“证券化”商铺投资露脸京城 可望扭转现有局面

　　据称可给有钱但没时间的投资者减轻经营压力，还能有效降低投资风险

　　近来北京市场上悄悄兴起了一种全新的产权式商铺经营方式，可望扭转产权式商铺市场现有的混乱局面。有业内人士形象地把这种回报公开化、具有完整退出机制的商铺投资方式称为“商铺投资证券化”。

　　移植“两权”分离 意在保证经营整体性

　　分开业权和经营管理权的做法其实早已有之。数年前在北京兴起的产权式酒店或公寓就是其中的典型模式。然而将这一模式移植到商铺项目上，这在北京市场还是一种崭新的尝试。“朝阳无限”底商、碧溪家居广场、“朝外MEN”写字楼底商等项目成为在各自经营领域内最早吃螃蟹的一批市场先行者。

　　“朝阳无限”底商项目代理公司北京三连房地产经纪公司策划人马岩告诉记者，对产权式商铺而言，发展商或其代理公司坚持控制商铺经营管理权的目的并不在于短期利润，核心还是为了统一商业地产项目的经营业态，或者至少把持对经营业态的控制权，从而贯彻开发商原有的战略意图。

　　位于丽泽桥西北角的碧溪家居广场是一个专营家居建材的大型主题商场。由于发展商需要更快地回收资金，碧溪家居广场将其商铺进行现房转让，但规定商铺须委托北京腾飞物业投资有限公司经营管理，以保证商场的市场价值。

　　“朝阳无限”底商则是百货业商铺在此方面的先行者。据悉，“朝阳无限”底商将建具有鲜明韩国特色的韩SHOW百货，由韩国现代百货集团进行统一的经营管理。经营百货业需要有可靠的进货渠道，如果由业主各自经营，很难保证这一点。而且目前铺投资者大多是在职人士，这种承包经营方式也给有钱但没时间的投资者减轻了不少经营上的压力。

　　实现“股东”式经营与灵活的退出机制

　　将产权出让、同时收回对商铺的经营管理权，发展商或其代理公司事实上是用最小的代价获得了最大的收益。既减少了资金的占用，又保证了经营业态的统一。而发展商通过保有一定比例的商铺产权，会全力以赴地经营商铺以保证自己利益，同时在今后的合同续签、业主协商中仍可以凭借大业主的身份，取得更多的话语权。这种情形与上市企业股票发行有神似之处。小股票持有者虽然从公司的经营分红中受益，但在公司的经营管理上，还是大股东说了算。据记者了解，不少国外的大型商业地产项目早已采用了这一做法。

　　韩SHOW百货总经理、韩国现代百货集团驻北京办事处代表文镇亨先生告诉记者，韩SHOW百货公司本身将通过买断“朝阳无限”底商的30%，成为今后韩SHOW百货公司的大业主，而70%对外出售的商铺仍然由百货统一管理，这样韩SHOW百货公司可以最大程度降低先期对固定资产的资金投入，而将大部分精力放在百货经营方面，却仍然拥有整个商场的最大控制管理权。

　　完善的退出机制是这种模式与证券交易的另一神似之处。作为投资工具的商铺与股票相比，最大的缺点在于灵活度较差，一旦形势不妙或者投资者急需现金，退出市场却不易。新的商铺投资方式，则提供了灵活的退出机制。比如“朝阳无限”底商规定，3年内业主将按照合同获得每年10%的收益，3年后将根据市场行情重新签订合同。倘若此时业主对回报率不满意，可以选择将商铺按照购买原价退回。而碧溪家居广场则规定，如果业主找不到合适的受让方，由碧溪3年之内原价买回，3年之后，每年回购价格递增5%。这些退出方式都将大大减低业主的投资风险。

　　多种风险机制保障“证券化”商铺投资

　　任何投资都有风险，“证券化”的新商铺投资方式也不能例外。风险保障因此成为投资者选择投资项目的一项重要标准。

　　目前北京市场上几个类似经营方式的项目的风险保障方式各不相同。比如碧溪家居广场以其自身的营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保证方式。而“朝阳无限”底商韩SHOW百货则通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿。同时这几个项目也均可通过银行办理按揭贷款和购买相应的保险。

　　将商铺交由发展商或其代理统一经营，虽然可以通过统一业态来贯彻开发意图，但市场风险仍是不可避免的。合同所规定的固定回报、原价回购等在企业经营正常的情况下不难兑现，甚至发展商还可能求之不得，但一旦出现经营失败，则可能沦为水中月镜中花，无论是何种退出方式，真有危机出现时，投资者仍将遭受一定的经济损失，可能牵涉的法律程序和手续也非常繁琐。因此投资者仍需加倍小心，务必要选择具有可靠担保方式、市场定位准确、经营管理先进的项目进行投资。

　　专题采写/本报记者 江玮