海外基金青睐上海滩 《产业基金法》欲出还休

　　本报记者王其明上海报道

　　“每周，我都要接待将近三五个基金经理，一个经理背后就是一个基金。”基强联行投资顾问管理有限公司董事总经理陈基强对记者说：“现在，每个月平均有二三十个海外基金经理到上海来，寻找房地产投资机会。”

　　一场海外基金抢滩上海房地产的风潮正在悄悄发生。

　　房地产企业融资困难海外基金乘虚而入

　　121文件出台是房地产业的一个分水岭。因为121文件的要求，开发商的自有启动资金由原来的20%～30%上升到40%～50%，企业资金缺口大增；而且，去年7月开始的土地招标，使得土地价格大幅度上涨，涨幅高达30%～50%，并要求企业在6～12个月内付清；再加上今年经济形势的趋热，国家开始严格控制房地产企业的贷款。几重夹击，房地产企业融资空前困难，不得不考虑其他融资方式，央行也鼓励企业进行多元化融资方式，这时海外基金对他们来说就是及时雨。

　　海外基金拥有雄厚的资金实力，也一直在寻找好的投资机会，一直注意中国，尤其是上海的经济发展。上海房地产业连续多年持续发展，投资回报高，更是为这些基金所垂涎。基强联行董事总经理陈基强对记者说：“在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%。在上海，这些基金投资的年净收益率为20%～50%。所以他们观望了几年，从2002年开始，加速在上海投资，今年将是一个基金投资上海房地产的高潮年。”凯德置地中国控股集团公关部经理李峥洁也对记者说：“我们开发的项目销售非常好，对回报前景非常乐观。”

　　2月24日，瑞安集团和美罗控股有限公司、花旗亚洲企业投资公司、渣打银行及捷成洋行这些国际知名投资机构，共同组建瑞安地产，专门投资内地房地产项目。瑞安集团也正是因为资金不足，不得不出让股份给他们以换取资金。陈基强说，现在想进入上海的基金，主要是美国、欧洲的，甚至还有一些中东基金。

　　作为房地产金融投资专业顾问公司的基强联行董事总经理，陈基强有着香港、新加坡、美国三重海外背景，早在五六年前，陈就开始接触海外基金经理，陈基强说：“那时，他们都不投钱，只是来上海看市场。”但是，到了2001年，形势开始改变，“2001年时，海外的基金经理们问我，怎样进入上海、进入中国？2002年，他们问怎样进入项目？2003年，他们问可以买什么项目？”陈基强对记者说：“现在，他们则问有没有项目可以卖？”

　　刚刚和世界前三的基金投资机构ING达成共同合作协议的上海复地集团董事总经理范伟也对记者证实了这点，范伟说：“很多海外基金现在主动和我们接触，希望合作开发房地产项目。”

　　基金投资中国就是为了回报，中国企业则抱有更多的期望。“如果单单从融资角度出发，复地2月初在香港上市融资17.5亿港币，绝对足够我们开发和ING合作的项目。我们和ING合作的目的在于，通过合作，吸纳他们良好的国际化项目投资管理经验，而且通过这次和ING合作，为以后长期与这些投资机构合作奠定基础，”范伟说。

　　在美国，房地产基金主要投入的是写字楼和购物中心，两者占全部投资的45%，住宅只占11%。但是，张义鸿说：“现在，在中国，这些基金最感兴趣的投资是住宅。”戴德梁行(上海)执行董事总经理张国正说：“基金投资住宅，因为住宅收效快，受益也比较稳定。这也反映出市场刚刚启动，长期来说，基金还是会选择写字楼和购物中心的。”

　　ING、Rodamco、摩根士丹利等著名基金则选择和上海开发商合作开发房地产项目。其中最为著名的就是摩根士丹利和永业集团合作开发的“锦麟天地雅苑”，这个项目取得了非常大的成功。最近，引人注目的是洛克菲勒也正在积极谋划进入上海，据悉，正在洽谈南京西路某地块的开发，并被邀请参与外滩源的开发。

