张欣潘石屹：两个向度渴望的交集 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年12月29日 19:26 21世纪经济报道 | ||||||||
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本报记者 袁一泓 北京报道 潘石屹，男，41岁，SOHO中国董事长兼联席总裁。
张欣，女，39岁，SOHO中国联席总裁。 本报记者曾经听北京万通地产董事长冯仑对潘石屹说：“小潘，你有现在(的成功)，得感谢三个人。” 哪三个人？ “一个是邓小平，一个是我，一个是张欣。”冯仑带着他惯常的笑容说。忘了潘石屹当时是怎么回答的，不过，了解潘石屹的人想必会认为冯仑所说大致不谬。 潘石屹和张欣1994年初经人介绍相识，1994年底结婚，随后共同创立SOHO中国的前身中鸿天房地产开发有限公司。“我们两个人的结合，是最不可想象的。”张欣说。潘、张有两个儿子。 潘、张反差是如此之大。祖籍甘肃天水的潘石屹自嘲是个“土鳖”，生活、教育和创业都是在内地，做过公务员，闯过深圳，下过海南。而张欣则是个“海归”，随母赴港，14岁就做了纺织女工，后来读了剑桥大学发展经济学硕士，曾供职于巴林银行、旅行者集团、高盛投资集团等机构。以下两个传闻已被潘、张默认：婚后张欣做的第一件事是，把潘石屹衣柜里的衣服全部扔掉；有一阵两人的争吵是如此激烈，以至于张欣收拾好了行李，买好了机票，准备离开。 “磨合确实是非常痛苦的。”张欣回答本报记者的问题时稍稍迟疑了半秒钟，但从她那对好看的眼睛里见不到一丝阴影。这是一个不作任何刻意修饰而魅力自现的女人。“这种磨合谁都会感到很痛苦吧。”不过，现在你只会被她脸上时时洋溢的快乐感染。 地产“娱乐明星”潘石屹几乎拿到了内地知名地产商应该拿的所有奖项。但张欣拿到的奖项却都是国际性的：2002年获得威尼斯双年展特别奖、2003年入选《商业周刊》“亚洲之星”、2004年底入选2005年达沃斯世界经济论坛“全球青年领袖”。 潘石屹是接受记者采访次数最多且常常言之有物的地产商之一。这种历练让观察和分析问题颇有见地的潘石屹，同时也学会了毫不费力地掩饰、隐藏、躲闪、假装没听见、顾左右而言他，无框眼镜后面的一双小眼睛很真诚地看着你，说的话却可能言不由衷。 没关系，潘石屹是纯粹的商人，圆滑是自然的，张欣却是“半个艺术家”，关心文化和精神世界也是自然的。 接受本报记者采访的时候，潘氏夫妇刚拒绝了一桩收益可观的生意；记者写作此文的时候，潘氏夫妇正在印尼度假(圣诞)——多年来，潘石屹已习惯了和夫人在国外度过年节。 很多人渴望出去，很多人渴望进来 《21世纪》：当初说起SOHO中国为什么要到香港上市时，潘总告诉我说，是为了做一个“国际化的公司”。国际化的标准是什么？ 潘石屹：地产的国际化就是更大的专业化。在地域上，我们只在国贸1000米范围做项目，加起来有几十栋楼吧。王石对我说：你这就叫做专业，你其他的都叫做娱乐。在业务链上，我们只做下游，做产品，上游的征地、拆迁交给任志强、刘晓光他们做。上市是为了参与国际化的专业分工。国外地产业发展几百年了，市场稳定，资金充足，但回报率很低。中国房地产市场很大、发展很快，但缺少资金。上市可以将国际的资金、人才、设计与中国的市场结合起来，做专业化的地产公司。 张欣：中国目前这个状态大概是“最国际化”的时期，我不知道中国历史上还有没有出现过这样的时期？ 潘石屹：唐朝。 张欣：那么多的中国人渴望出去，那么多的外国人渴望参与进来。我在香港、纽约、伦敦都住过，但北京要比我住过的其他西方大城市都要国际化。以前外国人进入中国，是打进来的，是殖民化的(《21世纪经济报道》：是单向度的)，我们只有被迫接受。中国现在的状态非常特殊，不仅与欧美交流，而且与日本、韩国交流，是双向的。 