买下了该楼盘一套170平方米的房子， 4.2万元/平方米，全额一次性付清。

　　柳速还记得开盘当日，推出黄金城道688弄16、17、18三个单元的房源共174套，参考价为49716元／平方米，房源建筑面积从160-230平方米不等。这个价格跟之前比，起码上涨近四成。

　　低谷里徘徊

　　柳速的朋友陈小民，在开盘次日联系开发商，就被告知174套房源在开盘前已被预订一空。当时，柳速还显得洋洋自喜。

　　陈小民一直关注这个小区，原本想买进与柳速为邻。但去年下半年以来，这个楼盘就没有了以往的“牛气”。

　　果真，2009年开年，御翠豪庭推出36套黄金城道上单套建筑面积在48-2200平方米不等的商铺，报价(参考价)是5.2万-12万元／平方米出售。之前，他清楚地记得，开发商称这批商铺是自己持有出租，不准备出售。

　　在陈小民的眼里，李嘉诚旗下这个楼盘资金的撤离迹象，在去年以来就开始显露痕迹。当时御翠豪庭“热销”的房源，多为建筑面积约70平方米的一房二厅，成交总价约在250-300万元，售楼处为购房投资者设定的预计租金为10000-12000元／月。

　　他认为，这更像是一种变相降价。而且，他结合6月份佑威房地产研究中心公布的数据分析，跟之前相较之下，新房源的成交均价降幅达到24.4%。虽然开发商有关于户型、位置不同等多种解释，但市场认为最高达到24%的跌幅仍可说明李嘉诚降价套现的初衷。

　　降价和抛售的真相基本是两种可能，或者本身资金紧缺，不看好后市。这是市场人士第一次对李嘉诚抛售物业的揣测。

　　去年5月是第二次。

　　李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆(0715.HK)公告称，与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。2005年，和记港陆以23亿元左右的价格购入该物业，转手收益21亿元。

　　而此次，李嘉诚以“改租为售”的方式抛售黄金城道商铺，并把位置最好的御翠豪庭商铺低价甩卖，开启了第三次甩卖上海物业的序幕。

　　对此，陈小民犹豫了。

　　外资“抛售”

　　而与陈小民相反的是，另一名温州人贾珍(化名)却于半月前冲进了御翠豪庭，购置了一套150平方米的房子，总额也只有480万元左右。这个与柳速近一年前的170平方米总价为714万比，简直令他捶胸顿足。

　　另外，她通过中原房产中介公司一名徐姓经纪人处了解到，另有套三室两厅两卫房子，面积在154.97平方米，总价为449万元。

　　有消息人士透露，据了解，商铺最高价格在10万元/平方米左右，两三楼商位的售价相对较低，预计和黄本次抛售的商铺价值超过10亿元。此次抛售的2万多平方米商铺中较大比例由温州投资客收购。

　　“我买的房子主要是投资的，现在买进当然还有很大的市场风险。果真出现大幅跌价，权当为李嘉诚接力了。”贾珍笑称，之前，她也有意向投资该上述商铺，但最终放弃了。

　　在买房的过程中，她了解到古北一带一些境外个人投资者抛售物业撤离上海的事例也不在少数。比如她碰到的一套处在古北金狮公寓的80来平方米的房子，售价仅为100来万元。业主是个韩国客商，因为感觉时下经济不景气打算回国，便低于市场价格抛售。

　　不过，令贾珍犹豫不决的主要因素还是最近在当地媒体上频频出现的外资抛售现象。

　　摩根士丹利推出的资产包内含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业，打包出售的上海广场商场、东海广场和安信商业广场经营状况都不佳。

　　2008年内地楼市受信贷紧缩政策影响萎缩严重，摩根士丹利中国业务区域陷入内外交困境地，早在去年下半年起便陆续传出转让名下物业的消息,其抛售项目的行为一度引发对外资撤离市场的担忧。有人认为,身处美国次贷危机的风眼,摩根士丹利急需出让项目套现以支援本部。

　　“上海毕竟是中国境内一个外资最为汇集的区域之一，他们的动态也代表了楼市的主要走向。”贾珍的话说出了大部分投资者的时下心态。

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