　　基金不是慈善家

　　和海外基金合作，是解决企业资金困难的一个途径。但是，并非像一些企业所想象的，只要有好项目就可以找到海外基金合作。基金在国外发展了几十年，对风险的控制非常严格。尤其对不熟悉的市场，审批项目时要求非常高。复旦大学房地产研究中心副主任华伟说：“基金对企业是一个很好机会，但是，对企业要求也很高。基金不是慈善家，而是为了追逐利润。对合作企业要求很高。”

　　对于基金的要求高，范伟深有感触，他说：“这些基金对合作企业、开发项目要求非常高，我们和ING谈判前后花了半年多时间才取得成功。”他透露，开始谈判时非常艰难。在复地香港主板上市，提高了企业的知名度、透明度后，对合作成功有很大促进作用。

　　陈基强说，基金挑选企业，主要看重如下几点，项目的产权合法性，比如，外国人很难理解土地批租制：这些土地只有土地使用权，没有所有权。公司的架构模式和性质必须清楚，资料必须详细、明确。而且，进出机制要清楚。

　　华伟对记者特别强调中国企业一定要明白国际惯例，国外这些基金审核项目时，专业法律和审计人员是非常关键的，他们对项目合作具有完全否定权。这和国内不一样，国内是老总拍胸脯保证，但这在基金专业法律和审计人员面前是没有用的，他们需要的是准确的信息。

　　张义鸿也透露，正是因为要和基金合作，企业需要做大量事情，比如提高企业品牌知名度，更加专业化，风险控制更为严格等等。

　　市场呼吁产业基金法

　　正如华伟所说，中国不缺资金，民间资本其实非常雄厚，中国缺的是合法的投资渠道、机制。在美国，个人投资主要通过基金，这些基金由专业人员来操作、管理，最有名的就是索罗斯。在中国，目前没有一个在本土募集、本土投资的合法产业基金，有的只是非法集资。中国急需产业基金法。

　　在刚刚结束的两会上，已经有代表提出了产业基金法的议案。政协委员、全国工商联副主席、德隆国际战略投资有限公司董事局主席唐万里，在今年的全国政协会议上，提交了《关于积极发展产业投资基金，加快我国产业投资基金立法的提案》，认为当前我国迫切需要对产业投资基金立法。他的提案建议，一是依法支持和大力发展产业基金，扩大集合委托、委托投资和委托贷款业务，进一步使庞大的民间资金和城乡储蓄转化为资本，实现投资增长和居民受益增加的双赢局面；二是推进产业基金立法工作进程，充分发挥产业基金对产业升级与资本市场发展的作用。

　　但是，中国产业基金法暂时还很难出台。华伟认为，主要原因是市场环境还不完善，法律出台的配套条件还很不成熟。首先，诚信体系不健全，不光是个人诚信、企业诚信，还包括政府诚信，尤其是各地方政府诚信。一些基础行业的信息披露还不充分，投资者无法找到全面、准确的投资信息。同一产业在不同地方游戏规则不统一，比如房地产业，在各地区税种、税率，费种、费率都不统一，这些都严重制约了产业基金法的出台。

　　范伟对记者说：“产业基金法出台可以更好的规范基金行为，保障最终持有人应得的权益，因此，应该在税收上要有所创新，避免双重或多重征税。应该说在国家大力推动资本市场持续健康发展的背景下，如何有效与娴熟地运用这一金融工具，是各行业都要积极探索的问题。”

　　背景

　　在海外，房地产基金是基金的一个投资方向，专门只投资房地产的基金几乎没有。房地产基金最早出现于20世纪60年代初的美国，此后，日本、英国等国家纷纷仿效。目前，美国大约有300个房地产基金，总资产超过3000亿美元，而且，大约半数在纽约交易所上市。在亚洲，日本、新加坡是90年代才有房地产基金的。香港，完全在本地招募股本，并进行投资的基金在二三年前才出现。