吕劲：南征北战

　　早报地产评论员 王舒

　　千呼万唤,身藏100亿元的富力地产(2777.HK)元老级人物吕劲终于首次出现在上海媒体视野中。带着刚刚从南极归来的仆仆风尘，吕劲首度在沪证实此前传言：他将出任上海富力房地产开发有限公司副董事长。吕劲的到任被普遍理解为富力长三角战略启动的标志，这个位列中国房地产开发企业甲A军团的发展商，在南征北战之后，终在深思熟虑中迈出长三角第一步。这一步，最终会将富力推向何种高度？现在没有人敢给出答案，但无疑，吕劲将成为其中起承转合的关键。

　　大手笔：100亿投入长三角

　　不鸣则已,一鸣惊人。

　　3月28日，富力地产派出一支精锐先遣队飞赴上海，筹建富力地产华东分部。带队的吕劲同时还带来了100亿元的真金白银。

　　“战略已经明确，两年100亿元用于长三角买地，目前在上海我们几乎已与各个区都有所接触。我们想通过公开招拍挂的途径参与上海各区县的大项目，当然也不排除合法的股权收购转让。”吕劲说。

　　4月15日下午，吕劲刚与上海的少数同行好友吃过午饭，可能也喝了一点酒，语气随意而轻松。

　　但是当摄影记者手持照相机推门而入时，商人的敏感谨慎立即显现———他坐正，并从包里找出一条中规中矩的斜条纹领带系上。

　　从外表上很难判断吕劲的真实年龄。他自言属于上山下乡的一代，从广东工学院的电气自动化系毕业之后，上世纪80年代中期曾担任广州某大型工厂副厂长，后在1987年移民澳洲。1990年，吕劲在澳洲进修了一年房地产开发管理，在澳洲小试牛刀后，决心转战国内。1993年，他遇到了筹建中的富力地产。富力地产在广州成立之初，员工不足20人。

　　1993年，这个年代值得回忆。当年的广州，在邓小平南巡之后一片蓬勃，大量香港人涌入购买内地物业，将广州房价推向7568元/平方米的历史高位。也是在那一年，包工头出身的碧桂园主席杨国强完成了人生第一桶金的积累，与几名农民在顺德碧江及桂山交界，兴建了4000套

　　而那时的富力也在广州市郊开发了一个小之又小的住宅项目，难望碧桂园之项背。起点虽低，富力却已立下雄心：以后无论开发的项目是高端还是低端，名称都需带有富力前缀。

　　14年后，富力已经成为中国房地产企业甲A军团干将，无数次与碧桂园在招拍挂现场交手，早于碧桂园两年在港上市，2006年总销售额超过碧桂园，晋身“百亿豪门”地产企业。

　　不久前，富力地产发布年报，其营业额去年增长74%，达101.87亿元。富力地产董事长李思廉出席2006年业绩说明会时表示,年内在全国的土地储备将增至2451万平方米。

　　2005年7月，富力地产在香港上市，上市过程异常顺利，此前已经过三五年的精心准备。挂牌第一天，富力地产股价10.8元，2006年10月，富力地产完成分拆内资股和H股计划，目前股价接近19元，相当于拆股前的76元。在国际各大投行的最新投资建议一览中，花旗、摩根大通和麦格里均对富力地产提出目标价19-20元增持的建议。

　　而13年间，吕劲从澳洲回广州，从广州去北京，从北京来上海，职业路线图迂回奔波。从20人小企业至百亿豪门，辛劳皆被成就消融。

　　“我在富力工作13年，虽然一直是同一个职务，但从未有过一丝动摇。”吕劲说。

　　大圆满：一线布局终于上海

　　寻寻觅觅，富力在华东地区的第一笔收购,在今年3月落定毗邻上海的昆山。从珠三角到华北到华东，富力在中国一线城市的布局终于接近圆满。

　　事实上，对上海为核心的长三角区域的关注早在2002年就开始了。

　　2002年，富力地产在广州成立9年之后，开始考虑全国扩张战略，北京、上海两大一线城市进入视野。

　　吕劲在京沪两城为拿地而奔走，最后，北京的机缘早到一步。富力在北京通过招拍挂的方式拿到第一幅地，战胜包括华润、SOHO中国等在内的竞争对手，“过江龙”在京胜出，但亦与上海擦肩而过。北京的这幅地就是当时人称“东五厂”、今为富力城的浩大项目，位于东三环和二环之间。

