力邦村商业生态

　　力邦村是一个由消费链组成的市场，它的主要收入来源是商铺租金和酒店经营，其他还有网吧、电话费、浴室等收入。力邦村低廉的收费和良好的居住环境，只不过是这条消费链吸引来消费者的最重要一环。

　　文/本刊记者 周云成

　　整齐的绿化带，整洁的水泥马路，漂亮的住宅楼，宽敞明亮的食堂，齐全的文娱活动场所，日常生活用品一应俱全的便利店……单从外部环境来看，位于宁波市奉化西坞街道的力邦村，怎么都不像是一个外来务工者的集居地。

　　事实上，占地52亩，拥有6栋公寓楼的力邦村，居住着来自全国18个省市区的近3000名外来务工人员，是一个不折不扣的外来务工者的集居地。作为全国第一个采用自治方式运作的外来务工人员社区，力邦村为外来务工者提供了物超所值的生活服务：早餐1元，午餐和晚餐各2元，房租费18元，水电费7元左右，每个人每月的最低费用只需要175元。

　　如此低廉的服务价格，似乎注定了力邦村的商业模式只能是赔本赚吆喝。但是，在建立了一条完整的商业生态链之后，力邦村成功实现赢利。尽管每年的利润率只有5%，还只是微利，但力邦模式还是吸引了越来越多的关注。

　　包袱里的机遇

　　西坞是奉化市的经济重镇，几年来，随着对外开放的不断深入和招商引资力度的不断增大，外来投资项目不断增多，同时外来务工者也急剧增加。外来人员的涌入，给西坞经济发展注入了生机和活力，但同时也给治安管理和社会稳定形成了一定的压力。

　　2001年初，为了解决企业用工的居住问题，创造一个良好的投资环境，西坞镇政府投资建造了外来人员公寓。由于没有太多的精力来经营这个公寓，同时也担心其成为政府的又一个包袱，西坞镇政府决定把它的经营推向市场。

　　为了甩掉这个包袱，当时的西坞镇政府开始与奉化市力邦投资有限责任公司商谈投资事项。经过7个多月的艰难谈判，双方达成了协议，力邦公司出资购买了力邦村90%的股权，政府保留了10%的股权。

　　恰恰是这10%的股权，决定了力邦村的命运。

　　由于力邦村项目具有相当明显的公益性，根据双方的协议，力邦村按工业用地的价格得到了其使用的土地，而政府却在重大问题上拥有了与10%的股权不相称的权力。在公寓经营管理上，由力邦投资公司具体负责，西坞政府的职责是指导，在重大事项如食宿费的价格上具有否决权。这种政府“把舵”、企业“划桨”的机制，使经营者兼顾了公益性和市场化。

　　首当其冲的就是收费标准问题。双方商议后确定了最终的标准：每人每月住宿费18元，午餐和晚餐2元一顿(一荤一素，汤和饭都不限量)。

　　18元和2元的标准，是按照入住1000人的规模测算的。按照这一规模，力邦村的运行成本和银行利息可以应付过去了，但是没有利润。因为政府担心价格过高，会增加外来工的经济压力，从而也就无法实现政府招商引资的目的。为此，双方商议后确定，两年内不许提高这一标准，两年以后可以再商量。

　　后来的事实证明，镇政府的否决权对于保证力邦村食宿价格的稳定发挥了重要作用。

　　2004年下半年，由于各种原材料上涨，力邦公司董事长蔡烈烽提出了调价的要求：“市场的成本在上升，原材料的成本在上升。大米已经从7毛多卖到一块四毛多了，一个人一顿饭吃半斤米，7毛钱就过去了，原来只是三毛几，再不提价我怎么经营啊？”但是，西坞镇政府却没有答应。后来，蔡烈烽又提了一个方案，将一荤一素一汤一饭，改成一菜一汤一饭。结果，这一方案也被否决了。

　　政府的理由也相当充分。低价是为居民服务的最好的一个条件，也是吸引周边企业务工者到力邦村来的一个比较好的吸引点。力邦村的低价已经深深地印在西坞镇的外来务工者的心中。

