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企业办公场所面临“迁徙革命”
-本报记者 刘树铎
近来，北京的产业经济专家、企业管理学者和地产市场研究人士有个一致的判断：北京的企业将进入重新选择办公地产的“迁徙期”。其引为佐证的是：一是自两年前始中关
村企业“长大后”的“孔雀东南飞”进一步加剧；二是最近传出的摩托罗拉、IBM、安捷伦等大型跨国科技企业撤离CBD的消息。
地产市场分析人士认为，就更宏观一些的外部因素看，由于奥运因素影响，北京2006年起不批新开工项目，要到奥运后才恢复。而写字楼建设周期一般2—3年，这意味着北京写字楼新增供应将在2007—2010年近4年间形成断档，届时由于只有存量供应，楼价会上扬。因此，最近2—3年间的价格平稳期是企业大规模更换办公场所的最佳选择期，必会引发一轮企业“迁徙”。
远离高级酒店已是大势所趋
企业迁址，自有其内部和外部因素，摩托罗拉地产部经理张配在接受中国经济时报记者采访时认为，摩托罗拉之所以离开CBD，有企业发展战略的考虑，也有搬迁地政府优惠政策的“引诱”，当然还有综合成本因素的考量。
张配认为，地产是企业发展的重要载体。跨国科技企业的选址，有非常成熟的模式，有成体系的标准，甚至企业内部有专门化的常设机构进行长期、专业的调研考察。但对于已度过的“创业期”进入“立业期”的众多中国智力密集型企业来说，羽翼渐丰，将欲高飞是现实冲动。
微软中国有限公司房地产与采购经理卢志华接受记者采访时分析了企业办公选址的演化过程。他说，十年前在中国没有专业的办公楼，基本上在酒店(当时的商业中心)办公，那时候企业的办公跟经营息息相关，在推广产品和吸引客户的时候应该选择一个专业办公环境。后来逐渐转移到商务中心如国贸中心、嘉里中心，包括中关村的办公楼。后来，随着经济的发展，大家又开始看好高新开发区，这是一个变化。
卢志华认为，企业发展不能单打独斗，要借助供应商、客户、生产、销售、物流，产业集聚效益能带动很多产业。搬到一个新的地方，可能会找到新的客户，跟新的供应商更聚集。随着企业办公选址的变化，企业由重视生产，转到重视智力、重视软件。绿色生态环境又是一个新的发展，更适合企业的办公形态，不仅环境优化了，同时运营成本在进一步降低，应该说，从高级酒店到专业办公楼，到高科技开发区，是将来企业办公选址的变化趋势。
办公迁址重在提高竞争力
“中国职业女装第一品牌”白领近日在亦庄购下BDA国际企业大道6000平米共3栋研发办公楼，注册为“金领中国高科技中心”。该公司负责人表示，这是白领集团下一步发展国际化战略的当然选择，亦庄是北京惟一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，白领要先站到这个平台上，实现国际化的第一步。
另一位刚刚签完BDA国际企业大道认购书的节能设备研发企业“海归”老总说，他的企业已进入发展期，原来在中关村，最近一年一直在寻找适宜发展的新空间。他介绍，国际上脱离了创业期的企业，迁址通常考虑以下几点：一是看区域基础设施条件，包括道路、通讯等；二是看区域产业环境，都是什么产业，有什么样的企业；三是区位、地缘经济因素，包括交通物流方便度；四是自然生态环境，空气清新度、绿化率等；五是办公场所的具体建筑形态，建筑质量，物业管理。六是价格。
业内人士认为，已具备生存能力的立业期企业的办公选址原则，核心就看所选地区、所选环境、所选建筑形态能否有助于自己的发展，有助于提升自己的竞争力。
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