时代周报记者 张睿 发自广州

　　139亿、212亿、523亿，从2005年到2007年，万科在朝着2014年实现千亿元销售目标的道路上一路奔跑，直到2008年遭遇“负增长”的迎头痛击。

　　放慢脚步，让效益跟得上发展的速度，万科在反思。通过反思，修正自己的不足，脚踏实地地面向未来，将更有利于它健康地蝶变。

　　4月10日上午，深圳万科总部，2008年万科股东大会。挤在会议室里的上百名股东屏息聆听，期待万科领导人放出利好消息。

　　事实上，股东大会召开的前一天，万科就公布了一季度的销售业绩，这被股民们视为利好而在论坛里置顶：万科实现销售金额122.2亿元，同比增长21.0%。

　　这是万科历年来最好的开局。但万科高层未改一贯的冷静。在股东大会上，董事总经理郁亮说：“虽然目前局部有所回暖，但经济政策还不明朗，经济环境持续变化，调整还没有结束。”

　　万科在年报中说，“回顾2008年并非易事”。而在2009年，万科将在反思后从头开始。

　　2014年市场占有率翻一番

　　在用“减法”战略，确定了城市居民住宅建设的主业之后，万科一直奔走在“专业化发展”的大道上。而专业化的表现之一，就是万科的战略规划日益精准和清晰。

　　2005年，规模经营能力已经上了一个台阶的万科，开始实施新十年中长期规划。按照该公司2004年做的“算术题”，如果剔除行业发展的周期影响，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额能够上千亿元。

　　此后万科，便跨越式增长—139亿、212亿、523亿，从2005年到2007年，万科不断实现销售额的突破，直到2008年遭遇“负增长”的迎头痛击。

　　到了2009年，万科将自己放回到原点。

　　“‘0’和‘1’的主题词，意味着万科将放下往日的成功，修正过去的不足，并一步一步，脚踏实地地面向未来。”万科对时代周报记者作了这样的解释：“2009年乃至未来更远的未来，我们需要回到商业逻辑的原点，需要更加尊重市场规律，更加重视客户需求。”

　　正是基于这一认识，万科提出，今后将从规模速度型增长转为质量效益型增长。

　　“2009年万科会进入一个全新的时代。今后质量效益绝对是压过规模速度，成为万科最为重视的内容。”万科执行副总裁肖莉对时代周报记者说。

　　这样的转变，是否意味着万科的增长从此需要另起一行？摒弃了规模速度，万科的千亿元目标是否还能如期实现？

　　万科对此作出的回答是：“‘规模速度’和‘质量效益’是两个不同维度的概念，企业在不同的发展阶段可能会有不同的侧重点，但并不意味着这两者之间存在矛盾。”同时强调，“2014年实现1000亿的销售额的发展规划并没有改变。”

　　王石在股东大会上的发言也印证了万科对于市场目标地位的执著：“我们分析，2014年之前，万科市场占有率有望达到4%。”他认为，根据美国和日本的经验，排名前五的地产公司市场占有率分别为18%和20%，如果取平均数，一家企业的市场占有率也就是4%。这一目标，比万科目前的市场占有率翻了一番。

　　应变重过预测

　　“市场的底部在哪里，这是万科无法回答的问题。市场的顶部和底部都无法预测。”与此同时，万科人还时常将“应变重过预测”的话挂在嘴边。但业内人士从未否认：在众多地产企业中，万科总是“冷暖先知”，而后最迅速反应的那个。

　　在2007年“举市”狂欢时，万科显示出对市场亢奋情绪的警惕。2007年第四季度，王石忽然抛出“拐点论”。万科之后的许多调整，都成为业内“第一”。这些“战术”操作，让万科在形势陡变时，不但站稳脚跟，还扩张了地盘。

　　2007年10月底，万科在珠三角首次掀起降价风潮，之后席卷长三角、环渤海和其他二线城市，在2008年揽回了478.7亿元的销售收入，仍在各大房地产企业中位居第一，同时，市场份额也提升至全国住宅市场的2.34%。

