世界地产巨头麦当劳在京为何不是地产大亨？_经营管理_财经纵横

世界地产巨头麦当劳在京为何不是地产大亨？

http://finance.sina.com.cn 2003年06月27日 13:17 北京现代商报

　　前不久，有关麦当劳经营亏损、食品涨价的消息，一时成为热点新闻。其间有关麦当劳抛售部分房产的报道，也许会使人们感到困惑，餐饮公司与房产有什么关系，难道麦当劳是把总部卖了？答案可能会令人有些惊讶——

　　提起麦当劳，巨大的“M”拱门，金黄色的薯条爽口的可口可乐，美味的巨无霸会首先映入脑海。其实，麦当劳不仅仅只是个卖汉堡的快餐商，还是一个地地道道的房地产商，

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旗下的地产数量已经足以让麦当劳成为世界地产巨头。如果你对麦当劳做地产并不奇怪，那么你是否知道麦当劳在北京也置有地产？

　　地产收益为“M”涂金

　　对于不属于自己的房地产，麦当劳用低价签租很长时间，并拥有“优先购买权”。

　　麦当劳的全美万家店铺中，60%的所有权是属于麦当劳的，另外40%是由总公司向土地所有者租来的，麦当劳租地时定死租价，不允许土地所有者在租约内加上“逐年定期涨价”条款，但在出租给加盟者时，却把所有的保险费、税费加了进去，并根据物价上涨情况，理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金。这其中的差价有2至4成。当餐厅生意达到一定水准后，各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳，叫做“增值租金”。麦当劳不仅由此赚到了40%的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。在麦当劳的收入中，有1／4来自直营店，有3／4来自加盟店，而总收入的90%来自房租。

　　麦当劳在美国将旗下拥有的60%地产、麦当劳食品的专利以及商标授予权，三者合一，通过餐馆服务技术以及授权、广告效应和场地租借等方式，将客户最大限度地吸引到他们的房地产中来，在自己拥有的每一寸土地上获取最大的经济效益，不断地扩充着麦氏房地产资产。

　　据美国的专业人士分析，麦当劳一直沿用“朝两个截然不同的方向赚钱”的经营办法。除了通过特许加盟收取约占销售4%的特权收益外，还通过房地产运作得到相当于10%销售额的租金。租金收益高于特许收益，也是麦当劳长期以来选择以超过任何人想象的速度圈地、建设和开新店来追求利润的原因。

　　克罗克创建麦式房地产

　　麦当劳的房地产战略来源于他的创始人之一——克罗克。克罗克为了推广麦当劳的连锁店只收取非常低廉的连锁服务费。麦当劳取得了成功，使得除了克罗克之外的所有加盟者都赚到了钱。例如：上世纪50年代末期的时候，平均一家麦当劳餐厅的年营业额为20万美元，而克罗克只依照合约每月收取2800美元(另外1000美元要给麦当劳兄弟)，而他的一大堆加盟店主平均每人可获利4万美元。为了使自己的麦当劳公司能够赚到钱，克罗克决定从房地产中取得利润。

　　20世纪60年代初期，麦当劳就配备了3架飞机，并雇用了大批专业化房地产人材，让他们飞遍全美各地，克罗克本人也常随身携带收录有全美报纸名称、出版地点、当地人口及商业情况的资料手册，他们的目标只有一个，就是寻找合适的地产。由于城市地价高昂，麦当劳就瞄准了郊区，克罗克让房地产工作人员去找那些学校、教堂、新房子附近的地产，包括加油站。麦当劳在郊区的房地产，大多都是20世纪70年代所购买的，随着经济发展，麦当劳的房地产价值不断上升。

　　麦当劳在中国的房产策略

　　1994年，麦当劳在北京购置了一处房产。

　　麦当劳购置的房产就是现在的万通餐厅。据万通集团业务部当年经手麦当劳购地的负责人介绍，选择在万通购地，麦当劳是看重了这里地价的升值机会。万通原先是要建设成京城高档品牌商城，虽然最终没有成功，但是遥身一变的万通小商品市场，依旧给这个地区聚敛了充足的人气。一街之隔的阜成门华联也为万通地段的商气增色不少，麦当劳选择在这里置地自然是对这个商圈有足够的信心。据了解，当初麦当劳购置地产时，万通的报价是每平方米3000美元，而麦当劳最后的成交价虽然无从知晓，但可以肯定的是成交价要远远低于万通的报价。目前，麦当劳万通餐厅是北京麦当劳生意最红火的店铺之一，接近万通、华联两大商场，使得麦当劳受益匪浅。

　　据了解，目前万通大厦由于地产接近购满，已经少有业主继续购置，而万通大厦的转租率非常的高，目前万通大厦每建筑面积租金的报价是每月21美元。而万通麦当劳餐厅的面积有近600平方米，也就是说如果麦当劳将餐厅的面积出租或者在发展特许加盟的时候转租给加盟商，麦当劳每月就可以有12600美元的收入。

　　值得注意的是，北京麦当劳在购买了万通餐厅之后，就再没有继续购买店铺，其在京的其他餐厅全部采用了租赁的形式。一位餐饮业界的经营者告诉记者，一个餐饮企业日常的经营成本很大一部分是租金，因此如果企业的资金储备和周转良好的话，购买可以节省一大笔租金的开支。但是购买地产所需的大笔资金也会给资金储备不足的企业造成资金周转上的困难。麦当劳在购买万通之后并没有继续购地也许就是出于这个方面的考虑。

　　据业内人士分析，麦当劳目前在中国并没有开展特许加盟业务，也许也是其在中国没有继续购置地产的原因之一。由于中国目前关于特许加盟的法律法规还不健全，麦当劳在进入中国10多年的时间里一直没有发展特许加盟业务，这也使得麦当劳在美国本土靠将地产租给加盟商的生财方式无法进行。

　　据业内人士透露，麦当劳的特许加盟业务正在积极地运作之中，虽然没有确定的时间表，但是中国第一家麦当劳的特许加盟店开业的时间或许不会太远。随着麦当劳特许加盟业务的展开，类似于美国麦当劳的地产赚钱术也将成为中国麦当劳的经营策略之一。

　　商报记者刘昊／文

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