　　富力城亦是吕劲自言寄予最多个人情感的项目：标书是吕劲和富力地产董事长张力一起草拟，吕劲亲自手写。这是目前富力地产单个项目投资金额规模最大、物业形态最为多元的项目。某种程度上，富力在全国影响力亦凭富力城一战成名，其后引起摩根士丹利的关注可资证明。

　　2005年2月25日，摩根士丹利宣布在北京的首笔投资正式签约，组成“北京富盛利投资咨询有限公司”，整体买下富力在北京的写字楼项目———双子星TOWERⅡ。项目的出售总金额接近4亿元，单价约12000元/平方米，这是谨慎用钱的摩根士丹利当时在北京最大的一笔地产投资。

　　摩根士丹利亚太区房地产部董事总经理盖迪坦承，北京房地产市场的良好表现、富力集团的品牌以及富力城的良好地理位置吸引了他们。

　　四年过去，富力在北京和珠三角的业务发展到各占半壁江山，销售齐头并进。然而四年里无缘进入华东地区仍旧是吕劲的一大遗憾。宏观调控大幕拉开的一年后，富力又开始研究长三角市场。

　　2006年的上海房地产经历上一年的调控之后,房价已经有所回落,房地产市场开始趋稳,正是进入之机。富力地产董事会当机立断，决定重启上海战略，派出猛将吕劲。

　　至今年3月，富力年报发布会上传达的信息已异常清晰：未来三年内，富力已确定投资重点放在华东，以上海为长三角龙头。吕劲再次移居上海。

　　吕劲认为，尽管2002-2004年，上海发展的争议很大，但不论怎样调控，上海都是全国最有潜力的地区。上海是各种政策、设施和基础最为坚实的市场，是大发展商为中长期发展所必须进入的区域。

　　“我们有诚意，也准备好这样的资金以推动长三角市场的发展。”吕劲慎重地说。

　　大目标：五年内全国第一

　　一个意欲长足在中国房地产业界由小做大的发展商必须要面对这样一个问题：专一化还是多元化？

　　富力的选择是：多元化。商业地产成为其战略转型新动力。

　　吕劲表示，住宅、商场、写字楼、酒店甚至工业厂房，富力地产在全国涉猎颇广，几乎覆盖产品线上的所有类型。主力仍旧是普通住宅，加大优质持有型物业比重是富力的新战略。

　　富力近期新增的土地储备结构和年报同时都表明其未来态度。

　　商业用地的份额在富力的土地储备中所占比例已越来越大。一个明显迹象是,2003年之后,富力地产开始从以往“短、平、快”的住宅销售强势介入写字楼、商业等类型物业的开发与销售。显然,富力地产的战略转变正在进行,商用物业的投资、开发与管理将会成为富力地产拓展业务的一个新的侧重点。

　　而富力2006年年报也指出，截至2006年12月31日,富力地产在全国共有19个发展中项目,其中北京5个,广州10个(不包括投资项目),重庆2个,天津及西安各一个。在建项目总建筑面积合共约357万平方米,较2005年增长44.4%。此外,预计于2007年上半年落成的总建筑面积约50.4万平方米,下半年约165万平方米。而在新增土地储备上，2006年富力地产新增21幅土地,用作发展19个项目,总建筑面积约1094万平方米。

　　商业物业的销售额占富力总销售的可售面积及销售额分别约16.8%及26.4%；其以短期及长期租约出租其部分商业及零售楼面所得的租金收入约人民币7866万元,较去年的人民币4339万元,升幅逾81%。洲际酒店、万丽酒店……在经营性物业中，富力明智的选择了国际品牌合作者。

　　富力地产董事长李思廉出席业绩说明会时表示,随着集团业务发展多元化,商业物业对集团业绩的贡献有较大提升。在规划商业物业的用途时,会根据项目的地理位置,以确定作出售或长期持有的用途。开发的商业物业中,仍以出售项目占大比数。然而,集团用于长期持有的物业需具备较大的增值潜力,并且在建成后可为集团带来长期可观的收入。

　　在富力的整个上市公司框架内，物业建设规模达到2000万平方米楼面面积，每年在健面积超过300万平方米。

　　基于上述缜密而又庞大的数据规划，并不多豪言壮语的吕劲，敢于直言：“要赢万科并不难，富力的目标是五年内全国第一。”

　　大乐观：负面影响“看不见”

　　无论对于中国房地产市场，抑或对于人生，吕劲都是坚定不移的乐观派，一贯积极，从不消极，“负面影响我可以做到看不见。”