　　除了第一个降价之外，万科还第一个调整开工、竣工面积。在去年三季报中，又公告万科净利润下降主要受到计提了约5.35亿元的存货跌价准备的影响，从而成为率先在财报中计提存货跌价准备的开发商。

　　“形势强过人。”或许这句在王石《道路与梦想》一书反复出现的话，能够解释为何万科的步伐总能及时跟上大势。

　　中诚信认为，万科在2008年中国房地产大幅调整的背景下，却依旧能够使其业务保持运营稳定，同万科“对国家政策和市场变化趋势的准确把握，从而对其销售策略和购地政策进行了相应调整”难以分开。

　　时代周报记者了解到，万科的内控系统中，“房屋批售比”(即一个区域市场上，月成交量与所有批准销售房屋的比值)这个不太为他人重视的指标，却是万科制定调整策略的重要依据。万科在2007年10月底决定从金域东郡开始调低开盘价格，其原因就是发现深圳市场自2007年9月开始，房屋批售比骤降，而同期万科销售也大跌。

　　尽管肖莉在股东大会上明确，要珍惜市场成交回升这一来之不易的局面，并表示未来万科会继续坚持有利于促进销售、活跃市场的定价策略。但业内发现，万科之前大幅降价的举动已经戛然而止。嗅觉灵敏的万科又在酝酿新的策略吗？

　　“目前就断言调整已经结束还为时尚早。”万科回答问题时依旧谨慎。而之前定下的“2009年新开工面积计划约403万平方米，竣工面积计划为619 万平方米”的开竣工计划，也可能根据“开发节奏和销售节奏相匹配”的原则灵活处理。

　　老大地位遭遇挑战

　　“在2007年，尽管在行业宏观趋势上作出了基本正确的判断，但我们在牛市的大环境中并未能完全脱俗。过于舒适的环境，使得我们在经营细节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为2009年，万科面临的最大挑战之一。”在2008年的年报里，这个被行业立为标杆的企业，不得不在致股东的信中作出检讨。

　　在“面粉贵过面包”的2007年，对市场过热已经作出预警的万科，依旧高价买入了几块土地。为此，万科付出的代价则是对高价土地做出计提跌价的准备。

　　除了“降价风潮”、“捐款门”、“松山湖会议纪要”等让万科置身舆论漩涡的风波之外，上海金色雅筑“质量门”事件，也让一直致力于住宅产业化的万科，留下一道硬伤。万科第一个大规模采用PC(钢筋混凝土预制结构)技术的楼盘，因为工业配套体系不足而出现质量问题，给万科住宅产业化的路子敲响一记警钟。据悉，在今年新开工的403万平方米的建筑面积中，万科没有采用工厂化的技术。“工厂化技术还在深入的研发和实验中。”肖莉说。

　　与此同时，万科的老大地位也在遭遇竞争对手的挑战。

　　去年全国销售额超过200亿元的地产商有三家：万科478.7亿元，中海266.6亿元，保利地产205.11亿元。万科的优势正在受到威胁。根据2008年年报，尽管万科的销售额仍然遥遥领先，但其2008年的净利润仅40.3亿元，而同期中海的净利润达50.5亿港元(相当于44亿元人民币)。此外，去年万科的净利润率只有9.8%，保利却为14.42%，中海更高达26.73%，约为万科的3倍。

　　从成长性来看，万科也逊色了很多。从首季的成绩单来看，万科销售122.2亿元，比2008年同期增长21%。但今年首季，保利地产(600048.SH)实现签约金额64.84亿元，同比增长196.71%，9倍于万科的增长速度。势头正猛的保利地产，还将向万科的市场规模发起挑战：2008年，保利地产总资产为536.32亿元，营业收入155.2亿元。保利公司董事总经理宋广菊公开表示，该公司拟在2010年净资产规模超过500亿元，总资产规模达到1000亿元。这将向万科发起强有力的挑战。

　　如何继续保持领先地位，是万科不得不思考的问题。

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