“三井”不带资产经营

　　- 杜海清/文

　　日本三井不动产公司在构建新的经营模式上出现了战略性转变，以“不带资产经营”模式来向传统的地产业经营规则发起挑战。

　　在东京市中心的港区赤坂9丁目有一块面积达10公顷的建筑用地，那是三井不动产公 司(以下简称三井不动产)联合其他5家企业共同参与开发的日本防卫厅旧址基地。

　　到2007年，这里将矗立起高达248米的超高层建筑，超过东京都政府办公大楼，成为东京的最高建筑物。这块建筑用地的再开发对于三井不动产来说，既是一项树立威信的事业，也是一个体现自我变化的挑战。

　　地产经营证券化

　　对于负责三井不动产大楼开发业务的专务董事大室康一来说，5年前的一个开发项目令他至今难忘。

　　1999年，三井不动产取得了日本能源公司总部大楼“新日铁大厦”的经营权。取得经营权以后，三井不动产大胆采用地产经营证券化的方式来集聚资金，也就是将新日铁大厦的土地和建筑设定为一定的信托受益权，以发行证券的方式进行融资。高达700亿日元的购入资金并不是由三井不动产公司一家筹措，美国保险企业大亨AIG成了共同出资者。

　　英属开曼群岛、SPC(特定目的公司)、非回溯型融资……这些如今很常见的地产流动化名词，在当时听来却十分陌生。在从未经验过的新结构面前，三井不动产内部一时也是慎重为妙的势力占上风。

　　当然，三井不动产与AIG一起描绘的取得大厦产权的设想对于日本金融界来说也是一个闻所未闻的新鲜事。所以当时它们想在日本国内银行中找到合作者，却没有一家银行敢接手。最后由美国金融大亨JP摩根(今摩根大通公司)“接盘”，提供支持。“5、6年前还在探索当中的事现在已成了常识，可见地产业界的变化是多么的剧烈。”大室康一专务董事说。

　　新日铁大厦项目的运作不仅是三井不动产首开先河，同时还体现了其在地产经营上的新姿态，那就是被业界称为是“不带资产经营”的三井不动产新模式。

　　抢先获得优质地块，抓紧时间进行开发运作，尽快获得利益回报——如果将此作为传统型地产业的经营指针的话，那么，三井不动产公司走的则是完全不同的路线。它似乎不忙着要获得土地和建筑这一地产经营的根本。

　　获得新日铁大厦经营权时，各家的出资比例并没有公布，但三井不动产引入AIG这一外来投资者，显然是为了尽可能地不动用自己的资金。当然，如果是单独取得大厦经营权的话，就可以独得租金等各种收益，而与投资者共同拥有，那就只能按出资的比例来获得收益。但是，对于地产企业来说，经营大厦的收益渠道不单单是租金，除此以外还有对投资者的不动产核定、入住者的介绍、大楼管理业务等被称为佣金收入的多重收益渠道。就此而言，与其单独取得大楼的开发经营权，还不如以少量的投资可以期待更大的收益。这就是“不带资产经营”的模式。

　　三井不动产参与原日本国铁汐留货物车站旧址的开发采用的也是“不带资产经营”模式。这个项目总开发经费预计高达1000亿日元，但三井不动产所占的份额只有7%，连十分之一也不到，大部分都由合作开发者、新加坡政府投资公社出资的一家投资商负担。在这个项目中，三井不动产公司看中的目标也是佣金收入。

　　“没有地皮”的地产公司

　　三井不动产的“不带资产经营”方式是在20世纪90年代后半期开始逐渐变得明显起来的，这同三井不动产的发展历史有一定的关系。

　　三井不动产的源流可追溯到1914年，当时日本极有势力的财阀三井合名在公司内部设立的不动产课。当时的功能更多的还是在于对三井家产进行资产管理，而不是为了经营不动产，真正涉足地产业的还是在第二次世界大战结束以后。但三井不动产公司随后的发展之路却走得磕磕碰碰，建造高楼所需的用地常常不能得到保证，“被同行讥笑为是一家‘手中没有地皮的地产公司’。”