《21世纪》：这也是SOHO中国的国际化背景？ 张欣：我们，我和潘石屹的公司，就是国际化状态的一个缩影，是这种结合的一个点。潘石屹肯定是代表中国渴望国际化的那部分，我呢，原来一直在国外，但总有一个梦想，想强烈参与进来。 《21世纪》：有人说你们这里是一个中外(地产投资)信息的汇集地？还有点像是某种小型俱乐部。 张欣：还有人说我们是国外投资中国的一个大门呢。昨天(12月20日)我就接待了美国最大的房地产公司TISHMAN SPEYER PROPERTIES的Jerry先生。他问我：中国这么大的市场，我们不想错过，请告诉我应该怎么参与？很多很多的外国基金、企业想参与进来。上个月，美国总统选举日的第二天，我在纽约参加ULIUrban land Institute，城市土地学院一个关于中国地产投资的会，来的人都挤不下。 《21世纪》：后来SOHO中国为什么放弃了上市？ 潘石屹：一会儿一个121，一会儿一个8.３1，又是11号(文件)，又是4号(文件)，每个文件都不同，国外投行根本看不懂，我们自己则不敢说，那不是自己打自己嘴巴吗？ 张欣：资本市场最怕的就是不确定性。这是国际资本没有大举进入中国地产市场的主要因素。中国这么大的市场，利润这么高，它不可能视而不见，但它就是不敢投。Jerry先生说，他去世界上任何地区都会有感觉，但他对中国这个市场没有感觉。他不知道游戏进行到哪个阶段了，是第1把椅子还是第10把椅子(指抢椅子的游戏)？ 《21世纪》：这就是你们放弃上市的原因？ 潘石屹：至少是很大一部分原因吧。 张欣：还有就是价格太低。我们发现，房地产与资本的结合(定价)有问题。电脑企业，国际资本给的PE值(市盈率)是15-20倍；网络公司，国际资本给的PE值是30倍；如果是做鞋子的公司，国际资本给的PE值可能是10-20倍；而房地产的PE值却只有5-10倍。资本市场有其固定的思维，单个公司很难去挑战它。反正只要还是现在这个价钱，我们就不上。 潘石屹：我跟他们说，别(香港-北京)飞来飞去了，只要低于(PE值)10倍，就不要来找我。 张欣：现在看，我们没上市，也是好事。反过来，国际资本没有大举进入，也给了国内企业尤其是民营企业在夹缝中生存的空间。你看住交会多热闹，哪个国家有这么热闹的专业展会？外国人看了都目瞪口呆。 “潘石屹是个鬼才” 《21世纪》：潘总，建外SOHO去年卖了33个亿，今年可以卖多少？ 潘石屹：大概36亿-37个亿，不到40个亿，没完成任务。年底我给销售员放假，有意放慢了销售速度。为什么最近我不愿意谈房价？说了招人嫌，明摆着北京明年的房价要涨嘛。SOHO尚都我今年不卖，是因为明年卖的价钱会更高。 《21世纪》：万科提出了10年内做到1000亿的目标。至少还有3个地产商提出了100亿的目标。SOHO中国好像不怎么追求规模化？ 潘石屹：我们在北京销售额今年是第二。我没有想到要把公司规模做大，重点不是要虚名，要营业额，而是要利润。营业额今年高一点，明年低一点，都是过眼烟云，只有产品是永恒的。你看现代城过去5年了，再过5年还是有影响力的。 《21世纪》：别人规模越做越大，你没有规模，就意味着市场份额越来越小了。你们没有压力吗？ 张欣：做大了规模，不赚钱有什么用？动不动就是大盘，要卖100亿，但只有百分之几的利润，有什么用呢？ 潘石屹：我没有压力。我坚持做产品，坚持产品创新。 《21世纪》：最近两年大家的产品都在进步，越来越多的地产商追求产品创新，产品差距在缩小。您没有危机感吗？譬如，发现有一天，您创新不动了？ 潘石屹：我不担心。服装、手机会过时，房地产的产品创新永远不会过时。如果有一天我落后了，被别人超过了，我心甘情愿。 《21世纪》：好像潘总跟我说过，SOHO中国要做小公司，“精致的小公司”？ 张欣：谁说的？ 《21世纪》：潘总说的，跟我说过几次。 张欣：精致的小公司？