　　双方讨论的结果，让蔡烈烽对力邦村的定位有了更清晰的认识。力邦村要赢利，但不应该想着从外来务工者身上赚钱，应该寻找另外的赢利点。“况且，在这一块增长一块钱，一年下来也只有20多万元，对力邦村的整体收益并没有太明显的作用。”

　　如今，力邦村的总投资已经高达2100万元，建有外来务工者公寓楼6栋，入住近3000人，村里住的全是在西坞工业园内企业里工作的外来务工者。村里采用和相关企业签定协议的方式，所有入住者都由企业组织统一入住，公寓楼里每个房间住8人。村内不仅配有食堂，还有有线电视、IP电话、医务室、阅览室、篮球场等配套设施，逐步呈现出一个规模大、设施全、功能多、环境美、服务优的外来务工者家园。

　　从强制到自治

　　力邦村的吸引力并不仅仅局限在超低价上。给外来务工人员一份自信和舒心，是力邦模式的另外一个魅力点。

　　外来工大都有这样的心理：出来打工，吃苦、受歧视是难免的，许多人甚至做好了这种心理准备。而一旦真的受歧视了，往往又会寻机发泄或报复。力邦村建立之初，曾经实施过一段时间的半军事化管理。但在第一批村民入住两个月之后，整套强制性的管理制度就取消了。归根结底，这种强制性的管理办法，受到了村民的抵触，效果相当不好。

　　为让居民有主人的感觉，力邦社区实行民主自治管理。事实证明，这种人性化服务、人性化管理的办法，能够更好地解决力邦村的种种矛盾。

　　2003年12月16日，力邦村选举产生了全国第一个外来人员自治组织——力邦村居民委员会，下设宣传教育、治安调解、计生服务和

物业管理4个委员会，还设立帮助村民维权的工会。一年春节前，有家企业以生产忙为由，只给员工放3天假，村民通过工会与厂家交涉，最后争来了7天假期。

　　居委会班子由包括书记和主任在内共7人组成，其中由村民代表选举产生的4名村民委员分别负责宣传教育和计生服务等工作，4名干部都是兼职，没有工资。居民代表大会由海选出的35名居民代表组成，对涉及村民切身利益的收费、规章制度等问题进行讨论，对突发重大事项随时开会讨论。在力邦村里，所有的村民都是主人翁，都能自己管理自己。

　　对一些不良习俗，力邦村采取尊重式管理。起初，楼上往楼下、室内往花园乱丢垃圾的人较多，力邦村没有采取简单的罚款了事，而是让大家参与公共卫生活动，“你丢我扫”，乱丢垃圾的反而没了。针对食堂排队买饭菜时出现的插队现象，管理人员在食堂醒目处写上一条标语：“我们是力邦村的主人，排队体现了我们的素质。”插队这一在许多公共场所司空见惯的现象在力邦村竟慢慢消失了。

　　从监控式的管制到人性化的管理，力邦村发生很大的变化：刚入村时的拉帮结派打架斗殴现象没有了，随地吐痰的习惯改掉了，姑娘小伙衣着整洁入时、言谈举止文明了。最让村民们骄傲的是，自建村以来，力邦村就没有发生过一起重大治安、刑事案件。

　　“不仅要让外来务工人员‘劳作着、生存着’，而且要让他们像大多数的城市居民那样‘生活着、享受着’。”力邦村的文化活动与校园一样丰富。社区开办了电子阅览室、书刊室，设置了阅报栏，订购了多种报纸杂志书籍，成立了读书俱乐部、文艺俱乐部、青年文学社，创办了《力邦青年》杂志，网吧、

台球室、卡拉OK室等文化体育设施免费或者以低廉的价格向村民开放。

　　5%背后的成功

　　整个力邦村，由6栋住宅楼、两个能容纳1000多人就餐的食堂、一家豪华的酒家、几十家临街商店和一个22亩左右的室外广场构成。如此庞大的家业，依托外来务工者的超低收费，能够维持正常运转吗？

　　蔡烈烽算了一笔账。按力邦村全部住满来算，房租一年收入60万元左右，外加电话费等收入，大概在80万元，全部用于管理人员的工资、办公费用和宿舍的维修；食堂的饭菜尽管定价很低，但依靠规模效益也不亏，同时每天还要向附近的科技工业园区送几千个盒饭，这样算下来略有赢余；力邦村门口商铺出租一年可收入60万元，全部用于还公司的贷款本息；另外，门口的“万家渔火”酒家，一年还有近40万元的收入。这基本就是力邦村的资金来源，维持正常运转完全没问题。