　　手中缺乏地皮的三井不动产在它的发展历史中也有过一个参与大规模的填埋造地，开辟工业用地，倾其经营资源获得属于自己的土地的时期。但从很早开始，它就与同属财阀体系的地产企业，在东京丸之内拥有大片一等土地的三菱地所(三菱地产公司)的经营模式有着很明显的不同。

　　三井不动产开始在反复实践中寻找适合自己的发展之路。公司的领导者相继提出了“省资金”、“集资金”的经营方针。所谓“省资金”就是要千方百计节省开发所必需的资金，而随后提出的“集资金”则是要从公司外集聚必要的资金。经过长年的无地皮经营不动产的实践，终于形成了现在的“不带资产经营”模式的原型。

　　从泡沫经济中吸取教训

　　泡沫经济的形成和破灭将日本的地产企业从浪尖推到了浪谷。土地神话崩溃之后，虚高的业绩也随之急剧下跌。从1996年起，三井不动产连续4年经营亏损，到2003年度，公司总共处置的多年累积的亏损达11000亿日元。那段时间，公司不得不把主要精力放在金融分公司、销售分公司等下属企业的清算、结构调整和经营重建上。

　　地价的暴涨和暴跌使得地产业所抱有的风险表面化，相比较独立拥有地产，共同拥有地产无疑能够分散风险。泡沫经济的历练也促使三井不动产公司要走向“不带资产经营”。

　　社长岩沙弘道面对泡沫经济破灭的现状，预感到日本的地产业将要发生很大的变化。他提出，只要宏观上难以期待新的发展，那么就只能在有限的土地和房产上不断增加附加价值，除此以外别无他法。在时代潮流中，无资产经营是必然的归结。二次大战之前，三井的三大家产中，三井矿山公司到2003年不得不仰赖产业重组机构的支援；三井银行经过多年的折腾，现在已成了三井住友银行。而三井不动产公司顺应时代的潮流进行变革当然也在所难免。

　　“寄存资产”新概念

　　“挑战计划2008”——这是三井不动产决策层去年制定的新的经营发展计划。在这个计划中，出现了“寄存资产”这个在地产业界十分陌生的新名词。所谓“寄存资产”，是指在获得或开发地产时，由其他投资商等公司外的共同出资者投入的资金。

　　按照三井不动产的这个发展规划，今后公司投资地产，“寄存资产”要超过本公司投入资金的数倍，并提高利润。可以说这是一个比“不带资产经营”更进一步的战略。根据计划，到2008年，三井不动产自身的资产总额为27000亿日元，比2002年度减少大约2000亿日元，但寄存资产将增加150%，达到3万亿日元的规模，营业利润增加55%，为1600亿日元。由此可见，这是一个实实在在提高ROA(总资产收益率)的发展战略。

　　三井不动产的构想也得到投资专家的赞赏。UBS证券公司资深证券分析家冲野登史彦认为，调动第三方资金的做法可大大增加赚钱的机会。

　　如果我们对照一下三井不动产和三菱地所的ROA，就会发现，在90年代前后，三菱地所遥遥领先，但近几年两者出现了逆转。在提高资产效率方面，三井不动产的尝试已经开始结出果实。但在以顾客意向为转移的佣金经营方面，则有着太多的不可测因素。

　　UBS证券公司的冲野指出，如果参与的公司一增多，利润也有可能受到压缩。而实际上，三菱地所为压缩有息贷款，也在开始打算向赚取佣金的经营方向发展。捷足先登的三井不动产要继续保持优势，当然不能停步。

　　从过去“手中无土地”经营到现在“不带资产经营”，三井不动产发展方针的转变，实际上反映了日本地产业经营环境的变化，同样，其描绘的今后几年的蓝图也预示着日本地产业未来的发展趋势。

　　“以泡沫经济的破灭为转折点，日本的地产出现了根本性的转变。土地已不再是一种非得手中攥着才踏实的特殊财产，在如今这个客观性的价值是由市场来评价的时代，只有以自己的智慧和努力创造出具有真正有价值的Stock(资本)才有意义。”社长岩沙弘道的一席话道出了三井不动产经营模式发生战略性变化的指导思想。