| 热点：福布斯富豪与“中国第一卫星城”危机 | |||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年05月28日 07:03 21世纪经济报道 | |||
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本报记者 左志坚 刘华 杭州报道 “天堂都市，东方巴黎。”在网页上，计划占地6579亩、号称“中国第一卫星城”的天都城这样定义自己。 而这也正是它的缔造者浙江广厦集团(600052.SH)董事局主席楼忠福心目中的蓝图——在杭州北郊余杭区星桥开发区内，充满法国风情的白色大理石建筑，掩映于江南的青山绿水之间。天都城被楼忠福视为自己“企业经营城市”理念的第一件杰作。为此，楼忠福准备投资90亿元，其中一期占地1500亩(已投资约5亿元)。他计划“先造环境，再开发房产”，最终由企业经营一个集房地产、新兴产业培育与卫星城建设、旅游休闲等概念为一体的综合性卫星城。 然而，2002年下半年，与天都城有关的各种传言开始传播。譬如，天都城前任总经理神秘离职，天都实业公司资金被套走；国家土地拍卖政策彻底实施，天都城的后续开发用地难以申请；杭州地铁项目冻结，天都城房地产“地铁概念”消失……一系列的传言，使这座蓝图上的人间胜景处境尴尬。 “天都城的确遇到了困难，而且困难比我想象的要大，但还在我们的承受范围之内”。5月22日下午，接受本报记者采访时，天都城项目负责人、天都实业董事长郑可集如是说。 身世悬疑 天都城的身世，仿佛就是一段曲折的传奇。 根据记者从杭州市余杭区工商局获得的资料，天都城的开发商天都实业的前身，为1998年8月注册成立的“东方科学乐园”，当时的注册经营范围为旅游、农业，法定代表人方荣跃。为支持“东方科学乐园天都城项目”，当地政府也曾计划，协议转让2500亩土地给“东方科学乐园”的母公司浙江广厦集团。 而在当时，余杭是杭州的郊县，这2500亩土地地价平平，楼忠福把握住城市化的趋势，认为在郊区大规模开发房产很有前景，并逐渐产生独家运作卫星城、“企业经营城市”的设想。 随后，1999年4月20日，楼忠福向余杭区政府汇报，要在余杭星桥镇建造常住人口达10余万人的卫星城，并提出先建旅游设施，再滚动开发房产的模式。当年10月，楼忠福成为“东方科学乐园”的法定代表人，公司经营范围中增加了房地产开发一项。 一年后，浙江广厦选择与一家名为盈华实业的小公司合资5000万元，成立“浙江天都实业有限公司”，共同开发上述项目，浙江广厦占股90%。 2000年10月，天都实业与杭州市相关部门签署受让星桥开发区6579亩土地的意向性协议。 记者调查发现，盈华实业当年在工商局的注册材料显示，该公司经营范围是：实业投资开发；新产品技术开发；汽车、机电、五金、仪器设备的销售等。也就是说，它并非一家房地产公司。 值得注意的是，盈华实业1998年的原始登记申请中，经营范围包括“房地产开发、经营”，但最终批复的营业执照上并无这块业务，仅仅表明有“实业投资”业务，而盈华实业董事长斯正明的履历表明，在合资之前，他并无房地产开发经历。 既然如此，广厦集团为什么选择与盈华实业合资、并由斯担任副董事长兼总经理？接受记者采访时，郑可集如是回答：“斯总是楼总的朋友。” 2000年11月8日，上述项目以“东方科学乐园天都城项目”的名义正式奠基开工。随后不久，盈华实业负责人斯正明成为天都实业副董事长兼总经理。 2001年11月16日，“东方科学乐园”正式更名为天都实业有限责任公司，法定代表人由楼忠福变更为斯正明。之后的三个月内，天都实业法定代表人再次变为楼忠福。 据天都实业内部人士透露，2002年10月份，斯正明离开天都实业。今年1月，浙江广厦集团又以全资子公司龙翔大厦的名义，收购盈华所持天都10%股份。至此，天都实业成为浙江广厦全资公司，斯正明与之分道扬镳。 现实之困 也就在斯正明退出之前的数月，天都城的用地问题浮出水面。 据消息人士透露，此前天都城虽然号称占地面积6579亩，但这并非浙江广厦已经购得的土地。截至目前，天都城只是作价约2亿购买了首期1500亩土地。 然而，2002年7月1日，国家土地招标政策正式实施，该政策规定，经营性用地必须公开招标。斯正明说：“天都城第一期土地是以协议出让性质获得的，现在国家政策改变了，原有的土地购买意向不具备法律效力，必须全部挂牌竞标，这对天都城的二期开发造成了很大影响。” 在接受记者采访时，浙江某房地产企业老总则表示：“天都城二期土地拍卖时，谁都可以投标，一旦土地价格抬上去，楼忠福原来的计划就会被打乱。” 该老总亦强调，拍卖价格要比协议转让的价格高很多。即使按其首期1500亩协议转让的地价2亿元来测算，后期约5000亩土地成本的增加值无疑是个天文数字。在谈及这个话题时，郑可集也向记者表示，天都城的开发总成本可能要超过90亿，这比最初的预算多出10亿元。 