彻底地产商：华南富豪资产极速膨胀解码

　　梁睿

　　有熟悉碧桂园运作的开发商讲述：“那个时候他们一度资金紧张了，想出一个没有办法的办法，就是通过碧桂园学校向学生家长融资。一收就是两个亿啊，在那个年月，有几个开发商能拿得到两个亿来。”

　　碧桂园(2007.HK)在港上市的公开招股于4月11日正式截止。市场消息显示，其认购金额已达500亿港元。鉴于市场的热烈反应，有机构认为，该认购额度足够支撑碧桂园以招股价范围的上限，即5.38港元定价，并且预计4月20日正式挂牌之后，股价将会显著上涨。

　　碧桂园上市后，其市值将超过玖龙纸业似乎已经不存悬疑。这个将冲击内地首富的家族，如何在短短十几年时间内积聚数百亿身家，已经成为一个经典而且难以复制的商业

神话——其间除了归因于战略、策划以及品牌的成功，更为重要的还在于特定的社会和商业环境。毕竟，当2000年前后以城市运营为口号的大盘造城在全国疯狂复制后，仍旧只有碧桂园一枝独秀。

　　当然，碧桂园所代表的，只是华南发家的一批发展商当中的一个缩影，更早之前在香港挂牌上市的合生以及富力和雅居乐，尽管经营模式上各存差异，但是却都有着近乎相似的财富积累历程。

　　让同行羡慕的利润

　　

房地产开发商往往都不愿意提及利润，鉴于一个众所周知的原因，即房地产开发相对于其他行业而言所拥有的超高利润。

　　开发商的利润令其他行业羡慕。然而，在香港上市的几家华南开发商的利润则更是让开发商同行们羡慕。

　　以即将上市的碧桂园为例，其招股材料显示，“该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%。“

　　除却土地，碧桂园在其他成本方面的拿捏同样精明。由于碧桂园所开发的项目多数为别墅以及低层洋房，其建筑成本本身就比市区高层建筑低。再加上其规模化生产，使得其原料、设计、

装修等成本都大大降低，而且，碧桂园的许多原材料，例如沙、砖等，都由集团自行生产。

　　有熟悉碧桂园运作的开发商讲述：“那个时候他们一度资金紧张了，想出一个没有办法的办法，就是通过碧桂园学校向学生家长融资。一收就是两个亿啊，在那个年月，有几个开发商能拿得到两个亿来。”

　　“如果地价可以分期支付，而建筑、设计、装修等都是自己一条龙完成，那么其利润已经不难计算。而且，碧桂园在广州采取低价策略赢得市场，房子普遍比周边便宜，根本不愁卖，资金得以迅速回笼。”

　　另一个通过成本控制抬高利润的高手是合生。其老板朱孟依曾经公开坦承，自己的开发成本平均比其他企业每平方米低1000元。其中最主要的原因在于合生拥有庞大的建筑企业——韩江建设以及成批采购的优势。

　　低地价，低成本，高利润，这让众多华南开发商能够在1999年到2002年间，得以在全国遍地开花，快速壮大。

　　利润的核心：低价土地

　　根据碧桂园的招股材料显示，截至今年1月31日，该集团已经取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发速度，可供5年或者以上的时间发展；此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议。“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”

　　其他在香港上市的房地产开发商，有合生、富力、雅居乐几家同样是在华南发家企业。其中，合生曾经以“走在规划之前”的方式拿地，广州城市发展到哪里，合生的地就圈到哪里，而且总是在规划公示之前，合生就已经以较低的价格将土地圈下；而富力则以获取市区黄金地块的旧厂房著称，通过整体收购破产企业或者厂房的方式，低价获取土地储备；这两家获取土地的成本，往往都低于行业平均水平。

　　不过碧桂园的土地，显然比他们更为便宜。土地成本低于10%，这几乎让其他开发商羡慕得流口水。上述开发商透露，目前的市场环境下，土地成本能够保持在20%~30%之间已经很难做到。例如在广州，近两年通过土地拍卖市场所获得的项目，其土地成本甚至高达50%。

　　“大的开发企业总是能拿到比别人更便宜的地。它就像是一个土地批发和零售商，成片以低价从政府手中批发土地，然后再分割成小块零售出去。它最重要的利润，实际上是来源于土地的升值。”这是一位广州开发商的评价。而湖南的一位开发商也表示了同样的意思：“像碧桂园这种知名开发商，当时的拿地价格确实非常低，即使拿到后马上转手，应该也能翻倍。”

　　据知情人士透露，在著名的广州华南板块，当时普遍的地价是十几万元一亩，但是华南碧桂园的地仍然比这个价格便宜一半左右。而未经过证实的市场消息显示，广州凤凰城第一期的地价低到3万元一亩。

　　虽然无法确切知晓众多地产巨头在珠三角其他地方的地价水平，不过上述开发商表示：“珠三角地区那些地，也就这个水平。而且如果哪个发展商能够成片地大规模开发，提升城市品位，在二线城市是受到当地政府欢迎的。可能还会因为改造或者建设某些基础设施而获得地价的减免。”

　　不过根据国家现行的土地政策，大面积圈地已经被叫停，土地需要由政府一个龙头出水，且需要经过公开的招拍挂途径。而这对于习惯于低价拿地的碧桂园而言，是从理论上关闭了获取低价土地的大门。

　　因此，业内人士担忧，在未来的政策和土地环境下，碧桂园的发展阻力会越来越大。另外，土地增值税一旦真正执行，对此类企业的影响将是极大的。

　　此外，日前《中国经济时报》一篇《广东贫困县填湖建别墅，征地补偿每平方米不足10元》的报道，也足以让碧桂园的低价圈地面临尴尬。该报道称，“2005年夏天，阳东县某领导以招商引资为由，把以燕山湖公园为中心的几平方公里的山山水水廉价出卖给碧桂园开发商。”而当地农民之前所获得的征地补偿款仅每亩10元。

　　尽管政府对农民的征地补偿与开发商没有直接关联，但是只要有地方政府以低廉的地价作为招商引资的条件，那么涉足其间的开发商便无法回避地卷入类似的纷争之中。

　　事实上，上市正是华南地产巨头转变方式，适应新政策环境，降低风险的最有效方式。关于增加土地储备方面，众多成功上市融资的地产巨头已经不再需要通过各种渠道去获取低价土地。相反，资本市场已经赋予了他们雄厚的资金实力，在土地一级市场上去战胜其他的竞争者。