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　　瑞安地产：从娱乐到科技！

　　娱乐社区的运营手法，被瑞安成功用到了科技项目

　　- 文 / 李菁 周建华

　　上海新天地，在休闲娱乐界，名震中外，是上海本地人，也是到沪旅行的中外游客夜里必看必玩的风景。

　　新天地的成功，给该项目的开发商瑞安房地产有限公司赚足名气、人气和财气。当众多开发商想克隆新天地模式时，瑞安地产却倏然转身，要在上海打造一个知识型创新社区— 上海创智天地，把运作休闲娱乐高档社区的手法，复制到操作高科技创新社区中。

　　然而，金融危机袭来，地产寒冬漫漫，瑞安地产能靠其不断创新的模式，跑赢大市吗？

　　守着知识，守着落后

　　上海新天地的成功，给瑞安地产带来了名气。然而，也带来了挑战：新天地模式不可复制。原因很简单，上海的历史文化，消费环境，城市气质，跨国企业云集，其他城市很难克隆。

　　一次创新，永吃老本，死路一条。在上海，瑞安地产下一桶金在哪？瑞安地产董事会主席罗康瑞发现，在离上海最繁华地段不过十多公里的地方，有一个知识像北京海淀区一样密集的地方，然而，却没有产生海淀中关村一样的财富。

　　这个地方就是杨浦区。在杨浦区五角场附近，这个城市次中心带集中了复旦、同济等17所高校院所，是上海的老工业区。20世纪90年代到21世纪初，世界的目光聚焦在浦东，杨浦似乎被外界所遗忘。破败的工厂，颠簸不平的马路，不便的交通，成为了五角场的风景线。

　　守着知识，聚集人才，孕育科技，为什么还落后？罗康瑞十分惊讶。2004年，罗康瑞写信给政府，提出杨浦区应该充分利用学校资源，打造一个知识型社区。政府很快表示出兴趣，回复说“罗先生能否给出更具体、可实施的方案？”

　　抛弃娱乐，改从科技！

　　很快，开发上海杨浦区淞沪路234号五角场的计划出炉。瑞安地产提出一个新的发展模式：上海有金融中心陆家嘴，有商业中心徐家汇、南京路，有以生产制造为主的张江科技园区，惟独缺少一个以知识创富的“上海硅谷”。要把复旦、同济等大学的教授、实验室、创业知识青年、大学生等要素整合起来，打造一个上海硅谷。

　　具体规划是：以江湾体育场为依托，建立一个知识创新社区，中心区有适合跨国公司办公的大型写字楼“创智天地广场”，两旁有适合创新型中小企业办公研发的“科技园”，再向外延伸，有适合年轻人三两个人合伙创业、居住两用的“创智坊”，而江湾体育场则是为创智人士提供休闲体育的场所。

　　跟一般地产公司仅仅是开发项目卖楼盘不同，瑞安地产要打造的是一个收入永固的社区：新天地是打造一个高档娱乐社区，创智天地则是打造一个创业创富社区。与新天地只租不售一样，创智天地的办公广场，也只租不售，打造瑞安长久稳定的租金来源。因此，“创智天地有很明确的功能分区，想租我们的办公室，其业务性质必须符合我们的功能分区要求。”瑞安地产执行董事、创智天地项目操盘手许诚新说。按照规划，在这个“上海硅谷”里，有风投俱乐部，有100人到400人的会议室，有财务公司、中介公司，有政府政策服务机构。“只要创业需要的服务，我们都规划在社区里，让学习、工作、创业、生活融于一体，也有点像巴黎左岸的生活工作社区”，许诚新说。

　　然而，被认为只会做娱乐项目，从来没有做过科技项目的瑞安地产，在区区100万平方米的社区里，真能建成集大学校区、科技园区和公共社区“三区融合”的创新知识型社区吗？

　　只卖概念，不卖现货！

　　针对内外质疑，瑞安内部算了一笔账：土地增值、长期租金、杨浦区交通改善、上海科技创新需求、政府大力推动，都是利好因素，这样独特的科技项目，应有前途。在罗康瑞的主持下，有些股东虽然不同意，但不激烈反对。

　　2004年开始开工建设的创智天地一期，却为找不到客户而发愁。瑞安地产希望能说服大的跨国公司签约入驻。然而，这么偏远的地方，跨国公司你看我，我看你，都不敢来。

　　瑞安地产很快学聪明起来。客户来了，先看规划，给他们讲上海硅谷的概念，然后带他们去看新天地，看淮海路上的瑞安大厦。不断地跟客户说，以前这么破烂的地方，都被我搞成这么高档的娱乐、办公社区，要对我们的执行力有信心。

　　转机终于来临。攻下第一个客户之后，喜讯接踵而来，甲骨文、EMC、百度、宏五网游等国际知名企业，纷纷签约。到2008年中，95%的办公楼都租赁完毕。“一期做下来，至少是一个合格的科技创新社区了”，许诚新说。

　　熊市煎熬，以独求胜！

　　一期的开发成功，给瑞安地产上下巨大的信心。然而进入2008年，先是楼市陷入观望潮，后是金融危机加剧，波及中国经济。

　　据瑞安地产2008年中期财报显示，截至6月30日，瑞安地产营业额为21.84亿元，略高于2007年同期的21.78 亿元。抵押贷款与总资产的比率为 20%，净资产负债比率为29%，较2007年和2006年同期升高。

　　地产业熊市，给瑞安地产代来的压力是，融资成本趋高，居住区创智坊住宅销售放慢，科技园中小企业租赁率有所下降。房价也成为了考验创智天地项目的一道难题。

　　面对不确定的市场走势，许诚新倒有相当自信：创智天地模式独特，五角场周边地铁、交通、商业配套越来越完善，瑞安地产财务稳健，相信自己能跑赢地产熊市！

　　附文：

　　有钱也不租给你！

　　为了不让不相干的企业搅乱了“知识创新社区”的氛围，对入驻创智天地的公司租户，不符合知识型功能定位的，瑞安地产不租给他。目前的客户中，高科技企业占38%，学术科研机构占6%，投资服务机构占20%。

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