策略四：连环计 |
|---|
| http://finance.sina.com.cn 2004年10月09日 13:38 经济观察报 |
|
即多计并用，用在军事上指在敌军力量强大、战事情况复杂时，施展多个计策，以保战斗的胜利。 顺驰：舍地保销售 本报记者 李小默 北京报道 天津地产的知名企业融创集团其实为顺驰总裁孙宏斌所控制，集团股东还包括天津信托、天津日报报业集团等。孙宏斌曾坦承，在顺驰来自天津信托的资金支持可能要达到2亿。事实上融创的首期投入金额就远远高于这个数字，后又有追加投资。可见，孙宏斌早已打造了一条安全利益链，而一旦顺驰的资金链断裂，其真正的命脉融创也会使其高枕无忧。另外，孙宏斌在判断形势后决定下半年工作重点是要聚焦销售，而不是疯狂拿地，因为只有销售才可以保证资金的尽快回笼，孙宏斌是在“舍”地“保”销售。 毫无疑问，“银根”和“土根”历来是房产商的命根。但在去年央行发布121号文件和最近国土资源部发布“831土地大限政策”的宏观调控政策下，地产界正在感到阵阵寒意。作为2004年扩张最疯狂的地产商，顺驰显然是其中最不好受的一个，但这并不意味着专注于速度的顺驰最终不能如愿以偿。 2003年到2004年上半年，地产新贵顺驰可谓全国开花，在超常规扩张过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最为突出。 “宏观调控究竟产生了什么影响，谁都能做出判断，但关键是判断后如何行动。”顺驰董事长孙宏斌称，比如贷款不行，顺驰开始把目光转向基金等直接投资。据内部人士透露，顺驰已经与国外36家基金公司谈过。 融创相助 在央行提高存款准备金率0.5%，国务院发布关于房地产开发资本金比例由20%及以上提高到35%的通知等背景下，要获得银行的支持，包括顺驰在内的房地产企业将付出更多成本。 顺驰中国总裁张伟表示，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分钱来自合作伙伴、银行以及去年40亿元的项目回款。像天津市政这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。孙宏斌始终强调的是，顺驰从合作伙伴那里拿到的钱和销售回款的钱要比从银行拿到的钱多得多。 事实上，在天津地产业，融创集团实力雄厚，但并不显山露水，而其也为孙宏斌所控制。融创集团的其他股东还包括天津信托、天津日报报业集团等，这家在1998年注册成立的地产公司(注册资金17.24亿元)，自公司成立以来，多次承担了天津市大型市政基础设施建设投资任务，实为顺驰打造的利益链实体。毫无疑问，天津信托、津报集团等在融资渠道上从来都是为顺驰服务。 在顺驰集团内部，融创和顺驰被视为一家，此外，关于“融创是孙宏斌的一条退路”的说法不胫而走。而在融创集团的网站上，其股东一栏也因空白显示而透出神秘。 去年7月，在天津信托正式发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划的同时，顺驰则向天津信托入资参股5%。孙宏斌曾坦承，在121文件颁布后，顺驰需要信托的支持，而来自天津信托的资金支持规模可能要达到2亿。而据一知情人士透露，天津信托向“时代奥城”项目的首期投入金额就远远高于这个数字，后又有追加投资。 除了天津信托、天津日报、摩根基金、津滨发展，孙宏斌表示正在与嘉里投资等合作方洽谈。同时，孙宏斌强调，不能简单将所有的土地款相加，根据协议，有一部分土地到明年乃至后年才需要付土地款。 “在顺驰疯狂扩张的背后，事实上，绝顶聪明的孙宏斌早已精心打造了一条安全的利益链。”一位业内人士称。 收缩阵线 5月中旬，顺驰在天津天鹅湖酒店召开了600人的中层大会，判断形势后决定下半年工作重点就是要“聚焦销售”，而不是疯狂拿地。5月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。就在那两个月，顺驰在长三角的项目先后有6个开盘，项目的回款让孙宏斌松了一口气。同时，顺驰连续做了8笔信托，加起来超过5亿元。 今年5月的一份顺驰内部文件表明，顺驰今年1月至4月的项目回款为25.96亿元。虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，“最多就是少拿一两块地，调一调而已。” 新出路 8月26日，顺驰提交的上市方案已经通过联交所的聆讯，但最近有消息传出，顺驰的上市计划可能会推迟到明年。 9月初，长江实业集团有限公司执行总裁赵国雄、和记黄埔总经理佘耀庭在顺驰中国董事局主席张桂宗、执行总裁汪浩、顺驰长三角集团董事长闵锋等人的陪同下，考察了顺驰在苏州的项目。