但是对于天都城来说，地价猛增或许还不是最麻烦的因素。“万一有公司执意在天都城拿下一块土地，天都城的规划就成了泡影，已建成的旅游景区也成了其他公司房地产项目的点缀，天都城岂不成了笑柄。”一位熟悉广厦的人士分析说。 除了后续用地的难题，杭州老百姓最关心的则是地铁对天都城的影响。 据了解，原来杭州地铁规划有两条线，一期是从城西-武林门-火车站-萧山，二期是从火车站-余杭。浙江广厦当初宣传说，二期地铁将从天都城附近通过。 但是，国务院去年已暂停了杭州地铁申报项目。 地铁项目暂停后，天都城的交通问题凸现。记者从杭州市区前往天都城采访时，出租车在没有堵车的情况下花了40多分钟时间。司机黄师傅说：“当时杭州人预定天都城的房子就是冲着地铁来的，现在地铁没了，好多人要求退房。” 杭州市民孟女士也为购买天都城的房子而后悔不已，她对记者说，即使浙江广厦不缺钱，但考虑地铁没有了，天都城住宅项目迟迟不敢大规模开发。“设想一下，现在开工建设了，有没有人敢买？买了以后会不会是个空城？所以我认为，地铁的改线，实际上已宣告了天都城作为卫星城设想的失败。”她说。 销售状况的变数又直接影响到天都城后续开发的资金问题。浙江广厦原先的如意算盘是，一期50万平米房子，以每平米2300元～2500元价格售出，至少也能回笼8亿～10亿元资金。现在，回笼资金能有多少还是个未知数。 而今年5月开始，建设银行总行又出台规定，禁止向以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的企业贷款。而资料表明，浙江广厦的主要贷款正是来自建设银行。 在成本大幅增加，后续资金又大打折扣的情形下，天都城离它最初的规划将差距多远？ 身后事 而在此时，天都城的旧东家之一盈华实业，却已经成功从天都城项目中“金蝉脱壳”，并开始了自己的新生。 在斯正明离开天都后不久，2002年10月30日，盈华实业向浙江省工商局申请将注册资金由1000万增加到4000万。这一申请旋即获批，而此时，盈华实业的董事长已在2001年9月变更为斯正明的父亲斯祖洪。 5月25日，斯正明还透露：“我已专门注册了一家浙江兆业房地产公司，准备在浙江萧山开发楼盘；在上海卢湾区新天地附近也谈了一个项目，约有70亩土地。” 显然，这些新增加的注册资本，新的房地产项目都需要不菲资金。但是，斯正明始终不愿透露上述资金来源，只是称：盈华除了天都城外还有很多业务。 盈华实业财务部一位员工则向记者透露，盈华实业最好的业务就是房地产。他说盈华实业在杭州蒋村有一块30亩的地已经开发完成，房子都已经售完，而且“天都城项目我们赚到钱了，具体数额涉及商业秘密，不能告诉你”。 而就在此时，杭州郊区的房地产竞争也日渐升温。 去年以来，随着杭州市区土地存量的减少，楼盘开发相对成熟，供求趋于饱和，而郊区虽然房价低，但需求量大，可以走规模化经营的道路，因此越来越多的企业开始看好郊区房地产市场。 在楼忠福筹划天都城项目的同时，浙江一批大型房地产商也纷纷垂青杭州北郊的余杭区，在这里投下重金。例如，浙江绿城集团打造的余杭桂花城项目占地300余亩，新城房产也圈地120亩开发楼盘，深圳海王集团更是斥资100亿元兴建海王杭州生物工业园和住宅项目杭州凤凰城，估计在三到五年内完工。 如果这些地产巨子真的打上天都城二期规划土地的主意了，楼忠福的胜算有几成？ 楼本人在接受当地媒体采访时并未回避这个问题，他说，要保证天都城有较低的房价，首先就是将土地拿下来，把投资成本锁定在一个可控的范围；其次，由于所有公建配套都不是企业无偿投入的，“其它企业也不能无偿占用我的资源，你要进来，必须要发挥你的资金实力，来共同经营、共同开发，把配套设施的成本降下来”。 杭州地产界人士认为，超大规模楼盘的风险不言而喻。天都城这个项目中，土地转让政策和城市交通规划在不到半年内接连变化，令前景光明的天都城顿时陷入了泥潭。 而困难重重的天都城，也正在寻找自救之道。 有知情人士透露，浙江广厦方面已向国土资源部规划司等部门反映了用地报批方面的困难，有关部门表态说，“加强规范管理不等于一刀切，浙江广厦天都城的用地报批是遗留问题，应在尊重历史的基础上实事求是地解决”。 郑可集亦表示，地铁对天都城的影响不大，因为“浙江广厦不是因为余杭有地铁才来投资，地铁只是锦上添花，而不是命根子”。郑表示，目前在配套服务方面，公司在考虑是否可以为天都城住户配备免费的中巴，以解决交通问题，“这算是为住户提供增值服务”。 “而天都城一期大约在年底交付，到那时交通问题基本上都可以解决了。”郑可集极力淡化天都城的交通问题。 据郑可集称，天都城已投资的5亿多元资金中，只有8000万元来自银行。而浙江广厦的账面上还有3亿多元资金，整个集团负债率也非常低，“天都城碰到的困难还在我们的承受范围内”。 天都城的宏伟计划还在脚手架上，楼忠福的浙江广厦面临的考验才刚刚开始。
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