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禹晋永重出江湖


http://finance.sina.com.cn 2006年07月01日 14:00 财经时报

  莫小勇

  结盟“首富”黄光裕之前,在大佬云集的地产界,禹晋永还远说不上是个公众人物。但自去年2月与黄光裕“牵手”,主政黄光裕旗下的国美置地,随后短短7个月又与黄分道扬镳,一时间禹晋永成了焦点人物。

  沉寂了数月之后,禹晋永再次出现在媒体面前,细说他与首富“分手”内幕,期间不断亮出其“招牌动作”——大谈资本地产。

  细看禹的名片,众多的头衔中,中国世代投资控股集团(简称“中国世代”)总裁职务列在了最前面。是次,禹晋永便是要通过这间公司来实现他的资本地产梦想。

  细说分手

  “连聘任书都没有,何来的解聘呢?我和黄光裕先生是合作的关系。”禹晋永向《财经时报》这样定义自己去年9月的离职。

  依照禹的版本,事情起于一次偶然:由于对一位应聘人员职位安排产生分歧,导致他与国美集团某高管发生矛盾,“而这些细节,黄光裕并不知情。”禹晋永解释。最终,他还是在与黄光裕的越洋电话中提出了“不能合作就散”。

  然而坊间却流传着与此相反的两种版本:一种说法是由于禹泄露国美地产业务的上市计划,“违反公司制度”;还有一种说法是,黄光裕开始怀疑禹的“资本地产”概念。曾有国美高层要求禹解释“资本地产”的细节,却遭到禹的拒绝。于是当时在美国的黄光裕通过越洋电话解雇了禹晋永,理由是其“泄露了国美置业的上市计划”。

  对于以上两个版本,禹反驳:早在去年3月,黄光裕就已经提出了国美地产业务要上市,“因为国美置业丰台的项目如果实打实投入资金,得60多个亿,5个、10个国美置地都做不起来。所以必须通过上市、资本运作来解决资金问题。”

  禹所说的丰台项目,是国美置业在2005年以8.05亿元在北京丰台科技园区拿下土地后运作的项目,这也是去年2月刚成立的国美置业运作的第一个项目。时任国美置业总裁的禹晋永将开发项目方案定名为“国美商都”,他的计划是,将其建成30万平方米的“全球高科技体验中心”,同时还包括大型商场、国际化公寓酒店、会议展览中心等。

  对于一贯以“资本地产”理念为指导的禹晋永,国美商都的项目自然离不了资本运作的成分。

  禹当时的打算是通过国美置业的上市,将国美商都的项目装进上市公司,然后增发股份,进行减持、套现,用这笔资金来回补国美商都项目所需的资金。也就是通过卖出国美置业的股权,获得现金。

  禹介绍说,当时国美置业之所以敢于进行100多个项目的谈判,并且还在香港筹划成立房地产信托投资基金,正是因为他们是采用“资本地产”的运作模式。“我们强调的是把地产项目权益化。这种投资不是拿别人的钱投资,而是用自己的权益去投资。”

  然而,就在禹晋永准备利用国美置业这个平台大展手脚的时候,迫不得已和黄光裕分手,离开了国美置业。禹晋永说,目前国美商都项目进展缓慢。

  记者获悉,禹晋永在任时的“国美商都”案名已经弃用,该项目新案名为“鹏润时代广场”,并且由高科技体验中心定位改为体验式购物中心,预计2008年竣工投入使用。

  对于此,禹晋永感叹,如果由他继续运作,项目肯定进展得会快一些。

  将“资本地产”进行到底

  离开国美置业的禹晋永不甘寂寞。

  今年5月中国世代在香港成立,公司注册资本10亿港元,股东方包括禹晋永,禹晋永控股的凯爱置业以及13家基金,基金来自美国、英国、加拿大、新加坡和中国香港,以美国的居多。其中,凯爱置业占20%股份,其他基金持股均不超过10%。

  提到在中国世代的履新,禹晋永仍然三句话不离“资本地产”,“我们目前有30多个项目在谈,只要是合适的地块,我们就要拿,我们有境外实力雄厚的投资者做支撑。”

  这便又回到他去年在各个场合不断提到的所谓“资产权益化→权益资本化→资本市场化”,即不再走买地开发、卖房子再买地的传统房地产商的老路。而是将土地权益化,使之变为股权,让国际资本购买权益,从而既获得了项目开发所需的资金,同时也保持了对该项目的控股权。

  从中国世代的部门设置也反映出禹的“资本地产”的思路。

  与禹担任国美置业总裁时期部门的设置并无二致,中国世代组织架构分设三个投资部,即投资一、二、三部,而不是传统的以工程、销售、成本部门为公司基本架构。

  据悉,虽然国家的金融政策对地产商而言存在诸多限制,但事实上市场并不缺少资金。大量国际热钱觊觎中国地产市场,只不过是入境无门而已。而这便是禹认为“资本地产”大有可为的条件之一。

  然而,当记者对中国世代是否能轻松得到投资者的资金、以及如何进行运作,禹只是套用他的老话,“正是别人都看不懂、想不到时,我们才有空间,当年黄光裕开第一家国美店卖电器时,谁会想到他会成为首富呢?”

  同时,禹还向进一步向《财经时报》表示他的信心,“今年年底,我们有信心拿下计划入市的‘地王’——北京吉普车厂地块,我们不缺资金”。

  禹所说的北京吉普车厂地块,位于北京CBD附近,规划建筑面积为90万平方米,土地现已经实现“七通一平”,被北京市土地整理储备中心列入“即将入市”土地。由于地块完整且面积大,加上地理位置优越,该地块将成为北京有史以来成交价最高的“地王”。华远集团董事长任志强曾预计,该块地的成交总价“超过40亿元很正常”。

  除了公开市场拿地,禹晋永还透露今年年底中国世代会上市,与担任国美置业总经理时的言辞相似,“中国世代可能在国内,也可能在香港或是美国上市,我们计划5年内把公司做成地产上市公司15强。”


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