　　在蔡烈烽眼中，力邦村是一个由消费链组成的市场，它的主要收入来源是商铺租金和酒店经营，其他还有网吧、电话费、浴室等收入。力邦村低廉的收费和良好的居住环境，只不过是这条消费链吸引来消费者的最重要一环。

　　聚集在力邦村的大量居民，形成了出乎所有人意料的消费能力。一开始的时候只有超市，这个超市其实不能算是超市，只能说是一个副食店，但是现在不一样了，力邦村现在有了51家商铺。与原来相比，几年时间下来，商铺的租金也翻了好几番。以力邦村大门口旁边的超市为例，在力邦村建立之初，力邦公司是免费提供场地，四年之后，这里的租金已经从4万元上涨到了16万元。

　　力邦村搭建的这样一个和谐完整的商业生态圈，让他们完成了一个不可能完成的任务：力邦村实现了赢利！尽管每年只有5%，蔡烈烽却认为这是一个不错的项目。

　　按照一般的规律，假如一个项目5年以内不能收回成本的话就不是一个好项目。而按照力邦村现在的赢利水平，要收回成本需要13～15年。

　　蔡烈烽认为，权衡一个项目的好坏，首先必须明确一个经营策略的问题。到底是一下子要赚了钱回家，还是要慢慢地赚钱。目前，力邦村良好的社会形象提升了品牌效益，从长远看，土地、房屋增值将不可估量，这是力邦村项目不可忽视的一个重要的资产增值途径。

　　与此同时，观察力邦村的商业生态，我们不能仅仅将目光盯在力邦投资公司的身上。力邦村产生的效益显然也不仅于此，至少还有两个方面需要关注：一是帮助企业丢掉了“企业办社会”的包袱；二是带动了当地的招商引资。

　　工人的吃住，其实是企业的一个很大的问题。住宿的问题就是找房子。要去管理宿舍的环境好差、设备好坏；工人住得好不好，安心不安心这对企业来说，任务相当艰巨，需要设置很多专门的部门，花费相当大的精力。而这个精力的投入，对企业来说是一个相当沉重的包袱。据专家测算，照以往的办法，27家企业各自建员工宿舍和配套设施安置3000名员工，需要300亩土地，而建一个力邦社区只需52亩土地。

　　力邦村的价格便宜，管理也非常得力，有效地帮助企业解决了这个难题。如今，力邦村已经成为当地政府招商引资的一块招牌。近几年来，到西坞投资的企业非常踊跃，西坞已经连续5年取得了奉化市招商引资的第一名。

　　显然，力邦村已是奉化的一张名片。而作为参与者和管理者，力邦今后的发展之路怎么走，蔡烈烽一直在考虑。

　　蔡烈烽把“力邦模式”定义为：政府引导，企业化运作。外来人口适度规模集中居住，村民自治管理。“适度规模将是力邦村今后需要探索的一个主要问题。”

　　蔡烈烽说，现在的力邦村已不能满足西坞工业发展的需求。“西坞有400多家企业，入住力邦村的仅20多家，即使周边企业，也有很多人没办法住进去。但人数并非越多越好，人多了日常管理压力将大大增加，带来治安、消防、食品卫生等一系列问题。”

　　蔡烈烽认为，投资者有较为可观的回报，入住者感觉到安全、舒适，同时还能满足周边企业的需求，为政府招商引资提供服务，这才能算是达到了适度规模。

　　按照这个标准，蔡烈烽有个初步的设想，力邦村的“适度规模”是5000人：“力邦村的规模达到5000人的时候，就能基本满足周边企业外来员工的入住需求，管理难度也不会增加很多，我们的利润也将提高，可以实现多赢。”

　　按照他的设想，下一步将扩大规模，至少先满足周边企业的需求。然后进一步拓展产业平台，增加经济效益。“当然，适度规模究竟是多少，还需要不断摸索和实践来检验。”说这番话时，蔡烈烽微微笑着。-