地产列强的连横版图 大联盟取代“挥霍”时代

　　3月18日，福州阴雨连绵，骤降十余度的气温令这里冰冷而宁静。在一座有着浓郁古风的茶楼“芍园一号”内，来自国内52家地产公司的老板们，正在按他们的“程序”，有条不紊地为这个渐显成熟的行业联盟梳理头绪。

　　这个运行了四年之久的房地产松散联盟，至今头戴一顶令人下意识轻视的“帽子”——“中城房网”，就像众多起起落落的购房网站中的一员，首任轮值主席王石谈及这个问 题时说：“没有办法，当时行业组织不允许冠名‘联盟’之类的用词。”值得第三任轮值主席河南建业董事长胡葆森庆幸的是，第二任轮值主席冯仑送给他的最好礼物是一块名正言顺的“招牌”——从本次会议之后，“中城房网”行将更名为“中城联盟”，即“中国城市房地产联盟”。

　　联盟的必要

　　在经过从1993年至2003年十年的粗放发展之后，中国房地产可以大把挥霍“资源”的时代宣告完结，“土地”不能再随意释放，“贷款”门槛陡高。11号令、121号文件，像柔软的藤蔓一样，开始匀速伸展，把土地、银行贷款捆绑得越来越紧。在中城联盟福州会议中，最能刺激地产商神经的是建立“共同基金”，即是借助“中城联盟”这个平台引进境外基金。据该组织成员之一浙江最大的民营地产商之一南都集团董事长周兴治透露：地产基金前景十分广阔，美国投资巨鳄巴菲特对中国地产产生了浓厚的兴趣，并委托香港相关投资机构做投资分析。周兴治以肯定的语气说，最早在今年下半年巴菲特的基金就会进入中国地产。

　　新任中城联盟轮值主席胡葆森告诉记者，联盟将会把原本1亿的共同基金扩股为2亿，并以此为平台与国外金融机构合作将之扩大到5至7亿。

　　在“中城联盟”筹谋金融融资平台之际，另一个试图整合土地资源的链条正在酝酿之中。3月20日晚，京城俱乐部，几十个房地产公司的“头脑”们少见地聚集在一起，会议主题是北京4号令之后的土地获得途径，此次密谋的结果是一个新联盟的诞生。在本月，“北京房地产促进会”将正式改组，而华远地产董事长任志强将是会长的人选，记者问任志强：“会长职位的竞争可能还有谁？”语音未落，任以惯有的强悍语气说道：“应该不会有了吧。”那么加盟者有谁呢？任志强流利地道出了他的副会长人选：“冯仑、潘石屹我都会拉过来，让他们做副会长。”

　　3月29日，在尚都国际的售楼处，任志强与潘石屹签定了尚都二期的转让协议，潘将购得的项目定名为“SOHO尚都”。事实上，这次转让已成为以任志强为首的谋地联盟的“预演秀”。任志强用获得的现金，再去购进新的土地，由于土地权属的复杂性，不少土地有价无市，全因其中权属关系充满纠纷与陷阱，任志强其在政策及谈判、组织方式的优势，目前看起来是出手良机。

　　而这些土地再转让给像潘这样擅长营运产品附加值的地产商。记者问潘石屹：“您是否会担任房地产促进会的副会长？”潘麻利地答道：“我不会参加任何组织。”在京城地产市场，凭借实战连续数年销售额冠盖群雄的潘石屹，自有其评判地产企业强弱的标准。

　　任志强对他的构想，这样分析：一，面对4号令之后的招、拍、挂，中小企业希望能通过协会或联盟的自愿结合方式取得资金的合作，将更多的“鸡蛋”集中起来共同去换取“粮票”，并按“能”分配；二是除了政府公开的一级土地市场之外，中小企业还希望能有非官方的公开二级市场，希望能通过协会或联盟的自愿组合方式在二级市场的交易中，以非竞争而是协商的方式重组土地资源。在北京4号令之后，土地协议出让终止，但持有“计委立项”以及“规委审批”两项资格的约800个项文件之后目没有被4号令拦截，这些项目面对121贷款门槛升高、激烈的市场竞争，难以为继者不计其数，这正是任志强联盟的指向所在。潘石屹分析到：这些有两委审批资格的土地，流通转让的期限约为两年，之后土地一定是要通过拍卖获取。

　　显然，资源的有序迫使企业与企业之间开始互相往来，并企图使土地信息变得对称起来。

　　三大阵营

　　在北京房地产促进会浮出水面之前，最为活跃的是工商联住宅产业商会，这个组织被业内人士称为与“中城联盟”并列的两个行业联盟。但在任志强担当北京房地产促进会会长之后，商会与促进会的关系变得微妙起来，因为此前任志强是商会的活跃成员，但现在他将是促进会的会长，显然任的号召力无疑会全力倾向“促进会”。

　　在“中城联盟”以及“促进会”中，无论是作为参与者，还是观察者，万科董事长王石与首创置业董事长刘晓光，对于任何行业联盟的依赖性最小，有可能的倒是他们反过来对所谓的联盟，起到“中场”统摄的功能。

　　“与汽车、IT等产业相比，房地产由于地域性较强，企业之间的排他性最小。”王石一针见血地道出了为何房地产企业与企业之间看起来一团和气的原因。当然，形成联盟还需要更多的“充分”条件，与标准化的工业相比，地产行业还处于初级阶段，相互之间的经验借鉴尤为重要。但是，地产企业之间的直接经济利益关联还远不强烈。“每一个地产联盟刚开始的时候好像都是为了利益诉求，实际上都是心理诉求，走到后来，你会发现这些联盟演变成了诸多的朋友圈。”王石说道。冯仑和王石的观点如出一辙，他认为，建立长期的利益共同体最主要是靠信念和坚持，价值观高度统一，行动上才会妥协，而组织的目标越具体失败的可能性越大。

