富力地产董事长李思廉：进入百亿行列后的战略

　　本报记者 翟宇 发自上海

　　出现在记者面前的李思廉，一身竖条纹西服，嘴上挂着一丝浅浅的微笑，语速极慢，据说这些都是他的习惯。富力地产目前在上海并没有项目，因此李思廉出现在上海的几率不大。此次上海之行，他是冲着上海地产大会“10+10圆桌会议”而来。

　　“国六条”及细则的出台令这次的“10+10圆桌会议”备受瞩目，前来参加会议的开发商们也第一次集体亮相于聚光灯下。但李思廉说，一个行业引起政府的过度关注，也不是一个正常现象。

　　对记者的提问，李思廉并不讳言，他表示，如果说宏观调控对富力地产一点影响都没有，那是不可能的。公司正在运作的近20个项目按照新规定,都将进行重新规划设计和报批。

　　放缓拿地节奏

　　到上海之前，李思廉在广州已公开表示，富力地产下半年将放缓拿地节奏。这与此前大半年富力地产大手笔“圈地”行动形成鲜明对比。

　　实际上，就在4月底，富力地产刚刚以4.6亿元拿下在广州珠江新城的第12个地块。李思廉自己也坦承，按比例，富力地产在过去半年里拿地的数量确实比较多。就在拿下上述地块后，富力地产公开宣称，以后珠江新城的地块，推出一块，富力地产就拿一块。然而就在这样的“豪言壮语”发出不久，富力地产却宣布“收手”了。

　　李思廉并没有把放缓拿地的原因归结为宏观调控。按他的说法，富力地产在过去半年里新增的土地储备已足够公司未来3~5年的发展，因此无需再增加更多的土地储备。但是，在这个关头作出这样的决定，总会让人把两者联系起来。

　　关于“国六条”及其细则，业界及社会舆论都曾或隐晦或直白地表露过其可能对地产开发企业造成较大影响。但李思廉试图用另一种解读方式来表明自己的立场——中国房地产业没有“王者”。

　　基于这一判断，李思廉表示，每个地产企业的市场占有率都不大，像富力地产，在广州的占有率为7%~8%，而在北京的占有率仅3%~4%。因此，只要产品做得好，几乎所有的宏观调控，对地产企业而言，都不会是很严重的影响。“因为不论如何影响，企业的份额都只能在单位数的范围里浮动。”

　　李思廉虽然一再强调，新的调控措施“并不是什么大不了的事情”，但毕竟公司还是有近20个项目受到波及。因此，他仍然希望向政府传达一个信息，即开发商不会哄抬房价，也没有能力哄抬房价。

　　去年底今年初，广州和深圳等地均出现了开发商哄抬房价的情况，并因此被当地政府的领导公开谴责。李思廉认为，哄抬房价是“很无聊”的事情，“这只是少数没有社会责任的开发商的无良行为”，开发商们平时根本就没有时间去做这种“无聊的事”。

　　避免进入土地成本高的城市

　　富力地产今年的发展策略是：上半年以“买地为主卖楼为辅”，下半年则会倒转。据此目标制定的销售进度，上半年公司只会完成全年销售目标的40%，下半年则占60%，约为70亿元。

　　100亿元的年销售额，在中国房地产界是一个分水岭，目前能达到这个销售额的地产开发商屈指可数：万科、合生创展。根据富力地产2005年报，富力地产2005年的销售额是81亿元。富力显然想成为第三个晋级百亿阵营的地产企业。

　　但随着老城区的不断开发建设，富力地产原有的以旧厂房拆迁开发的模式也开始遭遇困境。旧厂房的资源正日益减少，而且市场也渐趋饱和。老城区中能拆的、能重建的地块已经越来越少。富力地产原先所担负的“老城改造”的社会使命也随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，选择了向广州外围寻找“生地”的战略转移。

　　富力地产版图逐渐扩大至广州、北京、天津、西安、重庆等五个城市。据公司员工透露，富力地产目前还在洽谈重庆的其他项目。

　　公司在3月份发布的2005年度报告中亦明确表示，将避免进入土地成本高且房地产市场波动较大的城市。

　　李思廉透露，公司上半年计划以40亿元用于购买地皮及在建项目，全年将需要100亿元发展资金。此外，今年内，公司至少落实进军一个新的大城市。

　　向商业地产战略转移

　　如果对富力地产近期入账的土地详加留意，便会发现，在其新增的土地储备中，商业用地的份额已越来越大。显然，富力地产的战略转移正在进行。

　　一个明显迹象是，2003年之后，富力地产开始从以往“短、平、快”的住宅销售转向写字楼的开发与销售。

　　对于富力地产增持商业用地的用意，李思廉表示，他为富力地产所做的三年规划是，在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。他同时强调，这是在富力地产上市之后制定的三年策略。

　　从目前富力地产已建、在建的商业项目看，大部分仍以出售为主。去年初，位于北京的富力双子星大厦便以整幢出售的方式卖给大摩。

　　李思廉说，富力地产在珠江新城所拥有的12个地块中，8个将用于销售，4个用于自己持有收租。业内人士则认为，大部分商业项目以销售为主的营运模式，表明资金回笼仍是该公司的主要动力。

　　以富力地产的拿地速度和频率，对其资金链是极大的考验。李思廉坦言，去年公司在香港上市募集的20多亿元资金，根本不足以支付后来所得地块的土地出让金。他表示，公司最大的资金来源仍然是平常的销售收入。

　　富力地产进军商业地产领域的心思早已有之。在2004年的博鳌房地产论坛上，李思廉曾经与万科集团董事长王石就进军商业地产有过一番争论。

　　据了解，王石当初在会上语气很硬直地表示，那些大规模开发商业地产项目的公司，几乎可以肯定是会失败的，“不信你们就等着看吧”。富力地产正好于2004年在珠江新城开工建设40万平方米的商业地产，其中包括两座超五星级酒店，这些项目将在两年后竣工。或许是说者无心，听者有意，李思廉后来的发言中明确表示，“我们想挑战这个(王石所说的)难度。”

　　当初李思廉曾与王石约定，在2006年在博鳌再会时，双方以事实说话。李思廉应该是想在2006年向王石证明，富力地产决定在2004年大规模进入商业地产市场，是一个正确的选择。

　　据了解，富力地产目前以短期租约出租部分写字楼及商铺，去年的租金收入约2400万元；其开发的其余商业物业，则完全出售。

　　不知道目前富力在商业地产方面的成就是否足以让王石信服。但或许，李思廉并不在意富力地产所做的这些事情是否会获得同行的认可。

　　李思廉 档案

　　●1993年与老搭档张力以2000万元进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦

化工厂建设富力新居，掘得“第一桶金”

　　●之后，富力地产“拆旧厂，建新房”，先后在广州旧城开发花园小区，在业内被称为“旧城改造大王”

　　●2005年7月，富力地产集团在香港联交所上市，筹资近20亿港元

　　做企业不能没有激情，同时不能没有理性。没有激情，企业走着走着就不走了，没有理性，企业就会膨胀，最终失去方向我是一个生活简单的人，说实在到今天也不容易。也不想一下子失去，太有风险的事我们不会去做