软银总裁温天纳：外资进入房地产并不可怕

　　软银总裁温天纳在投资银行业中有超过15年的从业经验。他牵头及参与了数十项国内H股及B股海内外上市的融资项目——在“壳资源”及“企业债务拯救”项目上表现尤其突出，他也因此被业界誉为“重组王”及“公司医生”。

　　11月25日，软库金汇集团(软银)执行董事暨投资银行业务总裁温天纳先生来到重庆寻找市场机会。这个将自己业务的一半放在中国内地的亚洲区著名金融专家及投资银行家，利 用午饭时间接受了本报记者的专访。

　　加速改变国内资本市场现状

　　时代信报：为什么最近国内的企业越来越热衷于到海外去上市？股民也乐意到海外去炒股？

　　温天纳：内地企业越来越多的到香港、美国或者是新加坡的股票市场去上市，可能主要是基于两点。一是国内证券市场的入门门槛太高，由于众所周知的原因，内地企业要在国内证券交易所上市并不是太容易。目前，国内上市公司大都有国有企业的背景，而且亏损面也相当大，不少上市公司都有不诚信的记录，这给今后在国内上市的企业造成了很大的压力。同时，越来越多想上市的民营企业已经感觉到在国内资本市场融资的难度在加大。很多高技术、高成长性的企业不怎么被国内股民看好，但是国外的资本市场却比较看好如百度这样的企业。

　　至于股民乐意到海外去炒股，一方面是因为国内股市目前相对低迷，股民感觉在国内炒股的回报不是太高。另一方面，由于国内开放程度的提高，国内居民对海外资本市场的熟悉程度加强，他们可能已经熟练地掌握了参与海外股市的渠道。而且由于网络信息传播速度快捷，国内的股民也能够很快知道世界上每天发生的一切，可以比较准确地判断各种影响因素对自己所持股票的影响。

　　时代信报：你认为目前国内资本市场有些什么问题？大量依靠外资对国内经济发展有何影响？

　　温天纳：目前，一方面国内金融市场过于单一，其资本的供求严重失衡；另一方面国内股市劣币驱逐良币的现象正在逐步增多。这是目前中国资本市场的积弊。显然，美国用了200年才走完的路程要让国内在20年来走是有难度的，因此国内资本市场出现一些问题也无可厚非。

　　然而，这样的现状不可以持久，因为国内经济的发展不可能依靠外资来完成。从客观来看，外资一般主要考虑的是短期、或者中期的投资及回报。就战略的角度考虑，国家必须考虑长期的投资和回报而不是急功近利。这就要求迅速改变目前国内资本市场的现状，建成内地真正的市场经济体系，资本市场不繁荣或者缺位将会影响整个市场经济体系的建立。

　　在这一改变的过程中，教育是很重要的，诚信需要长期的教育来形成观念。

　　几千亿外资想进入商用物业

　　时代信报：在开辟新的融资渠道方面，海外机构目前已成为很多内地地产企业眼中的“香饽饽”，在和海外机构的接触和合作中，内地地产企业应注意些什么呢？

　　温天纳：想进入中国市场的海外资金规模巨大。据我所知，现在想进入中国商用物业市场的肯定有几千亿元的资金，这个数字一点都不夸张。但现在就算有1000亿资本同时进入国内地产市场，对于国内体量很大的房地产市场而言也不过是九牛一毛。

　　目前，国内的商业物业价格水平远低于一些国际城市如香港、东京。外资收购物业后参与物业管理和提升整体的配套和营运水平，租金有机会提高，进一步提升回报率，这是海外资金有投资冲动的基本原因。

　　在过去的几年中，上海确实有蛮多的外资进入，但重庆现在还无法与北京、上海相提并论，尽管这个城市是除了沿海城市后的首选投资目标。关键是要看重庆当地的政策支持，在大环境下主要商业活动的活跃程度以及CBD建设的进展。作为地区中心，重庆目前的发展前景尚不明晰。重庆有时是在刻意地吸引海外资本的注意力，但是真正海外基金要大举进入可能还需要时间。

　　其实外资在整个中国投入房地产方面的资金还是远远低于内资的企业，因此我们客观地认为中国房地产泡沫应该不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难去下判断。

　　不过应注意的是，从去年开始的宏观调控使得内地房地产发展商的现金流非常紧张，于是他们很多时候都是急于和外资机构合作，把旗下的物业出售给对方。但如果把公司自身最优质的资产出售出去后，可能会影响到公司自身的品质和今后的发展，这一点内地地产商还应该考虑清楚。

　　时代信报：目前推动海外资本进入国内地产行业的主要因素有哪些？

　　温天纳：目前推动外资收购国内商业性房地产的主因有三方面：一是外资对人民币升值的预期；二是去年宏观调控打断了民营房地产发展商的资金链，因此需要转售物业以套现；其三，退出机制如REIT(房地产信托投资基金)在亚洲区市场已经成型，让外商可以把物业证券化产品销售给熟悉当地房地产的本地或邻近地区的散户。

　　时代信报：目前，国内的房地产企业都在努力开辟新的融资渠道及融资方式，您认为什么融资方式对重庆的房地产商更有利？

　　温天纳：房地产业可以运用的融资方式实际上非常之多，股票、债券、资产证券化、REITS等。

　　现在很多海外资金都对中国市场非常感兴趣，不过值得注意的是，不是所有的投资者都追求每年翻一番的回报率，现在大量的资金追求的是一种稳定的回报，很多时候6%到8%就足够了，这种能提供定期回报再加上地产的项目本身的升值，就是在亚洲金融风暴以后最吸引投资者的工具，这种工具就是REITS。

　　谈不上什么样的融资方式对重庆的房地产

开发商更有利，关键要看什么更适合重庆的本土企业。

　　重庆地产商还没有心理准备

　　时代信报：海外基金在与重庆地产商对接中存在着哪些障碍？

　　温天纳：其实有很多基金都是不希望直接参与房地产的整个开发进程的。因为这一市场有其特殊性，政府完全介入，规划、市政的变化可能会使国内的房地产价值发生比较深刻的变化。

　　因此，目前外资基金主要采用的操作步骤是，买断——证券化——卖出套现。在这个过程中，市场操作透明度越低，在市场交易时的折扣就越大。具体到重庆房地产行业，可供海外基金选择的地产项目和范围都比较少。而海外基金感觉可以下叉的项目，重庆的开发商们又可能不愿撒手。由于重庆房地产项目在资本市场上的价格，内资还没有完全掌握，外资基金经理也不可能完全告诉谈判对手。因此二者在交易的过程中，由于信息不对称，将可能导致漫天要价坐地还钱的情况，导致交易很难做成。

　　实际上，重庆的房地产商对海外基金的到来还没有多少心理准备，他们甚至没有准备好相应的文档，因此不说合作成功，即使只是谈一谈，也没有多少重庆本土的开发商有足够的热情。在北京、上海有不少

不良资产在寻求海外基金，相信重庆也存在类似的情况。但外资对此并不感兴趣。