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莫小勇
结盟“首富”黄光裕之前，在大佬云集的地产界，禹晋永还远说不上是个公众人物。但自去年2月与黄光裕“牵手”，主政黄光裕旗下的国美置地，随后短短7个月又与黄分道扬镳，一时间禹晋永成了焦点人物。
沉寂了数月之后，禹晋永再次出现在媒体面前，细说他与首富“分手”内幕，期间不断亮出其“招牌动作”——大谈资本地产。
细看禹的名片，众多的头衔中，中国世代投资控股集团(简称“中国世代”)总裁职务列在了最前面。是次，禹晋永便是要通过这间公司来实现他的资本地产梦想。
细说分手
“连聘任书都没有，何来的解聘呢？我和黄光裕先生是合作的关系。”禹晋永向《财经时报》这样定义自己去年9月的离职。
依照禹的版本，事情起于一次偶然：由于对一位应聘人员职位安排产生分歧，导致他与国美集团某高管发生矛盾，“而这些细节，黄光裕并不知情。”禹晋永解释。最终，他还是在与黄光裕的越洋电话中提出了“不能合作就散”。
然而坊间却流传着与此相反的两种版本：一种说法是由于禹泄露国美地产业务的上市计划，“违反公司制度”；还有一种说法是，黄光裕开始怀疑禹的“资本地产”概念。曾有国美高层要求禹解释“资本地产”的细节，却遭到禹的拒绝。于是当时在美国的黄光裕通过越洋电话解雇了禹晋永，理由是其“泄露了国美置业的上市计划”。
对于以上两个版本，禹反驳：早在去年3月，黄光裕就已经提出了国美地产业务要上市，“因为国美置业丰台的项目如果实打实投入资金，得60多个亿，5个、10个国美置地都做不起来。所以必须通过上市、资本运作来解决资金问题。”
禹所说的丰台项目，是国美置业在2005年以8.05亿元在北京丰台科技园区拿下土地后运作的项目，这也是去年2月刚成立的国美置业运作的第一个项目。时任国美置业总裁的禹晋永将开发项目方案定名为“国美商都”，他的计划是，将其建成30万平方米的“全球高科技体验中心”，同时还包括大型商场、国际化公寓酒店、会议展览中心等。
对于一贯以“资本地产”理念为指导的禹晋永，国美商都的项目自然离不了资本运作的成分。
禹当时的打算是通过国美置业的上市，将国美商都的项目装进上市公司，然后增发股份，进行减持、套现，用这笔资金来回补国美商都项目所需的资金。也就是通过卖出国美置业的股权，获得现金。
禹介绍说，当时国美置业之所以敢于进行100多个项目的谈判，并且还在香港筹划成立房地产信托投资基金，正是因为他们是采用“资本地产”的运作模式。“我们强调的是把地产项目权益化。这种投资不是拿别人的钱投资，而是用自己的权益去投资。”
然而，就在禹晋永准备利用国美置业这个平台大展手脚的时候，迫不得已和黄光裕分手，离开了国美置业。禹晋永说，目前国美商都项目进展缓慢。
记者获悉，禹晋永在任时的“国美商都”案名已经弃用，该项目新案名为“鹏润时代广场”，并且由高科技体验中心定位改为体验式购物中心，预计2008年竣工投入使用。
对于此，禹晋永感叹，如果由他继续运作，项目肯定进展得会快一些。
将“资本地产”进行到底
离开国美置业的禹晋永不甘寂寞。
今年5月中国世代在香港成立，公司注册资本10亿港元，股东方包括禹晋永，禹晋永控股的凯爱置业以及13家基金，基金来自美国、英国、加拿大、新加坡和中国香港，以美国的居多。其中，凯爱置业占20%股份，其他基金持股均不超过10%。
提到在中国世代的履新，禹晋永仍然三句话不离“资本地产”，“我们目前有30多个项目在谈，只要是合适的地块，我们就要拿，我们有境外实力雄厚的投资者做支撑。”
这便又回到他去年在各个场合不断提到的所谓“资产权益化→权益资本化→资本市场化”，即不再走买地开发、卖房子再买地的传统房地产商的老路。而是将土地权益化，使之变为股权，让国际资本购买权益，从而既获得了项目开发所需的资金，同时也保持了对该项目的控股权。
从中国世代的部门设置也反映出禹的“资本地产”的思路。
与禹担任国美置业总裁时期部门的设置并无二致，中国世代组织架构分设三个投资部，即投资一、二、三部，而不是传统的以工程、销售、成本部门为公司基本架构。
据悉，虽然国家的金融政策对地产商而言存在诸多限制，但事实上市场并不缺少资金。大量国际热钱觊觎中国地产市场，只不过是入境无门而已。而这便是禹认为“资本地产”大有可为的条件之一。
然而，当记者对中国世代是否能轻松得到投资者的资金、以及如何进行运作，禹只是套用他的老话，“正是别人都看不懂、想不到时，我们才有空间，当年黄光裕开第一家国美店卖电器时，谁会想到他会成为首富呢？”
同时，禹还向进一步向《财经时报》表示他的信心，“今年年底，我们有信心拿下计划入市的‘地王’——北京吉普车厂地块，我们不缺资金”。
禹所说的北京吉普车厂地块，位于北京CBD附近，规划建筑面积为90万平方米，土地现已经实现“七通一平”，被北京市土地整理储备中心列入“即将入市”土地。由于地块完整且面积大，加上地理位置优越，该地块将成为北京有史以来成交价最高的“地王”。华远集团董事长任志强曾预计，该块地的成交总价“超过40亿元很正常”。
除了公开市场拿地，禹晋永还透露今年年底中国世代会上市，与担任国美置业总经理时的言辞相似，“中国世代可能在国内，也可能在香港或是美国上市，我们计划5年内把公司做成地产上市公司15强。”
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