贴息委贷突破央行房贷新政今典集团打擦边球_经营管理_财经纵横

贴息委贷突破央行房贷新政今典集团打擦边球

http://finance.sina.com.cn 2003年08月27日 12:07 中华工商时报

　　本报记者陈雪根

　　经过大约三个月的激烈反应，北京的房地产开发商终于静下心来面对现实，设法化解央行121号文件给业内带来的强烈冲击。正在北京CBD进行苹果社区开发准备的今典集团日前出资两亿元，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款的方式提供给苹果社区购房者，据开发商张宝全说，此举意在弥补“121文件“封顶按揭规定造成的消费断裂，规避金融机

构风险。

　　6月30日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这一规定几乎堵死了房地产开发的所有资金渠道，除开发贷款、土地储备贷款及建筑公司流动资金贷款受到严格限制

　　外，“封顶按揭的规定，对个人住房按揭贷款也做出了重要调整，对发展商来说，“封顶按揭的规定是一把双刃剑，在堵死下游资金来源的同时加剧了客户资源的争夺。尽管目前央行尚未出台相应的实施细则，但开发商已经感受到了飕飕秋风。

　　与其被动等待，不如积极应对，这正是今典集团张宝全的想法。为此，他拿出两亿元交给正在寻求途径进入房地产信贷业务的北京市商业银行，让他们向苹果社区的购房者提供“贴息委托贷款。这还只是一个“药引子，据张宝全介绍，这两亿元资金一旦滚动起来，预期能够带动大约10个亿的信贷规模。他的自我评价是：此举对金融市场和房地产市场都具有重大意义。对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融投资工具的多元化和多样性做出了一种尝试。

　　据了解，今典此次推出的贴息委托贷款实际上就是由开发商向银行提供两亿元资金，由银行和发展商对购房者进行房贷信用评估，通过评估的客户，将签定一份正式的按揭贷款合同，客户可从银行得到一笔贷款，这笔贷款的本金来自今典集团，同时其贷款利率比银行正式的按揭贷款要低一个百分点，这一“贴息委托贷款在苹果社区取得销售证之后开始实施，到封顶时，自动转为正式的银行按揭贷款，执行国家规定的按揭贷款利率。

　　据说这是一个多赢的局面。张宝全承认，121文件对消费信贷的限制造成了消费信贷在结构封顶前的断裂，使企业原有市场优势和经营优势及产品优势受到严重影响。苹果社区通过先期宣传，已经有将近4000人预约登记，其中有80%是需要按揭购房的客户，苹果的开盘起价定在每平方米6000元，张宝全的心理价位是每平方米6500元，其间500元左右的价差要支付各种成本，这样，购房者多出了钱，但公司并没有多挣一分钱，是一个“双亏的局面，对他所宣称的最优性价比是一个致命的打击。变“双亏为“双赢，使客户能够以最优价格购到最合适的房子，使开发商能够保住项目原有的客户，保住性价比优势，保住经营优势，是张宝全拿出资金以贴息的方式“委托贷款的目的之一。

　　但也有业内人士对此将信将疑。有人直指此举实际上无异于开发商借钱给客户，是为了让登记客户尽快下单，但购房者是否得实惠还得算细账。首先，从正式销售到封顶时，房价将上涨每平方米500元左右，这500元从何而来？虽然低开高走是所有项目的销售策略，但张宝全认为，这是因为资金成本加大而非利润增加导致的结果。如果张宝全用自有资金盖到封顶，他所损失的无非是存款利息，资金成本应该不会增加很大，如果是拆借来的资金那倒另当别论。贴息贷款使得他获得了比银行存款高得多的利息，同时提前获得了20%的首付款，两亿元的药引子带来的是滚雪球一样的利息收入和首付款，哪里还有那么高的资金成本呢？张宝全的解释似乎没有解决大家的疑问；其次，如果这笔钱确实是自有资金，张宝全可谓一举两得，既保住了客户，又从客户身上获得了比银行存款高得多的利息，购房者虽然获得了比银行按揭利率低一个点的贴息贷款，但他不仅要提前支付首付款，还要承担从开盘到按揭期间的贷款利息以及期房风险，而央行“封顶按揭要规避的正是购房者面临的期房风险。

　　今典集团认为，推出贴息委托贷款，是希望加快投资工具多样化和多元性所作的一种尝试。目前我国市场的房地产信托资金只限于开发信托，即信托机构将信托资金提供给开发商进行开发；还没有出现按揭信托。而相对于开发的风险，按揭的风险要小得多，在贴息委托贷款这种方式下，信托机构完全可以介入，参与到房地产信贷市场的资金运营中来，具体而言，就是将信托资金以按揭的形式提供给购房者，从中获取存贷利息差。也有业内人士对此持质疑的态度，信托基金介入按揭业务可以理解，但开发商是否可以介入银行业务尚存疑问，同时，贴息委托贷款的合同实际上就是按揭贷款合同，所有的程序和手续都是一样的，这是否在实质上等于提前启动按揭贷款还有待商榷。因此，也有人为121文件出台后第一个接招的张宝全捏着一把汗。

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