地产企业新一轮上市风潮背后的隐忧

　　上市等于上岸？

　　地产企业新一轮上市风潮背后的隐忧

　　文/本刊记者 方浩

　　在前不久刚刚出炉的两个最具权威的中国富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡润百富榜的前十名当中，地产老板分别达到7人和6人，“地产圈贡献富豪”的说法可谓名至实归。但这种说法成立的一个前提是，上市，上市！

　　是的，2007年，再没有什么比上市更能牵动中国房地产商们的欲望神经的了。碧桂园、复星、SOHO中国、远洋地产……仅仅这四家在香港上市成功的地产企业就已经募集到约为500亿港币，但这并不是其中的最大亮点：抛开远洋地产这家国企不算，碧桂园、复星、SOHO中国三家民企造就的三个富豪的总身价(按挂牌当日市值核算)约为1300亿港币，而且已经看到，这个总身价在上市之后“长势喜人”。

　　但是，如果仅仅把地产企业的上市看作是关于“一夜暴富”神话的个人问题，那显然忽略了问题的实质——如何维系个人和公司暴富之后的可持续性？这正是“潘石屹们”要面对的问题。

　　融资悖论？

　　动辄上百亿的融资额度，这实在是一个2007年才开始的上市神话。以万科为例，1989年首次发行股票时，其上市前净资产为1325万元，首次募集资金2800万元。随后，万科在证券市场进行了多次再融资，截至2004年6月底，万科在证券市场累计融资31亿元，净资产56.4亿元。直到2004年9月底，万科再次以发行可转债的方式融资19.9亿元，公司规模才空前壮大。以2004年9月15日A、B股总流通市值计算，万科雄踞第八。

　　不能说万科没有赶上好时候，只能说碧桂园、复星和SOHO中国正逢其时。不久前由《证券时报》发布的《2007年房地产上市公司投资策略》表明，人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素成为支持2007年房地产市场持续走强的最大动因。

　　大环境的持续走强令如今的上市地产企业受益颇丰。据统计，截至2007年8月29日，已公布2007年半年报的房地产上市公司达73家。这些房地产公司共计实现营业收入436.16亿元，比去年同期增长42.29%；实现营业利润97.73亿元，同比增长77.46%；完成净利润67.74亿元，同比增长80.13%。行业总市值达到10827.79亿元。公布的73份半年报 数据显示，42家公司主营业务收入出现不同程度的增长，36家净利润同比增长，其中增长幅度在50%以上的达到了21家。

　　而在远洋、复星、SOHO中国之后，还有一长串名单正在厉兵秣马的同时经受上市前的最后煎熬，它们包括：华远、中远、恒大、旅游地产……在这些后来者(无论是民企还是国有)看来，上市不仅是募集资金那么简单，考虑到宏观调控政策越来越具有针对性，上市几乎成了地产企业不被排除在游戏之外的最后希望。

　　9月27日中国人民银行、银监会共同发布的关于“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年”的通知以及10月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》两项最新地产调控措施，被业内人士看作是“全国五万多家房地产企业的釜底抽薪”，因为随着上述两项政策的出台，“拿地赤裸裸地变成了考验地产公司是不是大款的一种交易行为”。

　　以碧桂园为例，在上市融资之后的不到半年里，其土地储备已达4500万平方米，若以目前全年销售200万平方米商品房的进度计算，足够开发20多年。难以想象，如果没有上市筹得巨额资金，拿地还会这般潇洒。

　　问题就这么简单？当然不是。事实上，在业内人士看来，地产新政的出台只会对那些中小型地产企业产生直接影响，这些企业由于融资渠道等实力问题，已经不可能对资金充沛的上市公司构成威胁了，但是，针对那些极具投资价值的地块的竞拍，依然是大公司之间的较量。“无论是住宅市场还是商业地产，新政的影响是普遍性的，虽然会有一些中小企业在竞争中掉队，但实力雄厚公司之间的较量远没有结束。”著名地产金融专家易宪容告诉《当代经理人》，“上市之后由于资金量更加充裕，因而其竞争也就更加激烈。”

　　一个显著的现象是，今年出现的围绕“地王”的争夺几乎全被上市公司包揽，鲜有非上市公司的身影。今年7月，北京北辰实业联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”；8月份，黄浦区163#街坊地块挂牌出让成功。苏宁环球旗下的南京苏宁房地产开发有限公司，以44.04亿元人民币的总成交价、66930元/平方米的楼板价，从层层包围中拿下这一内地“单价地王”。而这两起“地王”故事中的赢家，北京北辰实业股份有限公司和苏宁环球，都是根正苗红的地产上市公司，它们挫败的竞争对手中则包括了北京金融街、新鸿基地产、和记黄埔、华润置地等老牌上市公司。

　　如果说上市之后资金比以前多了的话，还有一点就是竞争格局更大了，也更惨烈了。

　　形象工程

　　如果说中国社会存在一股仇富思潮的话，那么，对地产富豪的不满甚至愤恨可能就属于矛盾中的矛盾了。事实上，这其中的一个视角需要澄清：那就是对地产商的仇恨并不在于他们的财富，甚至都不在于他们的第一桶金来自何处，而恰恰在于他们日益膨胀的财富值与不断攀升的房价之间的某种关系。

　　2006年8月以前，美国房地产市场经历过近8年的繁荣，但美国房价8年累计涨幅也仅50%左右，每年房价上涨幅度不足5%。相比之下，深圳市用半年不到的时间，就走完了美国房市的8年繁荣历程，而这背后的推动力，除了市场需求，大部分矛头被指向了囤地捂盘的地产商。

　　从这个角度看，地产商在通过上市获得财富增量之后，如何把自己的正面形象适时、准确地表现出来，就成了一个尤为迫切的问题。另外，与国内富豪榜形成鲜明对比的是，在日前，《福布斯》杂志公布的2007年度美国400富豪排行榜上，前十名当中没有一名地产商，而在今年的世界十大富豪中，同样也找不出一个房地产商的身影。

　　2007胡润、《福布斯》中国富豪榜揭晓之后，面对由地产商占据半壁江山的这两个榜，舆论给出的直接评价就是“技术含量太低”。这其实引出了关于中国地产富豪形象的另一个命题：在无法像IT、互联网富豪那样享受通过手中的技术创造财富的时候，能否通过管理创新来提升自己的形象。

　　潘石屹认为自己正走在这种道路上，而他的武器也就是他最为看重的SOHO中国独特的商业模式。“商业模式最核心的方向就是别人都干的事情你别去干。”在他看来，这就是一种创新，但他同时认为，一个企业家执著地追求财富是很正当的行为，“只要不违法”。