上海房价 打破扁平

　　一系列的信息表明上海在未来相当长的时间内，中心城区的房价仍有上涨空间(或比较抗跌)，而边远地区的房价目前已基本到位，甚至存在较大风险

　　一年多前，笔者曾撰文，指出当时的上海房价，存在结构性不合理的隐患，主要是高价房不高，低价房不低，呈现出扁平化的趋势。比如说，具有地标中心概念的静安区，每平方不过近万元，而出外环的春申板块，买一平方要化7000元，显然不尽合理。为此，笔者提 醒打算买房的消费者：一是从性价比的角度上分析，购房应当在中心城区下单；二是即便日后上海房价出现波动，中心城区的房价要比外环线抗跌，甚至不跌反涨。

　　上海房价结构演变趋势

　　一年多过去了，上海房价结构的演变趋势，印证了笔者当初的判断。今天中心城区，鲜有每平米1.5万元的新盘，而最近卢湾新天地一楼盘，开出了每平米6，000美金的天价，尽管这仅是个案，而且买者多系海外成功人士，但业界认为，这个价位打开了中心城区高价房的上涨空间。而当时认为房价偏高的外环线一带，尽管大部分楼盘的价格仍在一年多前的高位上盘整，但部分楼盘开始或以优惠促销，或直接降价。总之，买气明显不足是不争的事实，明眼人都知道，假如宏观调控持续下去，各种对房价构成利空影响的政策措施持之以恒，甚至变本加厉，假如有一天上海平均房价真扛不住出现下降的话，跌的权重肯定由边远地区房价所贡献。

　　亮点只在中心城区

　　事实上，笔者这个观点可以从当前许多信息中得到佐证。

　　比如说，从今年下半年起，无论是新开楼盘抑或二手房，都出现中心城区交易量明显大于中环线以外的情况，与此同时，中心城区的价格仍然在不紧不慢地向上拱，以致于有一种价量齐升的态势。而中环线以外，则出现成交清淡与价格微跌相伴的现象。

　　据最近公布的空置率数据，以及结合空置率分布情况进行分析，也是由中心城区向外，逐渐上升，中心城区几乎不存在空置房，而中环以外的空置率远高于全市，由此构成了全市2.7%空置率。

　　再从房屋租赁情况看，无论是出租率还是租赁价格，同样也出现了由中心城区向中环线以外，依次下滑的趋势。所有这些现象都表明，如果说上海房地产市场仍有亮点的话，这个亮点就在中心城区。

　　8.31大限影响供求关系

　　又比如说，假如8.31大限对上海房地产市场产生部分影响的，同样也是不同地区受到不同影响。据公开媒体称，总体健康的上海房地产行业的唯一瑕疵，就是开发商屯集了大约7000公顷的土地。这是一个什么概念，形象地说，就是政府从现在起一幅地都不拿出来拍卖，就这些已在开发商手上的地块，也够开发5年。更重要的是，这些地块绝大多数集中在中环线以外地区。

　　由于8.31大限的限，就是从9月1日起，土地一律不能协议转让，与此配套的，手上已有地块，在规定的时限内必须开发，否则由政府收回重新拍卖，这样就逼着开发商要么就赶紧开发，要么挂靠到有实力的大开发商旗下。据说，受到银行银根收紧、项目资本金比例提高的影响，在政策的促动下，许多手握中环线以外地块的开发商，只能降低楼盘的品质，建造低成本、低售价的中低价普通住宅。可以想象，今后若干年，这些存量土地上矗起的商品房会迅速改变上海的供求关系和房价结构。

　　与此同时，中心城区不但由于可拆迁的地块稀少和动拆迁难度的增加，可供土地愈来愈少，有限的可开发土地，又受到2.5容积率的硬性规定，以及到2010年，市政府有意将中心城区人口减少100万，降低密度，这样一来，拿着中心城区地块的开发商，势必通过提高楼盘的品质来提高售价，从而实现保本和获利。因此，可以预期，今后中心城区可供的楼盘将是少而精，购买者基本上为全世界、全中国范围内的高端人士。在物以稀为贵原理的作用下，带动整个中心城区房价持续上涨。

　　银行房贷政策透露秘密

　　再说，银行是出了名的铁算盘，银行对大到房地产市场发展趋势、小到具体楼盘的价格演化的看法和所作所为，绝对有其独到之处，应当说很值得普通购房者借鉴。据不少媒体报道，沪上许多发放房贷的商业银行，尽管对购房者放贷的具体做法上有略微差异，但在大的方面似乎已形成同业联盟。比如最近，基本上都悄悄地对几个郊区楼盘不再放贷、对不同地区的楼盘确定不同的放贷比例等土政策。

　　尤其值得关注的是，中心城区的楼盘单价高，总价大，银行放贷的绝对额多，但一些银行仍然可以贷给客户总房价的7成，而内、中环线之间的楼盘，却只能贷给6成，而中、外线之间的楼盘，只贷给5成。银行业给出了一个什么信号呢?就是说，在他们看来，相对而言，目前中心城区的高价房风险还少于城乡结合部的中低价房(其实相对房价也不低)，今后借贷人发生还款困难，银行尚有可能处置抵押物，形成不良资产的可能性较小，而边远地区的物业，也许情况正好相反。

　　于是，反过来，我们是不是可以认为，银行方面作出的判断是，上海在未来相当长的时间内，中心城区的房价仍有上涨空间(或比较抗跌)，而边远地区的房价，目前已基本在喉咙口，形成银行不良资产的可能性与日俱增。上海证券报上海沈正欣