　　在众多的房地产企业高管中，吕劲不算一个个性激进的人，但一些偶然的流露更能看出真实性格。

　　两年前在北大参加光华管理论坛时，合生、顺驰和富力同台对话。当时，突破百亿元销售额是每个中国发展商的梦想。会议主持人把“是否以达到百亿元销售额为目标”这个问题抛给吕劲时，吕劲不紧不慢底回答：达到百亿元是每个企业的愿望，但是富力把稳健、长期和持续发展放在首位，有了这些，百亿元水到渠成。

　　2006年，富力的年报放榜，销售额101亿元。

　　上市是大型企业的最终选择。伴随富力地产成功上市成为吕劲职业生涯中最为兴奋的事件：“经营受严厉监管的公众公司是优秀企业家的梦想。从20人的小公司到中国第一梯队的上市地产公司，我们的税收从未有过一分的含糊，缴纳税收也不需要经过高层的批准，严格按章办事。”

　　上市带给富力的是质变的一跃。两年前富力上市首次募得20亿元，但在强大资金量的基础上，更容易获得金融机构的合作，这是上市公司的强大优势。

　　工作之外的吕劲也有自己的人生另一面。环球旅游和高尔夫，是他的两大人生爱好。

　　最近的春节，吕劲与富力地产高管登陆南极。南极的冰风雪让吕劲感悟到人类征服大自然还有很多很多路要走，然而自然也没有大家想象的那么可怕难测。

　　而在吕劲的记忆中，全世界最美的地方在南美的智利、阿根廷的交界处，那里有迄今为止世界上仅存的正在形成的冰川，冰川每天都在生长，融入湖中，既奇异又平衡。

　　至于GOLF的热爱三天三夜都说不完。“只有GOLF，是打到75岁还有机会凭手赢取年轻人的运动。”

　　刚从南极回来，下一个旅游目的地是哪里？“50岁到来前，带着家人用半个月以上的时间乘邮轮游加勒比海，认真地玩一次。”

　　许多人选择邮轮游加勒比海是在60岁退休后，但吕劲的理想中这一行程，就在自己50岁到来之前。

　　吕劲的普鲁斯特问卷

　　注：著名的ProustQuestion鄄naire(普鲁斯特问卷)由一系列问题组成，问题包括被提问者的生活、思想、价值观及人生经验等。因著作《追忆逝水年华》而闻名的Mar鄄celProust并不是这份问卷的发明者，但这份问卷因为他特别的答案而出名，并在当年时髦的巴黎人沙龙中颇为流行。因此后人将这份问卷命名为普鲁斯特问卷。

　　1.你认为最理想的快乐是怎样的？能与身边的人分享快乐

　　2.你最希望拥有哪种才华？打高尔夫球能够像TigerWoods

　　3.你最害怕的是什么？中国失去和平环境

　　4.你目前的心境怎样？极佳

　　5.还在世的人中你最钦佩的是谁？正在寻找中

　　6.你认为你最伟大的成就是什么？

　　与富力地产一起成长

　　7.你自己的哪个特点让你最觉得痛恨？经常让别人以为我很走运

　　8.如果你能选择的话，你希望让什么重现？让大学校园生活重现

　　9.你最痛恨别人的什么特点？浮夸

　　10.你最珍惜的财产是什么？青春

　　11.你最奢侈的是什么？带着一张无上限的

　　12.你认为程度最浅的痛苦是什么？失恋

　　13.你认为哪种美德是被过高的评估的？宽容一切

　　14.你最喜欢的职业是什么？地产从业人员

　　15.你对自己的外表哪一点不满意？有不满意从不介意

　　16.你本身最显著的特点是什么？对任何事情都从好的方向看

　　17.还在世的人中你最轻视的是谁？还找不到

　　18.你最喜欢男性身上的什么品质？承担责任

　　19.你使用过的最多的单词或者是词语是什么？没问题

　　20.你最喜欢女性身上的什么品质？智慧

　　21.你最伤痛的事是什么？高尔夫球杆数十年都没下降，球技没有大的进步

　　22.你最看重朋友的什么特点？信赖

　　23.你这一生中最爱的人或东西是什么？我的家庭

　　24.你希望以什么样的方式死去？可以由自己选择

　　25.何时是你生命中最快乐的时刻？儿子们健康成长的时刻

　　26.你的座右铭是什么？办法总比困难多