本土REITs第一只

　　王健林信心满满地要成为国内REITs第一人，藉此实现其商业地产帝国的大梦

　　文/本刊记者 王 琦

　　“万达与麦格理合资的REITs(房地产信托投资基金)的招股文件刚刚获得香港联交所的批准，预计明年2月在香港上市。万达成为本土在海外上市的第一家REITs已经毫无悬念。” 11月10日，万达集团董事长王健林在大连总部向《中国企业家》独家透露了这一消息。

　　不难想见王健林此时的兴奋。2003 年开始的对房地产行业的宏观调控，给这家专注于商业地产的企业带来的打击，要远远甚于住宅产品开发商。“央行对开发商的要求是自有资金不得少35%，其实这是对住宅项目的要求。对于商业项目，则是全面封杀。”王健林实话实说，“万达2004年憋得够呛。差点没挺过来。”

　　现在，通过与海外投行的合作，勒在万达脖子上的资金绳索已经迎刃而解。在上市之前，万达已经对合作伙伴澳大利亚著名投行麦格理银行(Macquarie Bank)进行了一轮定向私募，以旗下商业地产与麦格理合资成立

房地产投资管理公司的形式，获得50亿元人民币。按照王健林的计划，万达现有的15个购物中心项目将被全部打包进入REITs，在香港联交所上市，获得80亿元人民币左右的募集资金。

　　尽管如此，对于与澳大利亚著名投行麦格理银行的合作，王健林并不认为是简单的为了资金。“你有没有想过，万达以后有可能不做房地产开发了？”一直致力与成为中国的西部集团(澳洲著名商业地产企业)的万达，在REITs上市之后，会增添哪些新的可能？

　　REITs诱惑

　　2004年5月，王健林通过供职于毕马威会计师事务所的一个“四川老乡”，认识了一位来自澳大利亚的投资者。“到现在我都非常感谢那次碰面，这改变了万达的发展路径。”

　　不过，当这位来自世界上REITs发展最成熟的国家之一的澳洲客谈到REITs这个概念的时候，王健林的第一反应是：“什么信托基金，拉倒吧。我从2004年年初就开始接触海外资金，见的是JP摩根、摩根斯坦利，都是顶尖的投行。”不过，一直以澳大利亚西部集团作为标杆的王健林知道西部集团也做REITs，于是接受了澳大利亚专家给自己和投资部做两个小时REITs讲解的建议。

　　就是这两个小时，王健林彻底被REITs给迷住了。“为什么全世界的购物中心95%都是REITs持有，正是因为这种金融产品支持长期稳定收益的项目。”此时，国内的商业地产的发展并不顺畅。正如铜锣湾商业集团董事长陈智总结，“商业地产的开发商开始选择零售，发现物业分散会造成业态失控。打定主意自己持有经营，又劈头赶上了宏观调控资金匮乏。”打算“猛干一气”的万达如果不想停下脚步，就必须获得长期的资金支持。

　　说2个小时就让王健林放弃了与JP摩根有关上市的初步协议也许过于简单了。另一个事实是，“比较过在香港上市的内地房地产公司后，我们发现，这些房地产公司股价并不理想，增发的机会更是少之又少，而且，虽说香港对增发频率不做限制，如果你每年都增发，

股票价值稀释的太厉害，这支股票也注定被投资者唾弃。REITs则不同，只要保证物业有稳定的租金回报。每年都可以将新建成的购物中心打包放进REITs。保证了项目的稳定去向，给后续项目提供了源源不断的资金支撑。”王健林说。

　　联手麦格理

　　王健林开始寻找新的合作伙伴时，来自澳洲的麦格理银行已经在中国筹谋了10年之久。

　　今年1月份，麦格理拆资9800万美元收购上海“新茂大厦”；7月，麦格理协同其他海外基金以38亿元收购杭州等9个城市的几处购物中心；9月，麦格理4亿元收购上海“城市酒店公寓”。近日，麦格理全球物业顾问公司首席执行官吉姆·奎利(James Quille)表示，“未来12个月内，麦格理将有6亿美元用于北京、上海两地的房地产项目投资。”

