新房贷政策震动楼市 房地产公司加速优胜劣汰

　　市场猜测了许久，收紧房地产信贷的规定终于出台。6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)。值得注意的是，该通知涉及的内容，几乎涵盖了房地产信贷的全过程，包括开发商开发贷款、土地储备贷款和个人住房贷款等各个环节。而其中的关键词十分明确：抬高房贷门槛。

　　银行监管由“防”变“控”

　　对新的央行房贷政策，有关专家认为，《通知》表明央行对房贷调控重点由“防”变为“控”。其中一系列的政策调整将导致房地产供需关系的变化，开发商和银行也将面临一场新的生存变局。

　　业内人士分析，由于房地产行业是资金密集型行业，开发商对银行贷款的依赖程度非常高。目前房地产开发资金来源中30%左右是银行的直接贷款，开发资金来源的另一部分———自筹资金中有很大一部分是来自于个人按揭贷款，所以，两项加起来，银行贷款超过40%。再加上目前有些建筑企业垫资施工的现象，实际上，在房地产投资资金来源中，直接间接的银行信贷资金大大超过70%，金融风险过于集中。因此，收紧信贷对房地产业资金链的影响显而易见。

　　针对建筑商垫款现象，《通知》强调商业银行须严控建筑商流动资金贷款流向，严格防止建筑施工企业用银行贷款垫资房地产开发项目。这表明：信贷资金从建筑商流入开发商、开发商借建筑商逃废银行债务，已经引起央行高度重视。目前的情况是建筑公司愿意为工程垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款，余款则在售完楼后再支付。而通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不应出现拖欠建筑商资金的问题。但如果出现销售不畅，资金链就会断裂，金融风险就会出现。

　　由于新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，有专家分析，这一政策对于房地产公司而言，将面临重新洗牌，加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰。当然，产品定位不合理的开发企业也将难以获得银行的支持。

　　另外，新政策的出台将有力杜绝“空手套白狼”的情况发生，防止住房消费的过度超前，抑制炒卖房地产行为，抑制房地产价格的过快增长，保护广大消费者权益。

　　结构性供需矛盾缓解

　　据悉，近几年，房地产金融业务快速发展，有关数据表明，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。

　　但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。

　　而从市场结构来看，目前我国房地产市场存在的问题，主要是结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高，而低价位房屋则供不应求。因此，严控房贷将使结构性供需矛盾缓解。

　　《通知》指出房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目。并提出“对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例”。这将对炒楼行为起到一定抑制作用，有利于降低房价，调整房地产市场产品结构。

　　实际操作有待规则细化

　　央行《通知》调控市场的思路是明晰的，但从《通知》具体条文看，操作性不强。一些业内人士表示，《通知》对市场中出现的问题作了比较全面的要求，但在实际操作过程中有一些问题，有待细化。

　　如怎样对个人购买“第二套住房”进行认定？购买房改房后，再购买商品房自住，算不算“第二套住房”？对于多套住宅贷款规定的操作性不强，主要是投资用房的界定非常难，而多套住房的户主和按揭可以用其他直系亲属的名义办理或者在多个地区拥有多套房子，银行处于信息不对称地位。

　　其次，对“大户型、大面积、高档住房”的定义说法不一，目前国内并没有“高档住房”的统一定义，因而贷款是否用高利率就有很大的政策空间。

　　而且《通知》虽然要求，商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。当然，这点可以由各家银行根据自身风险来调控，在各家银行房贷中争夺客户的增值服务手段并不多的情况下，如果有一家银行调高首付比例，很可能造成一大批客户的流失。有专家认为，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。本报记者 陈韩晖