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不谈并购与期盼“期权”
虽然不断有经济学家呼吁，中国房价虚高，地产市场泡沫严重，但作为地产商的郁亮
不同意这一说法。他认为，很多学者在选择比较对象时存在一种错配，“比如以北京三环以内的最高房价与当地普通居民的收入对比，这显然不太合适。”他认为，某些种类的房子的确过热，某些地域投资用房的比例偏高，但还没有到泡沫的地步。不过，作为一个发展稳健的公司的掌控者，他希望未来地价与房价能够以个位数稳健增长，“如果双位数增长，政府就要介入调控了。”
“今后房价不可能不涨。”郁亮的观点建基于对房价构成的剖析：随着拆迁成本上升、市政建设水平的提高、各行业发展带动土地需求的上升以及土地出让的市场化运作，地价上升是不可逆转的趋势；而产品的品质提升，也会推动房屋成本上升。
对于中国现有人口结构的分析，则让郁亮坚信，中国地产业起码还有20年的持续增长。“目前的国内人口中，30-39岁和14-19岁的人最多。这两个年龄段中，前者是现在的购房主力，10年后，后者又会成为购房主力。”这与经济学家对中国经济还有20年成长的预期正好一致。
但是，并非每个企业都能分享未来20年的行业成长。“市场化的趋势，会使行业产生很大变局，一些企业会被淘汰，但这不意味着会出现大规模的并购、洗牌。”郁亮认为，由于缺乏委托代理机制，职业经理人队伍也不成熟，行内并购的时机还远未成熟。“10年后才能谈并购，因为国内企业很不透明，并购在很多行业都不是明智的做法。地产企业需要土地，可以直接通过项目转让拿地，不必通过并购的方式。事实上，地产业也没有多少品牌值得并购。”
一些企业出局，会不会令地产商的数量越来越少？郁亮认为不会。“美国市场发展了这么多年，还有2、3万家房地产企业，其前五大地产商所占市场份额不过14%。地产行业有强烈的地域性，中小企业有自己的生存空间，但集约化程度提高是一个趋势。”
虽如此说，“万科”的“全国性思维”却从未间断。按照“3＋X”战略，其重点开发地域已涵盖以深圳和广州为中心的珠三角、以上海为中心的长三角、京津及沈阳为中心的东北、成都和武汉等内地中心城市。在未来10年的中长期发展规划中，“万科”的目标也被定位为，将占全国住宅市场的份额从目前的1%提高到3%。对此，郁亮解释说：“单一市场的风险会比较大，跨区域发展可以规避一些风险，让财务和股东回报更有质量地增长。”对此，“万科”在此次调控中有很深的体会，“不同地区的发展商受到的影响就不同，已经市场调节过的珠三角影响非常小，而如果只专注于上海或北京市场，可能受到的影响就比较大。”
为求分散资金风险，抬高行业进入门槛，优秀地产商之间的联合也会越来越多。在深圳香蜜湖地块的拍卖中，“万科”即选择了与“华侨城地产”、“招商地产”两家联手拿地。“当然，有共同语言的企业才能走到一起。”
对于时下风头火势的MBO，郁亮明确表示，无论谁控股，一股独大的弊端都相当明显，而且，地产是资金密集行业，管理层控股会影响后续开发资金的筹措，从而妨碍企业的持续成长。获得“新财富2004地产行业最佳分析师”的张宇也向记者表达了相同的意见，“有意MBO的企业，需要认真研究。”
虽然没有MBO的打算，但郁亮表示，“万科”的管理层愿意尝试“期权计划”。联想TCL的管理团队由此受到的激励，走过20周年的“万科”是否将酝酿出另一段传奇？-
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