　　联盟的形成考量让人们想起西方关于组织行为理论的争论。在组织理论研究上，西方有一个提法叫“理性神话”，因为关于组织的传统理论起点是基于马克斯·韦伯的著述，功能主义者在这之上建立了组织理性的模式，因此人们被告知组织的管理者是理性的。另一种比较偏激而有趣的观点干脆把组织定义为文化。“文化纯粹主义者”认为，一个组织并不拥有文化，它本身就是文化。

　　谈及北京房地产促进会时，首创置业刘晓光并没有否认将会给予这个组织全力支持。“毕竟首创占有华远地产12.5%的股份，我们之间不仅仅是联盟，而且是股东关系。”刘晓光现在已然成为资源与资金的双重“借力点”，境外基金期望刘晓光可以找到好的投资品种，而土地资源则期望首创能够以合理的价钱“吃进”，“资源在向我们倾斜，但也需要有一个有机的产业链来消化这些资源。”刘晓光说。那么这条产业链的构成现在看起来就清晰多了，任志强在搭建一个平台，而有项目运营优势的潘石屹，将成为土地资源的强势“吞食者”。

　　地产大鳄的连横版图变得逐渐清晰，这些版图是雾化风散，还是将演变成“看得见的手”，只有让时间去勾勒。但已经很清晰的是，划分地产版图将是三个阵营——

　　京派：以北京的地产企业为主，刘晓光、任志强、张雷当属其代表，他们是自小生于斯长于斯的地道北京人。“京派”的明显特征是“政经”风格，关注时势，立论泼辣。尤其是任志强，在121文件发布之后，他振臂一呼引起的反弹，令其舆论影响力大大超过其他企业领袖或是联盟，这也大大出乎一向稳健的中城联盟的意料。与任志强相比，潘石屹和冯仑同在京城风格却不太相同，且冯仑的注意力集中在中城联盟，是否当属“京派”仍然是个疑问。不过，此次“京派”组织联盟，潘和冯的积极表态是意味着京派变得务实且有可参与性，还是大家捧场喝彩？尚不可知。

　　闯派：以从80年代初即南下闯海的人为主，王石、冯仑、胡葆森为其中坚，崇尚市场，富有强烈的社会责任感，对商业规律有理性的认知。刘晓光在评价万科的成长时说道，与北方企业不同，他们对商业规律已有较深的研究，规模生产、产品标准化已经走得很远；但北方企业的市场化程度则稍逊。

　　海派：这是一个划整为零的派别，因为从来也没有人挂出旗号，号称这里是长三角地产企业的联盟，事实上，地产的种种“秀场”都不见上海地产商的身影，不进排行榜、不参选风云人物、不参加行业组织。但上海的市场空间再红火，终归也有上限，走出去是必然结果。与高谈阔论的京派比起来，务实的上海发展商或许与“中城联盟”的共同语言会多些，但王石、冯仑身上透出的浓厚的理想主义色彩，却似乎与海派商贾的求实谨慎相去甚远。

　　争夺话语权

　　“我们保持了沉默，但是把话语权交给了别人。”王石并不否认121文件出台前后，保持沉默的做法事实上是不折不扣的失误，甚至有人认为中城房网是在坐享别人奋力争战的成果。

　　“中城联盟将设立发言人制度，每逢重大事件和政策变化，发言人将代表联盟统一表态”，冯仑肯定中城联盟将不再“失语”。去年121出台之后，任志强为代表的住宅产业商会做出了最为积极的反应。任志强、潘石屹大量接受媒体采访或是直接投稿于媒体评论新政策，住宅产业商会也主动组织座谈会与央行和政府交流。主动出击给商会带来的益处是明显的，这不仅确立了其舆论地位，政府在出台18号文件之前首先想到的就是邀请任志强参与讨论。而中城联盟和其三个核心成员却一直保持沉默。王石回忆当时的情景，“我们了解到情况后互相沟通了一下，最后决定保持沉默。因为121号文件代表了健康的趋势，与趋势抗争毫无意义。另一方面，为了平衡企业与企业之间的融洽关系，我们没有发表与同行的不同意见。”

　　不过，对于恢复中城联盟在业内的声音，王石、冯仑和胡葆森似乎都很有信心。中城联盟预备常年对行业进行研究，每年提交一份报告给相关政府部门和投资人，作为决策的参考，同时也力图建立与相关行业部门的沟通渠道，事先参与政策的讨论。王石称，大家只能听到一种声音的时候就没有比较，有了更多的声音人们才能得到更为准确客观的判断。

　　房地产企业终归不同于纯工业企业，微弱的排他性，令竞合的可能性大于竞争。而冯仑似乎承担了一个重要的“竞合角色”，由他策划组织的大型电视片《居住改变中国》已摄制完成，并将在全国140余家电视台播出，冯仑称：“我们期望在同业之间能予以道德层面的影响力。”而这件事情，则把王石、任志强、刘晓光等京派、闯派一并粘合了起来，《居住改变中国》仍将继续运转，更多有认同感的地产企业会被《居住改变中国》改变，毕竟，还有比圈地、赢利更重要的事情。

　　本报记者 吕尚春 姜洪桥 福州、北京报道