滨海新区升格 钱景凸现

　　对于中国的房地产开发商来说，6月以后的天津，因滨海新区的“浮出水面”而充满了全新的诱惑。6月末，温家宝总理率国家15个部委的主要官员考察天津，明确指出：加快天津滨海新区开发开放，是“全国发展战略布局中重要的一步棋”。 十一期间，胡锦涛总书记专程来到滨海新区进行实地考察，提出“滨海新区要牢牢把握难得的发展机遇，把滨海新区建设成为依托京津冀、服务环渤海、辐射’三北’、面向东北亚的现代化新区”的希望。

　　“20世纪90年代看浦东，21世纪看滨海”。滨海新区作为全国下一个开发的热点，对天津、乃至对环渤海经济圈的发展，都将起到举足轻重的作用。

　　众所周知，区域经济的发展强度和辐射力度决定了区域

房地产业的成长空间，随着滨海新区纳入国家发展战略，并有望成为中国经济增长的第三极，“北方浦东”的概念呼之欲出，一座滨海新城呼之欲出。基于上海浦东开发对上海房地产业巨大的拉动事实，滨海新区的地产前景无法不让人们激动万分：无论是滨海新城的建设，还是母城的升级开发，都将迎来一个类似上海浦东乃至整个上海那样的地产黄金期。

　　新城机遇

　　《滨海新区规划纲要》对新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。同时，加快建设和形成七个产业功能区，即高新技术产业区、现代冶金产业区、空港物流加工区、海洋产业及循环经济示范区、海港物流区、化学工业区和休闲旅游区。

　　“轴”、“带”、“中心城区”、“生态宜居”，对于一座新城来说，这些概念几乎就是地产商机的概念。根据世界同类新区开发经验，大概在前10年，基本上以基础设施建设、土地开发重整为主，另外还有城市功能配套。从滨海新区来看，前10年已经走过，目前正进入新的发展阶段。其标志就是开发区的人气开始上升，越来越多的人到滨海新区定居。从发展趋势看，新城区的房地产市场容量将更大。一个最直观的诱惑来自设想中的滨海新城：5年内滨海新区的中心城区将增加40万人口，每年平均增加8万人。这只是指的中心城区。虽然这个数字因只限于中心城市而算不上“可观”，但要知道，在

房价飞速上涨的2004年的北京和上海，新增人口也只有37万人和31万人。到2020年，滨海新区的总人口将达到400万以上，几乎和天津老城区的人口相当。这个数字对房地产业来说意味着什么，实在无须多说了。

　　曾经，开发区因缺少人气，其住宅开发不被看好。但今天到了开发区，你会感觉社区行为趋浓。更多原来在市区居住而在开发区工作的人搬到新区来。在结束了工业城区“人气空心化”之后，开发区人的公民意识随着物质生活条件的改善而逐渐显现，比如天津开发区的第一个社区——翠亨社区，这里聚集了来自13个国家和地区的6000多名居民，多数为白领上班族。再比如主要由华纳豪园和御景园邸小区组成的华纳社区，居民多数为国内外投资者和中高级管理人员，而这些来自世界各地、具有国际视野的社会精英人士的扎堆，更使它成为天津市首个国际精英社区。这让地产商看到了滨海地产的前景：一个有产和小资阶层的聚集地。尤其是滨海新区被确定为国家战略级经济发展区域后，其房地产市场活跃度极具上升，商品住宅交易量逐月增加。

　　6月份商品住宅交易量环比增长18.1%，7月份环比增长16.6%，8月份环比增长40.5%。至8月份，滨海新区房地产市场交易规模已占到全市的三分之一强，对全市商品住宅增长贡献率达到53.2%，成为天津市房地产市场新的增长点。(以上数据未含开发区、保税区数据)