香港新鸿基集团也派人考察了顺驰的项目。业内人士分析，此次考察背后可能隐藏着双方计划进行股权层面合作的深意。这也许是孙宏斌为解决顺驰的资金问题另辟的一条蹊径。 万科融资：东方不亮西方亮 本报记者 程林 深圳报道 万科建立起多元化融资渠道，发行第二次可转换债券，与新华信托合作的1.99亿17英里项目的信托产品成功发行；国际房地产投资银行与万科就提供总额不超过3500万美元的贷款达成协议。另外，万科还增加了长期贷款的比重。 “万科最大的风险在于企业自身”，万科总经理郁亮说，作为中国最大的房地产企业，在过去的20年里，万科的销售额从5800万做到了63.8亿；而就在几日前，万科公布了它的未来十年发展规划：到2014年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元。 如何应对宏观调控？在万科总经理郁亮看来，中国房地产行业正在经历一场划时代的变革，整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向，但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌，企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量多的腾挪余地。 未雨绸缪 “客观地说，我们无法预估宏观调控具体的时间”，郁亮说，“不过我们对此有着充分的估计和准备。” 房地产行业在此轮宏观调控中受到了相当大的影响，其影响主要体现在两个方面：其一，随着对拆迁地、农用地的限制开发，土地供给受到进一步控制；其二，房地产开发企业的银行信贷受到更加严格的限制，根据新的贷款精神，房地产开发项目资本金比例不能低于35%。 但是万科并未受到宏观调控的过多影响，2004年公司中报显示：上半年集团的主营业务收入及净利润分别为24.69亿元和3.15亿元，较上年同期增长12.70%和52.19%。 万科并没有忘记1993年经历过的政府宏观调控，郁亮说：“房地产行业现在刚刚走向完全的市场化，未来市场是巨变的、行业规则是巨变的、政策是巨变的，这就像在一个地震高发地区建房子，你必须按照抗震结构来设计，否则一个地震来了，你可能就瘫痪了。” “我们一直给自己留有自己犯错的余地，在制度上留给自己走弯路、犯错误的空间以及政策变动的空间。” 融资多元化 9月底，万科的第二次可转换债券发行工作正在进行，万科成为中国目前惟一一家发行第二只可转债的公司；同时，公司与新华信托合作1.99亿17英里项目的信托产品成功发行；国际房地产投资银行与公司就提供总额不超过3500万美元的贷款给“中山万科城市风景花园项目”的合作达成协议。 郁亮对此解释说，这几笔融资都是在宏观调控之前就已经计划的，万科认为，目前国内房地产业的风险在于，融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。 源于对多元化融资的设想，万科从去年就开始着手进行多元化融资的安排。据了解，万科与国际房地产投资银行的合作是从去年底就开始商谈的，而和新华信托的合作已经是第二次。目前在万科的资金结构中，来自银行的比重占24%、企业自有资金占48%、外资占4%，剩下是预收款之类的其他资金来源。 与此同时，万科的融资期限结构也发生了变化，万科增加了长期贷款的比重，目前长期贷款已达银行和非银行机构总贷款的近24%。 即使是在利率有史以来最低的现在，即使银行已经给予了万科高达104亿的授信额度，万科真正使用的却只有44个亿。郁亮表示，在过去二十年的历史中，万科经历过房地产业起落的完整周期，对中国特定环境下行业的相关风险、特别是宏观调控的可能性已有了自己的把握。在万科的发展模式中，强调的是“要做持续的领跑者”，万科在经营中始终对自己有一个清醒的认识，将风险放在首位，资本支出不会超出企业财务能力和预算范围，这是万科与其他大多数房地产公司不同之处。 |
 | 新浪首页 > 财经纵横 > 经营管理 > 正文 |  |
 |
|
| ||||
| 热 点 专 题 | ||||
| ||||
| |||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
|
新浪网财经纵横网友意见留言板 电话：010-82628888-5173 欢迎批评指正 新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑 Copyright © 1996 - 2004 SINA Inc. All Rights Reserved
|