颜语：50亿造势体育地产

　　叶加

　　颜语看起来极为普通，黝黑的脸庞和瘦小的身躯很难与他的作为和果敢产生关联。有人说他出尽了风头，也有人说他简直是“疯投”。

　　“有人居然敢拿出50亿元打水漂，帮助政府去建基础设施，简直是吃豹子胆了。”一 个昆明房地产企业老总如此形容。颜语一时间成了昆明市那一代民营企业家的一个困惑和莫名之嫉。

　　“别人不敢我敢，这才能寻找到新的商机。”颜语神秘地说。在他的背后，是一片百废待兴的新亚洲·体育城建设工地及其一种巧妙的运做模式。

　　50亿“疯投”

　　“我用了大概10个月的时间来考虑是否去投标这个项目。”昆明星耀体育运动城公司总经理颜语说。但当初有人说他是疯子。

　　但随着昆明2007年第七届全国残运会的成功申办，使得这里的一切朝气蓬勃。但对于一个房地产开发商来讲，这未必是一个良好的商机。昆明市政府提出，要在东南建一系列崭新的体育场馆，但由企业负责兴建和经营，回报是给出周边地块的房地产开发优惠政策。

　　这对于很多开发商来讲，简直是一块鸡肋，这无疑是帮着政府从自己腰包掏钱去做公益事业。要知道体育场馆和周边的房地产开发，总投入近50亿元人民币，其中体育场馆及商业配套10个亿，房地产开发40个亿。

　　“仅今后维护场馆的费用每年就达上千万元。”颜语说：“我还没有看到任何一家体育场馆能够赚钱的。”

　　最终颜语还是选择了这个项目。“当时我考虑了两个问题，一是我有没有这么多的资金来完成这2200亩的建设，二是我如何保证体育场馆生存问题。”

　　“我近10年的开发经营为我储备了一定的自有资金，同时，在投标之前，我就与云南锡业达成了一致意见，希望能有资金上的合作。加之星耀地产和云南锡业在当地银行的信用较好，我对银行融资非常有信心。这样，才算是解决了我的资金难题。”颜语坦言，任何一个房地产项目最大的问题就是资金从何而来？

　　整个房地产开发项目将分四期，四年完成，这给他的资金周转和回流赢得了一些时间，到目前为止，他靠预售回流的款项就已达到7亿元。

　　而这种销售态势给了银行信心，据了解，银行方面对新亚洲·体育城项目贷款表示浓厚兴趣，近期颜语很可能会得到某银行1.5亿的信用支持。

　　实际上，新亚洲·体育城的地产项目已卖到4000多元/平方米，而相对于昆明3000元/平方米的均价来讲，更能给颜语带来更高的利润。“那还不是因为周边基础设施的提升，有付出就要有回报嘛。”

　　其实，颜语看中的是长线投资，他认为北京的亚运村和广州的天河城都是良好的地产+体育的模式，而他更是一并开发，用良好的基建设施来吸引更多人的目光。

　　开发体育商业

　　按照颜语的思路，为了做好体育场馆的后续经营问题，未来体育城内除了建设各种体育场馆以外，还会有一系列的商业配套出现，包括引进云南大学附属中学、省市级医院以及建设占地120亩的综合商业街等等。

　　“2007年运动会开始后，这一系列的商业配套必然升值，同时这些物业只租不售。按照我们的规划，商业方面包括租金的收益初步会有几千万元，而且配套学校每年的收益也会有一千万元左右。这样我们可以把收益中的一部分拿出来维护体育场馆，政府对此也比较认同。” 颜语说。

　　他也谈到，虽然前期可能因为体育场馆的原因不会赚钱，但是残运会带来的影响，将汇聚周边大量人气。人气带来房价提升，商业也会兴旺，租金也会上涨，这是双赢。

　　据了解，体育城除了田径赛场、万人体育馆等大型场馆之外，还包含了网球场、羽毛球馆、壁球场等小场馆，小区居民以后会在这里健身娱乐，也就解决了部分体育场馆闲置的问题。

　　颜语透露，未来他还将和福建晋江体育用品生产基地合作，在体育城内建一个体育用品批发市场来带动周边产业。同时为了提高体育场馆未来的利用率，他们还决定定期举办各种演唱会和公益活动，以期得到相当的宣传造势的效果。

　　未必不担心

　　虽然颜语有南方人固有的谨慎和精打细算，但他仍存担心。

　　他坦言：“我知道我将面临商业定位和房地产销售的双重压力。”这两样正是新亚洲·体育城生存的“血液”所在。

　　据悉，新亚洲·体育城的开发面积将达到200万平方米，分四年开发完成，这意味着每年的销售量应该在50万平方米左右，而2004年全昆明市的新房销售量才400万平方米。一个企业的销售量能占到整个城市新房销售量的八分之一，确实是一件不可想像的事情。

　　另外，目前昆明的人均收入仅1000多元，而新亚洲·体育城的销售价格目前已经达到了4000多元/平方米。如此高的价格，市场是否能接受？会否带来大量投机炒房的后果，这不仅是企业所要面对的问题，也同样是政府所要面对的问题。

　　而这种新的政企合作方式也未必不让人担心。颜语说，到现在某些税收优惠条件并没有完全实现，他担心，这会给他带来资金运做上的麻烦和双方合作的“负面”默契与协调。

　　看来，一个项目和一种运做模式能否成功？还有待时间考验，但不可否认，这种勇于创新、大胆尝试的举动或许给后人以很多借鉴。毕竟，站在风口浪尖上的颜语，无论如何也算此业内第一个敢吃螃蟹的人。(062618)

　　链接

　　新亚洲·体育城

　　新亚洲·体育城设置有1场(田径场)、1馆(万人体育馆)、运动员公寓、办公

写字楼区、配套商业服务社区等，其中针对全民健身的设施场所有不少于30个的网球中心、15个壁球室、30个羽毛球场及

乒乓球场、篮球场、温泉健身理疗、游泳馆等，此外，体育城配套住宅开发项目将提供可容纳三四万人居住的一万多个住宅单位，从高层、花园洋房到

别墅项目应有尽有。其它配套有商业街、学校、幼儿园、医院等，这是继世纪城之后昆明本土开发商开发的最大的一个楼盘。