　　而仅从地产的角度来看，滨海新城的优势也是十分明显的。有专家认为，和上海浦东很相似，国家对滨海新区的升格，其实是给了这个地区一种政策资源。对房地产业来说，这种政策资源的导向就是大规模的土地配置。在目前土地市场趋紧的环境下，滨海新区所具有的土地优势更为显现。如果滨海将来成为一个新的完整的城市，它的经济实力决定了房产消费的空间，而其城市带的概念，比如塘汉大(塘沽、汉沽、大港)都是分离的，这种空间布局，比较符合新的城市发展观中有集中有分散的配置资源的特点，这也将极有利于房地产业的开发。

　　一个事实是，滨海新区吸引了越来越多地产大鳄的关注，除了本地开发商，顺驰、万通、广厦等房产集团，也都正式进入滨海新区。“围绕开发区和港口周围地区的开发潜质比较大”成为开发商的进驻理由，一批住宅项目已经实施或正在破土之中。

　　除了普通商品住宅，

别墅开发商们正将目光瞄准新兴起的城市中产阶级，滨海新区整体经济水平的提高为高档房产的开发创造了机会。

　　母城诱惑

　　天津老城的地产商机由于消费的刚性需求而在近年令人刮目，而未来滨海新区大发展的辐射效应，将为老城区的地产商机平添一份想象的空间。

　　中央当年决定开发浦东时，曾有人担心会对上海的老中心城区浦西带来冲击。而事实是，浦东的开发却造就了浦西的更加繁华和房价狂涨，以至有人用“声东击西”来描述上海浦东开发对上海经济发展的意义。如果说滨海新区是“北方浦东”的话，其对母城区的贡献体现在房地产上会是一种什么概念呢？

　　其一，滨海新区定位是北方航运和制造业的中心。其对环渤海的辐射作用是通过现代物流业和现代制造业而体现出来的，与之相配套的现代服务业也将得到飞速的发展。而作为新区的大后方，母城区由于浓厚的人文与人气，必将打开现代服务业的空间，而现代服务业因其对人气聚集的巨大拉动作用，其对房地产业的意义是不言而喻的。

　　其二，随着大量工厂、能耗型企业的外迁，老市区的生活环境也将得到很大的改善，再加上这里是天津600年历史文化发展的核心，文化、旅游、商业等第三产业的发展空间将被打开，真正成为一个都市消费、娱乐的中心和文化教育产业发达的宜居城市。而建设这样一个城市对房地产业的意义也是不言而喻的。

　　其三，据了解，在市政府东迁规划中,地址没有放在滨海核心区，而是放在滨海与主城之间，这个选择意味深长。

　　众所周知，行政中心所在地将迅速形成一个发展核心，并且会扩散，对于天津来说，在母城和滨海之间的大片空地将得到开发，这样，在海河中部，滨海与母城之间,将形成强有力的产业和政策支持，加速城市带的形成,滨海与市区必将形成巨大而紧密的城市带。这对房地产业的意义同样是不言而喻的。

　　其四，京津塘高速公路二线、京津城际轨道交通工程相继开工，现有的京津塘高速公路也将进行全面拓宽改造，加上规划中的京津塘第三条高速公路，京津之间的联系从未像今天这样紧密。庞大的固定资产的投入必然会带来城市空间和产业布局的调整,京津之间交通体系的构建给房地产市场带来的投资机会让开发商为之兴奋。南开大学李维安教授说，京津一体化的核心是交通一体化，而其核心概念就是打造“半小时交通圈”，交通的方便会带来大量人流。这样，地处北京和滨海新区之间的天津市区，就有可能在未来成为北京政治中心和滨海经济龙头之间的贴身服务区。这对房地产业的意义更是不言而喻的。

　　总之，由于滨海新区的“升格”，将带来天津老城区的城市升级。这就为房地产开发带来了新的增长机会。有人说，第一轮的地产商机在广东、深圳，第二轮在北京、上海、杭州等，接下来就看天津了。

　　然而，有了机会并不等于消费者就会买账。天津市区的地产商机在于滨海新区发展所带来的城市升级概念，虽然产品选择空间比较大，但对房地产项目的要求来说，势必要在新产品、新技术、新概念等方面全方位体现城市升级。