　　以做REITs著称的麦格理银行目标明确，直指酒店、购物中心等收租物业，万达的项目当然也在麦格理的眼中。

　　“那可不行。”王健林一开始就表明了自己的态度：不卖项目。“我们是要建立一个属于万达自己的融资平台，把项目卖了不成给别人打工了！”

　　事实上，万达最终决定放弃JP摩根等海外投行，也正是出于对企业控制权的担忧。王健林提到了本刊2005年20期封面文章《基金收割中国》中的“南孚案例”：“我们选择麦格理就是因为他同意我们在合资公司中占51%的绝对控股地位。而且有非常详尽的附加条款保证麦格理不会在上市股权稀释后将万达卖给国外竞争对手。”

　　另外，摩根、美林确实是最大的投行，但是，在REITs上市方面，与做REITs量最大的麦格理还是差很远。这也是万达最终选择麦格理的重要原因。

　　近期北京一个金融地产论坛上，摩根、美林、凯雷、麦格理等大投行蜂拥而来，也许正如顺驰地产大股东孙宏斌所言，“大投行投资只选行业领头羊，从这个角度来说，他们可选择的余地不大。”作为最早提出“商业地产”、“订单地产”概念的万达，在购物中心开发、招商领域确已无能出其右者。当然，这并不代表麦格理会不假思索地选择万达。那么，是什么让麦格理最终选择选择万达作为自己在中国内地包装的第一支REITs呢？

　　“执行力。”王健林告诉《中国企业家》说，这是麦格理总部在谈判中发现的万达的强项。“如身之使臂，臂之使指，莫不制从。”王健林用西汉贾谊《治安策》中的一句话来形容万达的执行力。王认为这与其22年的行伍经历有关，强调管理，强调制度。

　　2004年12月，王健林了解到REITs这个概念7个月后，与麦格理签定了有关REITs上市的合作协议。

　　REITs之后

　　“万达做REITs，有点‘蒙正’(歪打正着)。”王健林这么说，是因为万达并非为了做REITs而做购物中心，现在“蒙”对了一条正路，可以支持大规模的批量化的“生产”购物中心。

　　王健林给自己确定的赶超目标是美国的西蒙集团、澳洲的西部集团，这两家公司持有的商业物业面积在2000万平方米左右。而万达不过300万平方米。“如果每年做7个，一共100万平方米，我还要做17年才能做到2000万平方米，我得干到退休了。可那会儿，世界第一可能又成3000万、4000万了。那我不是只能下一辈子赶上他们了？”

　　REITs给了王健林实现理想的可能。通过REITs上市募集资金，西部集团曾经在美国一次并购97个购物中心，斥资上百亿美元。最近10年内，西部集团甚至根本没有自主建造过一个购物中心。

　　按照王健林的预计，万达REITs上市之后，明年年底市值会超过100亿港元。每年打包6个项目进入REITs，2010年，市值就在300亿到400亿港元之间。按照国际资本市场的惯例，这种规模的基金，资本回报率一般5%，比国内贷款利率还要低2个百分点。那时，万达就有大规模并购的能力了。“今后万达主要就是玩REITs了。第一，我成为REITs的持有者，指挥购物中心的整个产业链条，拿最高端金融产品的资产增值和分红收益。另外，我在国内有开发、招商、管理企业。不用考虑销售，赚下游开发的钱。也许，十年八年之后，开发这种辛苦钱我们就不赚了。收购别人建成的购物中心，或者指导别人选址、开发，我们定向收购。”

　　当兵出身的王健林80年代退伍转业留在大连，说话口音、语气都已经很像个东北人，动辄“世界第一”、“老大”、“开创先河”。“我不是说我一定得做到，但是，得允许我有点理想吧。”

　　正如王健林所说，新建成的购物中心打包放进REITs的前提是：有“稳定的物业回报”。王健林不可能认识不到，他所有基于REITs去实现的理想，并非毫无风险。而物业贬值是REITs的最大风险。显然这仍旧取决于具体每个购物中心项目的选址、招商、管理等具体的环节。而验证这些环节是否可靠的，将是王健林必须面对的资本市场的一次次投票。定于今年岁末的路演，不过是第一次。

　　背景

　　REITs是房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)的简称。是一种类似于共同基金，由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司，规定收益的90%以上必须用来分配。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、

写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。REITs在澳大利亚和美国较为盛行，在亚洲才刚刚兴起。