这肯定是误区。我不认为SOHO中国是个小公司。我们的利润率是全国数一数二的。从开发量、利润率、交税额(去年全国行业内排第二)、影响力看，我们应该是中国数一数二的大公司。 潘石屹：(低头，不语，翻手中的一本杂志) 《21世纪》：有人说，SOHO中国过于稳健甚至是保守。这样的风格是不是也浪费了一些机会？ 潘石屹：这可能与我们的性格有关。 张欣：作为商人，潘石屹是个鬼才。项目定下来后，他对销售从来不担心，推进很快。但他投资非常非常保守，有20元恨不得只投10元。这可能与他在海南的经历有关。亲眼看到有人迅速地上去了，有人又飞速地下来了。我有时也觉得他投资太保守了，其实也有一些机会可以做的。但潘石屹的这种理念有一个很大好处，就是我们的资金流非常健康，从来不负债。 《21世纪》：你们两个在公司谁说了算？有分工吗？ 潘石屹：我们协商决策。 张欣：在商业决策上，拿不拿地、什么时候拿、拿多少，也问我，但基本是潘石屹说了算。而拿到地以后，做什么，怎么做，他就不管了。 “我对这些批评根本不在乎” 《21世纪》：你们公司的几个项目好像都是外国建筑师设计的？建外SOHO是日本山本理显设计的，SOHO尚都是彼得.戴维森设计的，被搁置的物流港项目是扎哈迪设计的。是你们认为中国建筑师不如外国建筑师吗？ 张欣：我们不是刻意这么做。现代城最早就是我和几位中国建筑师合作设计的，他们是中国当时最好的建筑师。“长城脚下的公社”也有几位中国青年建筑师设计的作品。我们只是在寻找更好的建筑师。7年过去，中国建筑师也有了很大进步。明年新开的一个项目(CBD-01地块)，我们也在考虑与中国建筑师合作的可能。 《21世纪》：虽然张总(张欣)由于在中国推动和推崇建筑艺术而获得了威尼斯双年展特别奖，但我也听到一些人骂现代城和建外SOHO是“建筑垃圾”。还有人说，外国建筑师将中国当成了先锋建筑的实验场，把一些在其本国根本不可能实施的设计方案搬到中国来试验了，譬如说CCTV新楼。 张欣：我对这些批评根本不在乎。评价和意见反差很大是正常的。贝聿铭当年在巴黎设计玻璃金字塔，反对的声音多激烈啊。建筑上狭隘的民族主义和爱国主义要不得。还有人说，作为著名的建筑，CCTV新楼是遭到曲折最少的一个。我们的城市面貌、城市价值，10年后主要就是由我们现在看到的这些建筑来体现了。但开发商只是想着怎么把房子卖出去，没有人想这些问题。 《21世纪》：刚才潘总提到，北京某个著名开发商年底缺钱，要把一个22万平方米的项目转让给你们，一周内就可以销售，能净赚好几个亿。 潘石屹：我们几天都没怎么好好睡。刚刚决定放弃。因为最致命的地方是它的方案不能修改。 《21世纪》：这次好像是张总决定放弃的？ 张欣：我跟潘石屹说，我们做每一个产品都应该创新，是一个里程碑。这个项目销售没问题，但它太平庸了，北京的开发商谁都可以做。有人说我是“半个艺术家”，喜欢从文化上来寻找创作激情。你刚才问我们为什么不上市？上市就要牺牲很多建筑本身的东西。资本唯一的衡量点就是盈利能力，但建筑不完全是由盈利能力决定的。我设计建筑作品，对文化、艺术、历史的因素考虑多一些。 《21世纪》：但并非所有开发商都这么想。 张欣：我是一个有梦想的人，可能我这个年纪的人，包括像网通的田溯宁，是带着理想主义的一代。我自己总有一种使命感，SOHO中国是我参与国际化的一个平台。 张欣(突然转换话题)：你觉得未来中国社会进步的最大风险、最大障碍是什么？不是改革开放，不是国企改革，而是精神世界的空无、空虚。西方文明、西方宗教输入中国，不可能成为中国人的精神支柱。同时，中国也不可能重建孔孟之学。但我相信中国一定会有重建自己的文化、文明，也一定会有自己的柯布西耶、自己的毕加索。我们这一代人正在努力。 |
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